Spłacasz już jeden kredyt hipoteczny, a masz w planach kupić drugą nieruchomość - mieszkanie pod wynajem, większy metraż dla rodziny albo lokal dla dziecka na przyszłość? Możesz się wtedy zastanawiać, czy bank w ogóle da Ci drugi kredyt, skoro pierwszy jeszcze spłacasz? Tak, ale pod pewnymi warunkami. Poniżej wyjaśniam, co zmienia się przy kredycie hipotecznym na drugie mieszkanie: jak bank policzy Twoją zdolność, jaki wkład własny będzie potrzebny i o czym pamiętać, zanim zdecydujesz się na drugie zobowiązanie.
Najważniejsze informacje:
- Można mieć dwa kredyty hipoteczne jednocześnie - nie ma limitu ustawowego, liczy się zdolność kredytowa i historia w BIK.
- Pierwszy kredyt obniża Twoją zdolność, bo bank traktuje go jako stałe obciążenie.
- Minimalny wkład własny jest taki sam jak przy pierwszym kredycie (zwykle 20%, w części banków 10% z dodatkowym ubezpieczeniem) - wyższego bank może wymagać w wyjątkowych sytuacjach.
Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne jednocześnie?
Polskie prawo nie ogranicza liczby kredytów hipotecznych, które możesz mieć, ale niektóre banki już tak. Niektóre mają jasno opisane w procedurach, że nie udzielą piątego kredytu, inne, że pięć to jest maksimum. Nie spotkałam się jednak z sytuacją, żeby mieć więcej niż pięć kredytów.
Barierą, o której musisz pamiętać, jest Twoja zdolność kredytowa i historia spłat w BIK. Jeśli masz stabilne, odpowiednio wysokie dochody i spłacałeś pierwszy kredyt terminowo, drugi jest jak najbardziej w Twoim zasięgu. Jeśli zdarzały Ci się opóźnienia, szanse na drugi kredyt znacząco maleją, bo dla banku to sygnał ryzyka.
Procedura drugiego kredytu wygląda niemal tak samo jak pierwszego: ten sam komplet dokumentów, ta sama analiza zdolności, to samo zabezpieczenie w postaci hipoteki. Różnica tkwi w tym, że tym razem startujesz z już istniejącym zobowiązaniem na karku.
Kredyt hipoteczny na drugie mieszkanie a zdolność kredytowa
Przy kredycie hipotecznym na drugie mieszkanie bank liczy zdolność kredytową tak samo skrupulatnie jak przy pierwszym, ale pojawia się jedna różnica: rata pierwszego kredytu jest teraz Twoim stałym obciążeniem i pomniejsza kwotę, jaką możesz przeznaczyć na kolejną ratę.
W praktyce bank patrzy na relację Twoich dochodów do sumy wszystkich zobowiązań. Im wyższa rata pierwszego kredytu, tym mniej "miejsca" zostaje na drugi. Dlatego dwie osoby o identycznych dochodach mogą dostać zupełnie różne decyzje - jeśli jedna ma już wysoką ratę, jej zdolność na drugi kredyt będzie znacznie niższa.
Zanim złożysz wniosek, warto oszacować, ile jeszcze zostaje Ci zdolności kredytowej. Możesz do tego wykorzystać:
Rada ode mnie
Pamiętaj, że nie tylko kredyty hipoteczne obniżają zdolność. Bank liczy też karty kredytowe, limity w koncie i kredyty gotówkowe - nawet nieużywane limity traktuje jako potencjalne obciążenie. Przed wnioskiem o drugi kredyt warto zamknąć to, z czego nie korzystasz, o ile brakuje Ci zdolności.
Jaki wkład własny przy drugim kredycie hipotecznym?
Minimalny wkład własny wynika z Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego i jest taki sam niezależnie od tego, czy to Twój pierwszy, czy kolejny kredyt: standardowo 20% wartości nieruchomości, a w części banków 10% (z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu).
Zazwyczaj jest tak, że bank może zażądać wyższego wkładu tylko, gdy nie masz wymaganej zdolności kredytowej albo wycena nieruchomości wyjdzie niższa niż cena zakupu.
Jest jednak wyjątek!
Przy trzecim kredycie hipotecznym mBank wymaga wyższego wkładu własnego tylko ze względu na to, że masz na koncie już dwa tego typu zobowiązania.
A czy bank może uznać jako wkład własny inną nieruchomość, np. mieszkanie, na które masz pierwszy kredyt?
Tak, ale tylko w przypadku, gdy nie spłacasz aktualnie na nią kredytu i jest to dodatkowe zabezpieczenie, np. masz 10% wkładu w gotowce, a reszta w formie zabezpieczenia na innej nieruchomości i dzięki temu uzyskujesz kredyt na lepszych warunkach.
Jeden tylko bank przyjmuje nieruchomość jako jedyny wkład własny, co oznacza, że nie trzeba mieć w ogóle gotówki.
Drugi kredyt hipoteczny w tym samym czy innym banku?
Kiedy masz w planach drugi kredyt, to może Cię kusić, aby zawnioskować o niego w tym samym banku. W końcu masz już opanowaną całą procedurę, wzory dokumentów czy znasz bankowość online. Jednak nie zawsze będzie to dobry pomysł.
- Drugi kredyt w tym samym banku bywa łatwiejszy, bo jesteś sprawdzonym klientem, bank zna Twoją historię i dochody, a formalności bywają szybsze. Jednak nie znaczy to, że dostaniesz najlepszą ofertę. Bank, który miał najkorzystniejsze warunki przy pierwszym kredycie, wcale nie musi być najtańszy teraz.
- Drugi kredyt możesz oczywiście wziąć w innym banku i mimo że nieznane może Cię na początku przerastać, to i tak warto z ekspertem kredytowym sprawdzić aktualne oferty. Jest duża szansa, że w innej instytucji będzie taniej i warto z tego korzystać. Pomyśl sobie, że przy poprzednim kredycie też nie znałeś całej drogi, ale udało się ją przejść.
- Masz jeszcze trzecią możliwość, czyli podwyższenie istniejącego kredytu. Jeśli potrzebujesz dodatkowych środków na tę samą nieruchomość (np. na remont), zamiast drugiego kredytu można podnieść kwotę obecnego. Formalności jest mniej, bo działasz w ramach jednego banku i jednej umowy. Pamiętaj jednak, że nie zawsze to będzie możliwe.
Drugie mieszkanie na wynajem czy na własne potrzeby?
Jeżeli chcesz kupić kolejne mieszkanie, to z pewnością masz już plan, co z nim zrobić. Pamiętaj jednak, że za każdą z tych dwóch opcji stoją wady i zalety:
- Kupujesz na wynajem - jesteś inwestorem, więc licz jak inwestor. Masz już swój dach nad głową, a drugie mieszkanie ma na siebie zarabiać. Zanim się zdecydujesz, policz realny zysk, czyli miesięczny czynsz minus rata drugiego kredytu, podatek od najmu, ubezpieczenie, koszty zarządzania i remontów między najemcami, a do tego założenie, że część roku mieszkanie może stać puste. Drugi kredyt na wynajem broni się wtedy, gdy po odjęciu tego wszystkiego nadal wychodzisz na plus. W swoich kalkulkacjach nie możesz zapomnieć o uwzględnieniu wzrostu wartości mieszkania w czasie, bo mieszkanie na wynajem to zysk nie tylko z najmu.
- Kupujesz na własne potrzeby - rozwiązujesz problem życiowy, ale rachunek i tak trzeba zrobić. Może rodzina się powiększa, może obecne mieszkanie zrobiło się za ciasne albo w niewłaściwej lokalizacji. Najczęściej scenariusz wygląda tak: bierzesz drugi kredyt na nowe mieszkanie, przeprowadzasz się, a dopiero potem sprzedajesz stare i spłacasz pierwszy kredyt. Przez pewien czas spłacasz więc dwie raty naraz. Druga droga to zatrzymanie starego mieszkania na wynajem, tak by czynsz pomagał spłacać ratę, ale wtedy zostajesz z dwoma zobowiązaniami na dłużej i wracasz do sytuacji inwestora z akapitu wyżej.
Na to uważaj!
Niezależnie od tego, czy kupujesz nowe mieszkanie na wynajem, czy na własne potrzeby, pamiętaj, aby wcześniej zadbać o poduszkę finansową. Przy inwestycji na wynajem przyda Ci się, gdy przez pewien czas nie znajdziesz najemcy, a ratę kredytu i tak trzeba będzie płacić. Natomiast przy zakupie na własne mieszkanie wykorzystasz ją, gdy nie uda się szybko sprzedać starego lokum i trzeba będzie płacić dwie raty na raz.
Drugie mieszkanie na kredyt a programy rządowe
Jedynym obowiązującym obecnie programem rządowym, który może Ci pomóc kupić mieszkanie, jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. A on umożliwia skorzystanie z niego w celu kupna kolejnego lokum tylko w przypadku rodzin z dziećmi, gdy obecne jest zbyt małe. Limity powierzchni są następujące:
- przy 2 dzieci obecne mieszkanie ma maks. 50 mkw,
- przy 3 dzieci - 75 mkw,
- przy 4 dzieci - do 90 mkw,
- przy 5 i więcej – bez limitu powierzchni.
Czy warto brać drugi kredyt hipoteczny? Koszty i ryzyka
Drugi kredyt hipoteczny bywa rozsądną decyzją, ale tylko wtedy, gdy jest dobrze przemyślany. A Ty myślisz nie tylko o tym, jak miło będzie mieć własną sypialnię, a nie spać na kanapie w salonie, ale także o kosztach i ryzykach:
- Podwójne obciążenie budżetu - dwie raty jednocześnie to znacznie mniejszy margines błędu w domowym budżecie, nawet jeśli to okres przejściowy.
- Dodatkowe koszty, które trzeba ponieść na starcie kredytu - druga wycena nieruchomości, kolejne ubezpieczenia, ewentualna prowizja.
- Ryzyko problemów ze znalezieniem najemców przy inwestycji na wynajem.
- Konieczność powiększenia poduszki finansowej na wypadek utraty pracy lub przerwy w najmie.
- Wkład własny, który trzeba najpierw zgromadzić z własnych środków.
Drugi kredyt ma sens wtedy, gdy nie odbierze Ci spokoju. A spokój masz dopiero, gdy Twoje dochody pokrywają obie raty z realnym zapasem, gdy odłożyłeś poduszkę na chudsze miesiące, a jeśli to inwestycja - policzyłeś ją na chłodno, zakładając też scenariusz, w którym coś idzie nie po Twojej myśli. Jeśli któregoś z tych elementów brakuje, lepiej dać sobie jeszcze trochę czasu na zebranie kapitału niż decydować się na kolejną ratę, którą możesz mieć problem, żeby unieść.
FAQ - najczęstsze pytania o kredyt hipoteczny na drugie mieszkanie
Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne jednocześnie?
Tak. Przepisy nie ograniczają liczby kredytów hipotecznych, ale mogą to robić same banki - część ma w procedurach własne limity (w praktyce zwykle do około pięciu). Kluczowa i tak jest Twoja zdolność kredytowa oraz pozytywna historia w BIK, bo bank musi uznać, że stać Cię na spłatę obu zobowiązań.
Czy mając kredyt hipoteczny dostanę drugi?
Możesz, ale pierwszy kredyt obniża Twoją zdolność, bo bank liczy jego ratę jako stałe obciążenie. Im niższa rata pierwszego kredytu w stosunku do Twoich dochodów, tym większa szansa na drugi.
Jaki wkład własny przy drugim kredycie hipotecznym?
Minimalny wkład jest taki sam jak przy pierwszym kredycie - zwykle 20%, a w części banków 10% z dodatkowym ubezpieczeniem. Nie ma reguły, że drugi kredyt wymaga wyższego wkładu; bank może go podnieść głównie wtedy, gdy brakuje Ci zdolności albo wycena nieruchomości wyjdzie niższa niż cena zakupu. Wyjątkiem jest mBank, który wyższego wkładu wymaga przy trzecim kredycie hipotecznym. Wkładu nie sfinansujesz innym kredytem, ale nieruchomość bez obciążenia hipoteką może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie.
Czy lepiej wziąć drugi kredyt w tym samym banku?
Bywa łatwiej i szybciej, bo jesteś sprawdzonym klientem, ale nie zawsze taniej. Warto porównać ofertę swojego banku z konkurencją, bo najkorzystniejszy przy pierwszym kredycie nie musi być najlepszy teraz.
Czy warto brać drugi kredyt hipoteczny na wynajem?
Ma to sens, gdy inwestycja opiera się na realnych wyliczeniach. Policz przychód z czynszu z zapasem ponad koszt finansowania, uwzględniając podatki, ubezpieczenie, koszty utrzymania i okresy bez najemcy. Pamiętaj też, że zysk z mieszkania na wynajem to nie tylko czynsz, ale i wzrost jego wartości w czasie - i to również warto ująć w kalkulacji.
