Dla większości Polaków kredyt hipoteczny jest nieodzownym krokiem w drodze do własnych czterech kątów – ponad połowa właścicieli nieruchomości spłaca tego typu zobowiązanie. Jeśli Ty też planujesz zakup mieszkania lub domu, pewnie zastanawiasz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć. To zależy od Twojej zdolności kredytowej – to kluczowy wskaźnik, który bank analizuje, zanim udzieli Ci finansowania.
Ale co dokładnie wpływa na ocenę Twojej zdolności kredytowej? Jakie formy zatrudnienia preferują banki? Czy dodatkowe dochody, takie jak wynajem nieruchomości, program Rodzina 800+ lub premie, mogą podnieść Twoją zdolność? Jeśli tak, to w jakim stopniu?
W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na najważniejsze pytania, które zadaje sobie każdy przyszły kredytobiorca. Dowiesz się także, dlaczego historia kredytowa w BIK i sposób zarządzania Twoimi finansami mają kluczowe znaczenie.
Nie musisz być ekspertem kredytowym, aby świadomie podejmować decyzje. Przygotowaliśmy dla Ciebie przewodnik, który krok po kroku wyjaśni jak banki obliczają zdolność kredytową, co zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu oraz jakie dodatkowe czynniki wpływają na decyzję banku. Celem tego artykułu jest pomóc Ci przejść przez proces oceny zdolności kredytowej z pełnym zrozumieniem i spokojem. Ostatecznie chodzi o to, abyś mógł cieszyć się wymarzoną nieruchomością, wiedząc, że Twoje decyzje finansowe są bezpieczne i dobrze przemyślane.
O czym przeczytasz w tym wpisie:
Co to jest zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa to nic innego jak Twoja finansowa wiarygodność w oczach banku. To ocena tego, czy będziesz w stanie regularnie spłacać raty kredytu – teraz i w przyszłości. Bank analizuje Twoje dochody, wydatki, historię kredytową, a także zobowiązania finansowe, by oszacować, ile możesz pożyczyć i na jakich warunkach.
Zdolność kredytowa nie tylko decyduje o tym, czy dostaniesz kredyt, ale też wpływa na jego warunki, takie jak oprocentowanie czy maksymalna kwota kredytu. Im lepsza zdolność kredytowa, tym korzystniejsze oferty możesz otrzymać. Dlatego warto ją dokładnie poznać i odpowiednio się przygotować przed złożeniem wniosku kredytowego.
Dlaczego warto ocenić swoje możliwości finansowe
Zanim rozpoczniesz proces ubiegania się o kredyt hipoteczny, musisz odpowiedzieć sobie na kluczowe pytanie: czy mnie na to stać? Znajomość swojej zdolności kredytowej pozwala nie tylko unikać rozczarowań, ale też lepiej zaplanować zakup nieruchomości oraz negocjacje z bankiem.
Każdy bank ma swoje kryteria oceny zdolności kredytowej. Jedne instytucje bardziej docenią regularność dochodów, inne skupią się na historii kredytowej w BIK. Warto wiedzieć, że te różnice mogą wpłynąć na wysokość kwoty, którą możesz pożyczyć.
Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych rozczarowań i lepiej przygotujesz się do negocjacji. Co więcej, odpowiednia ocena pozwoli Ci lepiej zaplanować budżet, zarówno na zakup nieruchomości, jak i jej utrzymanie w dłuższej perspektywie.
Poznanie swojej zdolności kredytowej pozwala:
- Określić realny budżet na zakup nieruchomości. Niektóre oferty mogą być poza Twoim zasięgiem finansowym, ale to lepsze niż podpisanie umowy, której nie będziesz w stanie zrealizować.
- Przygotować się do rozmowy z bankiem lub doradcą kredytowym. Wiedza o swojej sytuacji finansowej daje przewagę w negocjacjach i pozwala uniknąć niepotrzebnych kosztów.
- Podjąć świadome decyzje. Banki patrzą na zdolność kredytową z perspektywy własnych zysków. Twoim celem jest znaleźć rozwiązanie, które będzie odpowiednie dla Twojej sytuacji.
Pamiętaj: Wysoka zdolność kredytowa nie tylko zwiększa szanse na otrzymanie kredytu, ale także pozwala negocjować lepsze warunki, np. niższą marżę czy prowizję.
Jakie czynniki wpływają na zdolność kredytową
Zdolność kredytowa to wynik oceny wielu różnych czynników i każdy z nich może wpłynąć na to, jak bank postrzega Twoje możliwości finansowe. Poniżej znajdziesz najważniejsze z nich. Jeśli pracujesz na umowie o dzieło, zlecenie lub prowadzisz działalność gospodarczą, bank będzie wymagał dodatkowych dokumentów potwierdzających stabilność Twoich dochodów. Warto wiedzieć, że dla banku liczy się nie tylko forma zatrudnienia, ale także jego ciągłość.
Forma zatrudnienia i stabilność dochodów
Banki najbardziej cenią regularność. Oznacza to, że jeśli pracujesz na umowie o pracę na czas nieokreślony, masz największe szanse na pozytywną decyzję kredytową.
Jak umowa wpływa na zdolność kredytową?
- Umowa o pracę na czas nieokreślony
To najchętniej akceptowana forma zatrudnienia. Minimalny wymagany staż wynosi 3 miesiące, ale im dłużej pracujesz, tym lepiej. - Umowa o pracę na czas określony
Banki oczekują, że taka umowa obowiązuje przez minimum 3 miesiące naprzód od momentu składania wniosku i została zawarta na co najmniej 6 miesięcy wcześniej. Banki są mniej skłonne zaakceptować tę formę, jeśli to Twoja pierwsza umowa w życiu. - Umowa zlecenie / o dzieło
Tutaj wymagany jest 6-miesięczny staż, a banki mogą poprosić o regularne wyciągi z konta lub PIT, by potwierdzić stabilność dochodów. - Działalność gospodarcza
Poprawne rozliczenie PIT i stabilne wyniki finansowe to podstawa! Od niedawna większość banków wymaga, aby działalność gospodarcza była prowadzona od 24 miesięcy. W jednych bankach to 2 lata kalendarzowe, w innych 2 lata rachunkowe (tj. pełny rok podatkowy od stycznia do grudnia). Jeśli pracujesz w wybranych branżach lub jesteś samozatrudniony, te limity są trochę inne – więcej o tym w artykule Jak bank liczą dochód przy działalności gospodarczej .
Dochody z wynajmu i innych źródeł
Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem, w obliczaniu zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę również dochód z wynajmu. Aby jednak dochód mógł zostać uwzględniony, musisz osiągać go przez minimum 3 miesiące.
Jeśli osiągasz przychody z innych źródeł – jak np. udziały w spółce z o.o. lub spółce komandytowej, skonsultuj się ze swoim doradcą w celu uzyskania szczegółowych informacji. Takie dochody również bank weźmie pod uwagę, ale każda sytuacja jest weryfikowana indywidualnie.
Program Rodzina 800+ i alimenty
Większość banków bierze pod uwagę dochody z programu 800+, jednak alimenty są pomijane w procesie wyliczania zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego.
Wkład własny
Tu sytuacja jest prosta – im wyższy wkład własny, tym lepiej, bo dla banku jest to dowód Twojej odpowiedzialności finansowej. Standardem jest wymaganie co najmniej 20% wartości nieruchomości, ale niektóre instytucje zgadzają się na 10%, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Jeszcze jedno – nie zawsze opłaca się wnosić wkład własny np. w wysokości 40% wartości transakcji. Dobrze jest porozmawiać o tym z ekspertem kredytowym, bo może się okazać, że nie będzie to najlepsze rozwiązanie.
Generalnie wyższy wkład własny może również wpłynąć na obniżenie kosztów kredytu, takich jak marża czy oprocentowanie. Ale nie zawsze opłaca się wnosić wkład własny np. w wysokości 40% wartości transakcji. Dobrze jest porozmawiać o tym z ekspertem kredytowym, bo może się okazać, że nie będzie to najlepsze rozwiązanie. Pamiętaj też, że wkład własny nie zrekompensuje niskich dochodów – zdolność kredytowa jest kluczowa.
Wysoki wkład własny a niskie dochody
Klienci często pytają o to, czy jeśli mają duży wkład własny, ale mało zarabiają, to mogą otrzymać kredyt.
Wyjaśnię Ci to na przykładzie.
Marek z Asią zarabiają miesięcznie 5 000 zł netto i mają 1 dziecko. Planują kupić nieruchomość za 650 000 zł i potrzebują 400 000 zł kredytu – czyli ich wkład własny wynosi aż 250 000 zł. Niestety, wysoki wkład własny nie sprawi, że ich zdolność kredytowa będzie wyższa. Banki zarabiają na odsetkach, a nie na przejmowaniu nieruchomości.
Dlatego, aby otrzymać kredyt, w pierwszej kolejności musisz posiadać zdolność obsługi rat – czyli właśnie odpowiednie zarobki. Po drugie potrzebujesz mieć nieruchomość, która jako zabezpieczenie musi mieć odpowiednią wartość w stosunku do kwoty kredytu, która nas interesuje (LTV – Loan-to-Value) i parametry, które zaakceptuje bank. Czyli po prostu bank ocenia czy stać Cię na nieruchomość, która ma być dla niego zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jeśli nie – może np. obniżyć kwotę kredytu.
Wiek kredytobiorcy
Wiek ma wpływ na maksymalny okres kredytowania. Większość banków udziela kredytów osobom, które spłacą zobowiązanie przed ukończeniem 70–75 lat. Wiek najstarszego kredytobiorcy w rodzinie jest tu decydujący.
Dlatego młodsi kredytobiorcy mogą uzyskać kredyt na dłuższy okres, co obniża wysokość miesięcznych rat i zwiększa zdolność kredytową.
Pozostałe zobowiązania finansowe
Na wysokość zdolności kredytowej mają również wpływ wszystkie pozostałe zobowiązania kredytowe. Są to: inne kredyty ratalne, karty kredytowe czy limity na koncie. Nawet, gdy limit jest przez Ciebie niewykorzystany, poinformuj o nim swojego eksperta. Pamiętaj: limit na koncie zawsze obniża nam zdolność – bez względu na to, czy jest wykorzystany, czy nie! Nawet jeśli nie korzystasz z tych produktów, powiedz o tym swojemu ekspertowi.
Ryzyko kredytowe
W procesie przyznawania kredytu hipotecznego, analitycy biorą także pod uwagę tzw. ryzyko kredytowe. Co wchodzi w skład ryzyka kredytowego? W zasadzie wszystko. A dokładniej:
- czy jesteś singlem,
- czy jesteś w związku małżeńskim,
- czy masz dzieci,
- w jakiej firmie pracujesz i od kiedy,
- ile masz lat,
- czy wynajmujesz mieszkanie, czy mieszkasz z rodzicami.
To tylko niektóre z czynników uwzględnianych przez bank. Najważniejszym wskaźnikiem ryzyka jest Twoja zdolność do terminowego regulowania zobowiązań. Właśnie dlatego tak istotne jest posiadanie solidnej historii kredytowej w BIK oraz umiejętność zarządzania bieżącymi wydatkami.
Historia kredytowa w BIK
Twoja ocena w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) to fundament zdolności kredytowej. Zawiera historię spłat naszych kredytów, zarówno tą pozytywną, jak i tą negatywną. Terminowe spłaty są kluczowe – opóźnienia mogą obniżyć Twoją punktację, dlatego tak ważne jest, żeby o to dbać. Najgorsze, co możemy zrobić dla naszej oceny kredytowej, jest spóźnić się ze spłatą rat.
Jeśli nigdy do tej pory nie miałeś żadnego kredytu i w związku z tym nie masz też historii kredytowej, to nie dyskwalifikuje Cię to w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jednak zła historia kredytowa, i co za tym idzie, niska ocena punktowa już tak. Dlatego zanim weźmiesz cokolwiek na raty, albo zdecydujesz się na kartę kredytową, zastanów się, czy w dłużej perspektywie nie stanie się to dla Ciebie kulą u nogi.
Podsumowując: co zwiększa Twoją punktację w BIK?
- Regularne i terminowe spłaty kredytów lub kart kredytowych.
Co może ją obniżyć?
- Opóźnienia w spłatach – nawet kilka „wiszących” zobowiązań, może pozbawić Cię szansy na kredyt hipoteczny!
Więcej o BIKu i historii kredytowej przeczytasz tutaj.
Jak poprawić zdolność kredytową
Zwiększenie zdolności kredytowej nie zawsze musi się wiązać z jakimiś drastycznymi zmianami w Twojej sytuacji finansowej. Dzięki kilku praktycznym krokom możesz poprawić swoje szanse na uzyskanie wyższej kwoty kredytu hipotecznego. Oto co możesz zrobić:
- Zredukuj bieżące zobowiązania finansowe
Banki uwzględniają wszystkie aktywne zobowiązania, takie jak karty kredytowe, limity na koncie czy kredyty ratalne. Nawet jeśli ich nie używasz, obniżają Twoją zdolność kredytową. Rozważ ich spłatę lub zamknięcie przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. - Zwiększ swoje dochody
To oczywiste, ale bardzo skuteczne. Awans w pracy, dodatkowe zlecenia czy podjęcie współpracy z innym pracodawcą mogą znacząco wpłynąć na ocenę Twojej zdolności. Banki cenią stabilne i regularne dochody. - Przemyśl formę zatrudnienia
Wiem, że nie zawsze jest to proste, ale jeśli pracujesz na umowie zlecenie lub o dzieło, a planujesz w najbliższym czasie wnioskować o kredyt, spróbuj przejść na umowę o pracę na czas nieokreślony. Ta forma zatrudnienia jest najlepiej postrzegana przez banki i zwiększa Twoją wiarygodność. - Zadbaj o swoją historię kredytową w BIK
Regularne i terminowe spłaty dotychczasowych zobowiązań budują Twoją pozytywną ocenę w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli nigdy nie brałeś nic na kredyt, nie przejmuj się – to zdecydowanie lepsze, niż widniejące w raporcie zaległości. - Unikaj nowych zobowiązań przed wnioskowaniem o kredyt
Tuż przed złożeniem wniosku unikaj zakupów na raty lub nowych pożyczek. Każde dodatkowe zobowiązanie może obniżyć Twoją zdolność i wpłynąć negatywnie na decyzję banku.
Podsumowanie
Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci lepiej zrozumieć, jak sprawdzić swoją zdolność kredytową i jakie czynniki na nią wpływają. Teraz czas na kolejny ważny krok w budowaniu Twojej finansowej świadomości – wkład własny.
Czy wiesz, jak banki go obliczają? Czy można dostać kredyt bez wkładu? I jak wkład własny wpływa na środki przeznaczone na remont nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w naszym kolejnym artykule. Kliknij tutaj, by dowiedzieć się więcej i być lepiej przygotowanym na rozmowę z bankiem.
