Jak się przygotować do kredytu hipotecznego? 7 rzeczy, o których nie dowiesz się w banku

Planujesz kupno mieszkania, budowę domu albo po prostu zmianę lokum? Gratulacje, ale zanim ruszysz na oglądanie wymarzonej nieruchomości, zatrzymaj się na moment. Kredyt hipoteczny to jedno z najważniejszych zobowiązań finansowych w życiu i warto podejść do niego świadomie. W tym tekście pokażę Ci, jak się przygotować do kredytu hipotecznego, krok po kroku.

1. Sprawdź, na co Cię stać

Zacznij od tego, aby sprawdzić, na co realnie Cię stać. Usiądź z kartką, Excelem albo aplikacją do budżetowania i odpowiedz sobie na podstawowe pytanie: na jaką ratę mogę sobie pozwolić? Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, aby Twoja rata nie stanowiła:

• więcej niż 50% Twoich miesięcznych dochodów, gdy zarabiasz maks. średnią krajową,
• więcej niż 65%, jeśli Twoje zarobki są wyższe.

Ja z doświadczenia rekomenduję Ci, aby to było jednak mniej – ok. 30%. Wtedy jest mniejsze ryzyko, że w przypadku nieprzewidzianych wydatków nie dasz rady spłacać zobowiązania. Pamiętaj jednak, że rata to jedno, ale na start musisz ponieść dodatkowe koszty, o których piszę dalej.

Zawsze miej z tyłu głowy, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata. Na początku może wydawać się, że „jakoś to będzie”, ale nieprzewidziane wydatki, remont, zmiana pracy czy dziecko potrafią wszystko zmienić.

Dlatego najpierw uporządkuj finanse, zadbaj o to, aby zaoszczędzić środki na poduszkę finansową (najlepiej 3-6 miesięcznych pensji), a dopiero potem planuj kwotę kredytu hipotecznego.

2. Zobacz, ile pieniędzy musisz mieć na start

Wkład własny

W większości banków minimalny wkład własny wynosi 10%, ale jeśli masz 20%, możesz liczyć na lepsze warunki kredytowania – niższą marżę, lepszą ofertę i większą elastyczność w ocenie wniosku. Czasem warto poczekać kilka miesięcy i dozbierać brakujące środki, zamiast brać droższy kredyt z koniecznością dodatkowego ubezpieczenia.

📌 Jeśli masz 10% i chcesz działać już teraz, to też jest możliwe. W przyszłości możesz refinansować kredyt i zmienić warunki na korzystniejsze.

Koszty okołokredytowe

To wszystkie opłaty, które ponosisz przy uruchomieniu kredytu, a w przypadku ubezpieczeń potem miesięcznie lub rocznie. Ich wysokość zależy od banku i konkretnej oferty, ale warto mieć na nie rezerwę w budżecie.

Co tu się wlicza?

• Prowizja za udzielenie kredytu – niektóre banki z niej rezygnują, ale nie wszystkie. Zwykle prowizja stanowi do 2% wartości kredytu, czyli przy kredycie na 500 000 zł może to być nawet 10 000 zł.
  
• Wycena nieruchomości – robi się ją po to, aby bank dokładnie wiedział, ile jest warta nieruchomość, na której się zabezpiecza. Kosztuje zazwyczaj od 500 do 1000 zł.
  
• Ubezpieczenia:
  
  • ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe,
    
  • czasem też ubezpieczenie na życie albo od utraty pracy – nie zawsze wymagane, ale często „podpinane” pod atrakcyjniejsze warunki kredytu,
    
  • jeśli masz mniej niż 20% wkładu własnego – niektóre banki pobierają ubezpieczenie niskiego wkładu.
    

Ubezpieczenia zazwyczaj są pobierane miesięcznie (dodatkowa opłata obok raty), ale zdarza się, że banki żądają zapłaty z góry – nawet za kilka lat. Wtedy taki koszt może stanowić nawet 5% kwoty kredytu.

Koszty transakcyjne

Tu dużo zależy od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny), czy od osoby prywatnej (rynek wtórny). W obu przypadkach musisz zapłacić notariusza i opłaty sądowe, ale tylko na rynku wtórnym pojawia się dodatkowy podatek PCC (choć też nie zawsze).

Rynek wtórny:

• Podatek PCC – 2% od wartości nieruchomości. Dla mieszkania za 500 000 zł to 10 000 zł. Jeśli kupujesz pierwszą nieruchomość, możesz być z tego podatku zwolniony. Pod warunkiem, że jesteś osobą fizyczną, aktualnie ani wcześniej nie miałeś praw do żadnej nieruchomości, chyba, że otrzymałeś je w drodze dziedziczenia, a udział nie przekracza 50%.
  
• Taksa notarialna – zależy od wartości nieruchomości, np. przy 500 000 zł wynosi ok. 3 400 zł. Dochodzą też drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego (ok. 6 zł za stronę + VAT).
  
• Wpisy do księgi wieczystej –  przeniesienie prawa własności kosztuje 150 zł, a wpis hipoteki: 200 zł
  
• Prowizja dla agencji nieruchomości – jeśli korzystasz z pośrednika. Zazwyczaj to 2–5% wartości nieruchomości, czyli nawet 10 000–25 000 zł.
  

Rynek pierwotny:

• Nie płacisz podatku PCC – to największa różnica (i spora oszczędność).
  
• Opłaty notarialne – podobnie jak przy rynku wtórnym.
  
• Założenie księgi wieczystej – 60 zł.
  
• Wpis hipoteki – 200 zł.
  

Jeżeli uwzględnimy, że ubezpieczenia są wliczone w ratę, to sprawdź, ile wyniosą początkowe koszty związane z kredytem hipotecznym w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

Szacunkowe koszty początkowe dla kredytu na 500 tys. zł
Koszt	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Prowizja za udzielenie kredytu (0–2%)	0 – 10 000 zł	0 – 10 000 zł
Wycena nieruchomości	500 – 1 000 zł	500 – 1 000 zł
Taksa notarialna	3407,10 zł	3407,10 zł
Wypisy aktu notarialnego (3 egz. – 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę)	150–250 zł	150–250 zł
Założenie księgi wieczystej	60 zł	–
Wpis prawa własności	–	150 zł
Wpis hipoteki	200 zł	200 zł
Podatek PCC (2%)	–	10 000 zł
Prowizja dla agencji nieruchomości	0 zł (zwykle bez pośrednika)	10 000–25 000 zł
Łączne koszty transakcyjne + okołokredytowe (szacunkowo)	4 317,10 – 14 917,10 zł	24 407,10 – 50 007,10 zł (jeśli nie korzystasz z usług pośrednika, to suma będzie oczywiście niższa)

Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie? To może przytłaczać. Dlatego więcej informacji kosztach okołokredytowych, ale też wiele innych przydatnych wskazówek z praktyki znajdziesz w naszym e-booku, który poprowadzi Cię za rękę przez cały proces: 

👉Jak kupić swoje pierwsze mieszkanie?

3. Sprawdź swoją historię kredytową

Jak się przygotować do kredytu hipotecznego w następnym etapie? Kolejną rzeczą, którą warto sprawdzić jest historia kredytowa. Wpływają na nią:

• terminowość w regulowaniu swoich zobowiązań – każdy dzień opóźnienia i każda kwota, nawet złotówka, będzie odnotowana i wpłynie na Twoją finalną ocenę punktową. Dlatego spłacanie zadłużeń w odpowiednim czasie potraktuj bardzo poważnie,
• liczba zaciągniętych zobowiązań – banki nie traktują pobłażliwie klientów ze skłonnością do zaciągania zobowiązań. Jeśli więc masz kilka kredytów konsumpcyjnych, to warto rozważyć ich konsolidację,
• liczba zapytań kredytowych – bank nie będzie patrzył przychylnie także na kredytobiorców, którzy co chwila składają nowe zapytania o kredyt. 

Podsumowując ten temat: płać regularnie i dbaj o to, by nie finansować przyjemności typu wakacje, kredytem konsumpcyjnym. To naprawdę bardzo niebezpieczne. O zakupie nieruchomości pomyśl dopiero wtedy, gdy uporządkujesz swoje finanse.

📌 Wbrew mitom, nie musisz brać pralki na raty, żeby „zbudować historię kredytową”. Przy kredycie hipotecznym ważniejsze jest, żeby nie mieć żadnych zaległości w spłacie zobowiązań. Jeśli nie masz w historii kredytowej żadnych produktów, to bez problemu dostaniesz finansowanie. Zabezpieczeniem dla banku są Twoje stabilne dochody, ale też nieruchomość, którą kredytujesz.

Jeżeli nigdy nie korzystałeś z żadnych produktów kredytowych, to Twoja historia w BIK to będzie czysta karta. Jeśli jednak masz lub miałeś coś na koncie, to koniecznie pobierz swój raport BIK [link afiliacyjny] za 59 zł.

Dzięki temu sprawdzisz, czy Twój scoring kredytowy jest wystarczający, czy może trzeba go poprawić.

4. Zbadaj swoją zdolność kredytową

W kolejnym kroku dowiedz się, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz w ogóle liczyć w bankach. W tym celu warto umówić się na bezpłatną konsultację kredytową z ekspertem. W internecie znajdziesz sporo kalkulatorów zdolności kredytowej, ale żaden z nich nie da Ci wiarygodnej informacji o tym, jakiej kwoty finansowania możesz się spodziewać, bo wpływa na to bardzo wiele czynników.

Podczas rozmowy ekspert kredytowy przeanalizuje Twoją sytuację i w bankowych systemach sprawdzi, jaką masz zdolność kredytową. Ułatwi Ci to poszukiwanie nieruchomości, bo będziesz wiedzieć, na co mniej więcej Cię stać.

5. Popracuj nad tym, co obniża Twoją zdolność kredytową

Jeżeli wyliczona zdolność kredytowa jest dla Ciebie zbyt niska, bo poszukujesz większej/droższej nieruchomości, to wiedz, że można nad tym jeszcze popracować. Aby zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny, możesz:

• zrezygnować z wysokich limitów na kartach i rachunkach, nawet jeśli z nich nie na co dzień korzystasz,
  
• spłacić całkowicie drobne kredyty albo je skonsolidować, aby rata była mniejszym obciążeniem dla Twojego budżetu,
  
• jeśli część wypłaty dostajesz w gotówce, to porozmawiaj z szefem, aby całość wpływała na konto (inaczej bank nie uzna pełnej kwoty),
  
• poszukaj dodatkowego źródła dochodu (np. na weekendy), tylko pamiętaj, że praca musi wynikać z umowy, a pensja być przelewana na Twój rachunek bankowy.

Zobacz też: Jak banki liczą dochód przy działalności gospodarczej?

6. Zdecyduj, czy bierzesz kredyt bezpośrednio w banku czy z pomocą eksperta kredytowego

Bez względu na to, czy decydujesz się pójść bezpośrednio do banku, czy korzystasz ze wsparcia eksperta – to osoba, z którą współpracujesz, może przesądzić o sukcesie lub porażce całej transakcji.

Znam wiele przypadków, kiedy klienci trafiali do mnie po wcześniejszych nieudanych próbach  i udało się uratować sytuację. Oto kilka przykładów z mojej praktyki:

• Klientka, która złożyła wniosek sama w banku – dostała odmowę, bo bankowy doradca wcześniej nie sprawdził, że bank nie akceptuje jej źródła dochodu. Finalnie, ten sam kredyt udało się uzyskać w innym banku, gdzie od początku wiadomo było, że ten typ dochodu jest akceptowany.
• Klient z negatywnymi decyzjami w dwóch bankach – powodem była problematyczna nieruchomość. Po analizie udało się skorzystać z dostępnych odstępstw proceduralnych, które pozwoliły uzyskać decyzję pozytywną… w tych samych dwóch bankach, które wcześniej odmówiły!
• Para, która nie przeszła weryfikacji zdolności w banku – miała kredyt gotówkowy i zbyt wysokie zobowiązania. Wspólnie zaplanowaliśmy spłatę części zadłużenia z wkładu własnego i wydłużyliśmy okres spłaty. To wystarczyło, by bank udzielił kredytu hipotecznego.

Jak widzisz – nie chodzi tylko o wybór banku, ale o zrozumienie, jak działają konkretne banki i co da się zrobić, by zwiększyć szanse na pozytywną decyzję.

Jeśli wciąż się zastanawiasz, czy kredyt hipoteczny wziąć z ekspertem kredytowym czy z doradcą bankowym, to weź pod uwagę, że w banku trafiasz na przypadkowego doradcę,
a eksperta kredytowego możesz wybrać – kierując się opiniami, doświadczeniem i podejściem.

7. Przygotuj dokumenty do kredytu hipotecznego

Tak naprawdę tych dokumentów jest naprawdę sporo, a w każdym przypadku wymagania mogą być inne. Wszystko zależy od Twojej nieruchomości, formy uzyskiwania dochodów czy celu kredytowania. 

Ostateczną listę dokumentów, dostosowaną do Ciebie, poznasz na konsultacji kredytowej z naszym ekspertem. Podpowiemy także, skąd je wziąć i jak wypełnić, żeby bank nie miał zastrzeżeń.

Zapisuję się na bezpłatną konsultację kredytową →

Podsumowanie: jak się przygotować do kredytu hipotecznego? 

Przygotowania do kredytu hipotecznego powinieneś zacząć się od dokładnego rozplanowania swojego budżetu, swoich oczekiwań oraz możliwości. Bardzo ważne jest, aby dokładnie przemyśleć, na jakie koszty będzie Cię stać. 

Jeśli wcześniej nie miałeś problemów z finansami, kredyt hipoteczny nie powinien przysporzyć Ci większych problemów. Natomiast, jeśli masz za sobą dłuższą historię kredytową, warto się z nią wcześniej rozprawić i dokładnie przeanalizować, czy stać się na kredyt na nieruchomość, którą planujesz kupić.

I najważniejsze – przed podejmowaniem decyzji, upewnij się, że osoba, z którą współpracujesz jest kompetentna, godna zaufania i rzeczywiście pomoże Ci podjąć najlepszą możliwą decyzję.