Wiele osób boi się zadatku, bo kojarzy go głównie z ryzykiem utraty pieniędzy. Tymczasem wybór pomiędzy zaliczką a zadatkiem to nie jest drobny zapis w umowie przedwstępnej, tylko kwestia, od której może zależeć, jak dobrze zabezpieczysz całą transakcję. W tym artykule wyjaśniam, czym naprawdę się różnią, dlaczego zadatek może działać także na korzyść kupującego i na co uważać, jeśli zakup finansujesz kredytem hipotecznym.
Najważniejsze informacje
- Zaliczka słabo zabezpiecza transakcję, bo jeśli kupujący albo sprzedający się rozmyśli, pieniądze zwykle po prostu wracają do kupującego, bez konsekwencji.
- Zadatek chroni obie strony: jeśli Ty zrezygnujesz z zakupu, możesz go stracić, ale jeśli wycofa się sprzedający, powinien oddać Ci podwójną kwotę.
- Przy zakupie nieruchomości na kredyt nie trzeba bać się zadatku, ale przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić z ekspertem kredytowym, czy Twoje szanse na finansowanie są realne.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka to część ceny, którą wpłacasz po podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, czyli końcowej umowy sprzedaży. Później ta kwota jest po prostu wliczana w cenę mieszkania albo domu albo gdy bierzesz kredyt hipoteczny, to stanowi część wkładu własnego.
Problem polega na tym, że zaliczka słabo zabezpiecza samą transakcję. Jeśli Ty albo sprzedający się rozmyślicie i do sprzedaży nie dojdzie, pieniądze co do zasady po prostu wracają do kupującego. I tyle. Nie ma tu żadnej sankcji za wycofanie się z umowy.
W praktyce oznacza to, że zaliczka nie wiąże się z konkretnym zobowiązaniem i właśnie dlatego przy zakupie nieruchomości jest spotykana dużo rzadziej niż zadatek.
Czym jest zadatek?
Zadatek to również kwota wpłacana po podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Różnica polega na tym, że nie jest tylko przedpłatą na poczet ceny. On ma przede wszystkim zabezpieczać transakcję.
Jeśli wszystko idzie zgodnie z planem, zadatek po prostu zalicza się na poczet ceny mieszkania lub domu. Jeśli jednak do sprzedaży nie dojdzie, wtedy zyskuje na znaczeniu. Jeżeli to Ty zrezygnujesz z zakupu albo nie wywiążesz się z umowy, stracisz wpłacone pieniądze. Jeżeli natomiast to sprzedający się wycofa, powinien oddać Ci kwotę dwukrotnie wyższą.
Mówi o tym art. 394 Kodeksu cywilnego (pkt. 1):
„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
Dzięki temu sprzedający nie może tak po prostu zrezygnować z transakcji tylko dlatego, że nagle znalazł innego chętnego albo ktoś zaoferował mu kilka tysięcy więcej. Zadatek sprawia, że ryzyko wystąpienia takich sytuacji spada.
Zaliczka a zadatek - czym się różnią?
Zaliczka daje większą swobodę wycofania się z zakupu lub sprzedaży, bo sprzedający zwraca pieniądze i koniec. Zadatek zaś przepada, jak Ty się wycofasz, ale gdy zrobi to kupujący, to otrzymujesz dwukrotność wpłaconej kwoty.
W praktyce więc zaliczka daje więcej luzu, ale zadatek daje więcej bezpieczeństwa, a o to przecież chodzi przy takich transakcjach.
Umowa przedwstępna - zadatek czy zaliczka?
Na rynku nieruchomości najczęściej spotkasz się z zadatkiem, nie z zaliczką, po to, aby niemożliwe było wycofanie się z umowy bez konsekwencji.
Oczywiście wpłata zadatku to poważne zobowiązanie. Co więc zrobić, gdy będziesz zmuszony wycofać się z umowy, ale wydarzy się to nie z Twojej winy, bo np. bank odmówi Ci kredytu hipotecznego?
Rada ode mnie
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek, warto skontaktować się ze swoim ekspertem kredytowym. Chodzi o to, żeby ocenić, czy Twoja sytuacja finansowa jest stabilna, czy masz zdolność kredytową i realne szanse na uzyskanie kredytu.
Jednak dopiero, gdy złożysz wnioski kredytowe na zakup konkretnej nieruchomości, dowiesz się na 100%, czy otrzymasz finansowanie. A to z kolei wymaga wcześniejszej wpłaty zadatku. Co zrobić, aby nie stracić pieniędzy, gdy otrzymasz negatywne decyzje?
Rada ode mnie
Spróbuj wynegocjować zapis, zgodnie z którym zadatek zostanie Ci zwrócony, jeśli bank odmówi finansowania. W praktyce sprzedający nie zawsze się na to godzą, ale warto podjąć próbę.
Podsumowując, zadatek to narzędzie, które dobrze chroni transakcję, także z punktu widzenia kupującego. Trzeba tylko podejść do niego mądrze — sprawdzić swoją sytuację przed podpisaniem umowy, dobrze przeczytać zapisy i, jeśli to możliwe, zabezpieczyć się na wypadek problemów z kredytem.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o zadatek i zaliczkę
Czy zaliczka jest zwrotna?
Zwykle tak. Jeśli sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku, zaliczka co do zasady wraca do kupującego. Dlatego jest rozwiązaniem mniej zobowiązującym, ale też słabiej zabezpiecza transakcję.
Czy zadatek jest zwrotny?
Nie zawsze. Jeśli umowa dochodzi do skutku, zadatek po prostu wlicza się w cenę nieruchomości. Jeśli jednak jedna ze stron się wycofa, pojawiają się konsekwencje finansowe — kupujący może stracić zadatek, a sprzedający może być zobowiązany do oddania jego podwójnej kwoty.
Co przepada - zaliczka czy zadatek?
W praktyce przepaść może zadatek, nie zaliczka. Jeśli to kupujący nie doprowadzi do finalizacji zakupu, sprzedający może zatrzymać zadatek. Przy zaliczce najczęściej kończy się po prostu na zwrocie pieniędzy.
Zadatek czy zaliczka - co lepiej wybrać?
Przy zakupie nieruchomości w praktyce częściej stosuje się zadatek, bo lepiej zabezpiecza obie strony transakcji. Jeśli jednak kupujesz na kredyt, najważniejsze jest to, żeby przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić swoją sytuację z ekspertem kredytowym, a jeśli się da — spróbować wynegocjować zapis o zwrocie zadatku na wypadek odmowy kredytu.
