Czasy, w których bez problemu można było zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, minęły. Aktualne przepisy prawne zobowiązują kredytobiorców do posiadania odpowiedniego wkładu przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jak go obliczyć? Jakiej wysokości powinien być wkład własny? I co do wkładu własnego ma wskaźnik LTV? Czytaj dalej.
Z dzisiejszego artykułu dowiesz się:
Jak wysoki powinien być wkład własny i jak go obliczyć
Skąd wiemy jak wysoki powinien być wkład własny? Reguluje to ustawa o kredycie hipotecznym. Zgodnie z prawem banki muszą udzielać kredytów hipotecznych z wkładem własnym wynoszącym nie mniej niż 20% wartości nieruchomości. Ale jeśli nie masz takiej kwoty, nie załamuj się. W dalszym ciągu część banków umożliwi Ci otrzymanie kredytu, jeśli będziesz mieć jedynie 10% wkładu własnego. Wówczas obowiązkowym zabezpieczeniem dla banku jest posiadanie przez Ciebie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Jak obliczyć wkład własny
Standardowo wkład własny liczony jest za pomocą prostego wzoru matematycznego:
Jak liczyć wkład własny, gdy bierzemy środki na remont lub wykończenie nieruchomości?
Sytuacja wygląda podobnie, jak powyżej , ale do ceny zakupu nieruchomości dodajesz środki, których potrzebujesz na wykończenie lub remont: Twoja cena transakcyjna to koszt mieszkania plus koszt środków, które chcesz przeznaczyć na wykończenie lokalu.
Pamiętaj! Całość środków własnych musisz wpłacić jeszcze przed uruchomieniem kredytu.
Jak liczyć wkład własny przy kredycie na budowę domu?
Aby określić wysokość wkładu własnego w przypadku kredytu na budowę, potrzebujesz kosztorysu budowlanego. To właśnie on określa cenę transakcyjną Twojej inwestycji.
Gdy masz już kosztorys, sposób obliczenia wkładu własnego jest taki sam jak przy standardowym kredycie hipotecznym na zakup nieruchomości. Różnica polega jednak na tym, że przy budowie domu Twoje środki własne mogą być angażowane etapami, a nie jednorazowo na początku całej inwestycji. To daje Ci większą elastyczność w zarządzaniu budżetem.
Wkład własny a druga nieruchomość
Jeszcze do niedawna w niektórych bankach było tak, że jeśli miałaś inną nieruchomość, to mogłaś ją określić jako wkład własny i wówczas bank nie wymagał od Ciebie wnoszenia wkładu w postaci gotówki. Dziś tylko jeden bank uzna inną nieruchomość jako wkład własny. Poza tym wyjątkiem, nawet jeśli Twoje zabezpieczenie w postaci nieruchomości jest według wyceny rzeczoznawcy warte więcej niż cena transakcyjna, to i tak niezależnie od tego musisz wnieść minimum 10% w gotówce.
Dodatkowo, jeśli wartość nieruchomości, którą kupujesz, bank oceni jako mniejszą niż cena transakcyjna, będziesz musiała tę różnicę w wycenie uregulować gotówką.
Kolejny wyjątek stanowi tutaj kredyt na budowę domu. Jeśli działka, na której chcesz budować dom, jest Twoją własnością i nie jest obciążona hipoteką, niektóre banki zaliczą jej wartość jako wkład własny i w takiej sytuacji możesz skredytować budowę domu bez konieczności wnoszenia dodatkowej gotówki. Musisz jednak pamiętać, że coraz więcej banków zaczyna odchodzić od tego rozwiązania – nawet, gdy jesteś posiadaczką działki, będą wymagać od Ciebie dodatkowego wkładu.
Jeśli masz wątpliwość co do tego, jak banki podejdą do Twojej sytuacji, to najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest indywidualna konsultacja, podczas której możemy dokładnie omówić sytuację i znaleźć najlepsze rozwiązanie.
LTV – czym jest i jak się ma do warunków cenowych kredytu
Przejdziemy teraz do sedna wpisu. Przeglądając oferty kredytów hipotecznych, na pewno natkniesz się na pojęcie LTV. Co to właściwie znaczy?
LTV (Loan to Value) to stosunek wartości pożyczki do wartości zabezpieczenia, czyli najczęściej nieruchomości. W niektórych przypadkach w kalkulacji może być uwzględniane także ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Zasada jest prosta: im niższe LTV, tym lepsze warunki kredytu – niższa marża czy atrakcyjniejsze oprocentowanie. Ale uwaga: tylko do pewnego momentu. Nie zawsze opłaca się maksymalizować wkład własny, inwestując w niego wszystkie oszczędności. Warto przemyśleć, czy nie zostawić części środków na tzw. czarną godzinę – szczególnie jeśli dodatkowy wkład nie wpłynie już na poprawę warunków kredytu.
Przed podpisaniem umowy zawsze przeanalizuj swoją sytuację i skonsultuj się z ekspertem, aby znaleźć optymalną równowagę między wkładem własnym a rezerwą finansową.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Na ten moment kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest praktycznie nieosiągalny. Banki wymagają, abyś wniosła co najmniej 10% wartości nieruchomości jako wkład własny – i to absolutne minimum, które musisz spełnić, aby w ogóle rozpocząć rozmowy o kredycie.
Jeśli nie masz jeszcze odłożonych pieniędzy na ten cel, to pierwszym krokiem powinno być zgromadzenie wymaganej kwoty. Jak to zrobić? Możesz regularnie odkładać część dochodów, najlepiej na dedykowany rachunek oszczędnościowy, rozważyć wsparcie finansowe od rodziny (jeśli taka opcja jest dla Ciebie dostępna), lub przeanalizować możliwość sprzedaży aktywów, takich jak samochód czy inna nieruchomość.
Nie zapominaj, że oszczędności przydadzą się także na pokrycie innych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, jak opłaty notarialne, podatki czy prowizja bankowa.
Czy wkład własny może pochodzić z kredytu?
Dla niektórych może się to wydać oczywiste, jednak w swojej codziennej pracy wciąż spotykam osoby, którym ktoś podpowiedział takie rozwiązanie. Wkład własny musi pochodzić z Twojej własnej kieszeni. Przystępując do kredytu – jako kredytobiorca – oświadczasz, że środki na wkład własny nie pochodzą z innego kredytu. Co więcej, ważne jest to, aby nie zadłużać się pod tzw. korek. Jeśli nie stać Cię na wkład własny, warto poczekać trochę dłużej, żeby oszczędzić sobie wielu nieprzyjemności, ryzyka i sporych problemów finansowych w przyszłości.
Mam nadzieję, że tym artykułem przybliżyłam Ci pojęcie wkładu własnego i odpowiedziałam na nurtujące pytania. Jeśli masz jakieś wątpliwości związane z tematem napisz do mnie.
Na zakończenie chciałabym podkreślić, że każda sytuacja jest inna i nierzadko wymaga indywidualnego podejścia – dlatego, jeśli chcesz porozmawiać jak to jest w Twoim przypadku, umów się na indywidualną rozmowę z ekspertem kredytowym.
