Wielu kredytobiorców wchodzi do banku z założeniem, że warunki kredytu hipotecznego da się utargować jak cenę samochodu - wystarczą dobre argumenty albo wysokie zarobki. Rzeczywistość jest bardziej złożona: to, co najczęściej faktycznie da się wynegocjować, różni się od tego, czego klienci banków zwykle próbują. Z doświadczenia ekspertki kredytowej powiem Ci, co w praktyce możesz teraz wynegocjować.
Najważniejsze informacje:
- To, co najczęściej faktycznie podlega negocjacji, to marża (a przy ofercie stałej - także oprocentowanie) - zwykle w zamian za wykupienie dodatkowych produktów: ubezpieczenie, wpływy na konto, kartę kredytową.
- Prowizji za udzielenie kredytu właściwie żaden bank nie pobiera, dlatego nie ma potrzeby jej negocjować.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę nie podlega negocjacji - jej zasady reguluje ustawa.
Czy warunki kredytu hipotecznego można negocjować?
Popularne przekonanie, że lojalny klient banku, z wysokim dochodem albo dużym kredytem, wywalczy niższą marżę, w praktyce nie jest regułą. Negocjacje w praktyce najczęściej polegają na tym, że trzeba wybrać “coś za coś”, aby transakcja wciąż bankowi się opłacała.
Co realnie możesz negocjować?
Marża kredytu (i oprocentowanie przy ofercie stałej)
To element, który najczęściej faktycznie da się wynegocjować, ale zwykle nie za darmo. Banki przykładowo proponują tak: obniżymy marżę, jeśli wykupisz ubezpieczenie na życie, zapewnisz regularne wpływy na konto albo weźmiesz kartę kredytową. Czasem zamiast obniżki marży bank rezygnuje z prowizji w zamian za wykupienie ubezpieczenia.
Jak widzisz, to nie jest klasyczne "targowanie się", tylko transakcja: dajesz coś (wykupujesz dodatkowy produkt), dostajesz coś w zamian (niższy koszt kredytu).
Zdarza się też bezpośrednia obniżka marży bez żadnych dodatkowych warunków, ale rzadziej, głównie wtedy, gdy bank ma w danym momencie dużą presję sprzedażową albo gdy jesteś klientem premium.
Na to uważaj!
Zanim zgodzisz się na pakiet w zamian za "lepsze warunki", policz, czy koszt utrzymania dodatkowych produktów rzeczywiście się opłaca. Czasem wychodzi drożej niż wariant bez dodatków.
Prowizja za udzielenie kredytu
Negocjacje prowizji za udzielenie kredytu to w dużej mierze temat nieaktualny. Większość banków obecnie w ogóle jej nie pobiera. Warto jednak sprawdzić ofertę konkretnego banku, z którego usług planujesz skorzystać.
Produkty dodatkowe
Bank oferuje zwykle kilka wariantów tego samego produktu dodatkowego, który można wykupić przy kredycie hipotecznym - np. kartę kredytową podstawową i premium. Wybierasz, którą chcesz, ale nie negocjujesz jej warunków indywidualnie.
Kredyt hipoteczny - co nie podlega negocjacjom?
Warto wiedzieć, że elementem warunków kredytu hipotecznego są także zmienne, na które bank nie ma żadnego wpływu, tworząc ofertę i ich naturalnie nie można negocjować, np.
- Stawka referencyjna, od której zależy oprocentowanie (WIBOR, docelowo POLSTR) - niezależny wskaźnik rynkowy wyznaczany przez GPW Benchmark, nie ustala go pojedynczy bank.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu - jej zasady reguluje ustawa. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może ją pobierać tylko przez pierwsze trzy lata od uruchomienia kredytu, a jej maksymalna wysokość to 3% nadpłacanej kwoty (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r., dotyczy umów podpisanych po 21 lipca 2017 r.). Przy kredycie ze stałym oprocentowaniem opłata może obowiązywać przez cały okres stałej stopy, choć w praktyce żaden bank obecnie jej nie stosuje.
Ekspertka kredytowa radzi: co zwiększa Twoje szanse na tańszy kredyt hipoteczny?
Jak widzisz, negocjacje w kredycie hipotecznym rzadko wyglądają jak klasyczne targowanie się. Oto, co naprawdę warto zrobić:
- Porównaj kilka ofert, zanim wybierzesz bank - po to, aby sprawdzić, która instytucja ma ofertę najlepiej dopasowaną do Ciebie.
- Sprawdź, czy bank oferuje niższą marżę lub brak prowizji w zamian za dodatkowe produkty i policz, czy to się rzeczywiście opłaca.
- Jeśli masz dużą kwotę kredytu albo jesteś klientem premium, zapytaj wprost o obniżkę marży - czasem bank akurat ma presję sprzedażową i jest skłonny ustąpić.
Tak naprawdę obecnie ważniejsza od umiejętności negocjowania jest znajomość rynku, aktualnych warunków w poszczególnych bankach i dopasowania ich do Twojej sytuacji. A w tym najlepiej pomoże Ci ekspert kredytowy.
Jak negocjować warunki kredytu hipotecznego, który już spłacasz?
Jeżeli sprzyja temu sytuacja rynkowa (np. jest duża konkurencja pomiędzy bankami i relatywnie niewielki popyt), możesz negocjować warunki swojego kredytu hipotecznego - wysokość oprocentowania przy stawce stałej lub marży przy zmiennej.
W praktyce najlepiej skontaktować się ze swoim bankiem (zadzwonić na infolinię, wysłać wiadomość na czacie czy w aplikacji) i zapytać o możliwość obniżki marży lub oprocentowania. Czasami wystarczy zamówić w bankowości online zaświadczenie do całkowitej spłaty kredytu - to sygnał dla banku, że planujesz go zmienić.
Zobacz, jak Ania z Kredytowego Poradnika zrobiła to w praktyce:
Jeżeli w ramach polityki banku negocjacje są możliwe, dostaniesz propozycję niższej stawki. A jeżeli nie, a zależy Ci na lepszych warunkach, jedynym wyjściem pozostaje refinansowanie.
Negocjacje czy refinansowanie - co się bardziej opłaca?
To zależy głównie od tego, ile kapitału zostało Ci do spłaty i na czym Ci zależy.
Jeśli do końca kredytu zostało niewiele, a zależy Ci na wygodzie, oszczędności czasu i braku konieczności przechodzenia od nowa przez całą procedurę kredytową - negocjacje będą lepszym wyborem. Przy niewielkiej pozostałej kwocie kapitału formalności związane z refinansowaniem - nowy wniosek, wycena nieruchomości, aneksy do hipoteki - po prostu przestają się kalkulować względem tego, co realnie da się zaoszczędzić.
Jednak w większości pozostałych przypadków (szczególnie przy wysokiej kwocie i długim okresie spłaty) bardziej opłacalne będzie refinansowanie. Banki mają dziś przygotowane specjalne oferty właśnie pod przenoszenie kredytu z innej instytucji, więc różnica względem Twojej obecnej umowy bywa większa niż cokolwiek, co wynegocjujesz we własnym banku.
FAQ - najczęściej zadawane pytania o negocjacje kredytu hipotecznego
Czy można negocjować kredyt hipoteczny z bankiem?
Częściowo. Marża (a przy ofercie stałej - oprocentowanie) bywa obniżana, ale zwykle w zamian za dodatkowe produkty jak ubezpieczenie czy kartę kredytową. Prowizja za udzielenie kredytu to już rzadkość, bo większość banków jej nie pobiera.
Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego?
Najczęściej nie jest to klasyczna negocjacja, tylko warunkowa oferta banku - niższa marża w zamian za dodatkowy produkt. Bezpośrednia obniżka bez warunków zdarza się rzadziej, głównie przy dużej presji sprzedażowej banku lub statusie klienta premium.
Czy warunki karty lub ubezpieczenia dołączonego do kredytu można negocjować?
Nie - to wybór wariantu oferty banku (np. karta kredytowa basic albo premium), a nie negocjacja. To, co możesz zyskać, to niższa marża lub brak prowizji w zamian za wykupienie takiego produktu.
Czy można renegocjować już spłacany kredyt hipoteczny?
Tak, zawsze warto spróbować - wysyłając zapytanie do banku albo pobierając zaświadczenie do całkowitej spłaty kredytu, co dla Twojego banku może być sygnałem, że szykujesz się do refinansowania. Nie ma jednak gwarancji, że bank się zgodzi.
Co się bardziej opłaca: negocjacje z własnym bankiem czy refinansowanie?
Zwykle refinansowanie, choć trzeba pamiętać też o kosztach z nim związanych. W każdym przypadku warto przeanalizować opłacalność obu opcji. Negocjacje nic nie kosztują, wymagają mniej pracy, ale zazwyczaj są mniej opłacalne.
