Znalazłeś interesujące mieszkanie, jesteś już po kontakcie ze sprzedającym, a potem sprawdzasz księgę wieczystą i widzisz, że hipoteka jest obciążona. Pierwsza myśl bywa taka, że coś jest nie tak, że lepiej uciekać od takiej transakcji. Tymczasem kupno mieszkania z rynku wtórnego z hipoteką banku to jedna z najczęstszych sytuacji, z jakimi się spotkasz. Każde mieszkanie kupione na kredyt, który nie został jeszcze spłacony, ma taki wpis, bo bank zawsze zabezpiecza swoje pieniądze na nieruchomości. Problem polega na tym, że mało kto wie, jak to sprawdzić i co dokładnie się dzieje z pieniędzmi w takiej transakcji. W tym artykule pokazuję to krok po kroku - z perspektywy kupującego.
Najważniejsze informacje:
- Hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje zakupu mieszkania - to sytuacja, z którą banki i notariusze pracują na co dzień.
- Zanim podpiszesz cokolwiek, sprawdź dział III i dział IV księgi wieczystej. Dział IV pokaże Ci hipotekę, dział III inne obciążenia, np. egzekucję komorniczą.
- Kupno mieszkania z hipoteką przymusową na kredyt jest niemożliwe. Aby jakikolwiek bank udzielił finansowania, wpis takiej hipoteki najpierw musi zostać usunięty.
- To zwykle Ty, jako nowy właściciel, składasz po zakupie wniosek o wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej.
- Ważny dokument w całej transakcji to zaświadczenie (promesa) z banku sprzedającego - bez niego nie wiesz, ile realnie trzeba spłacić.
Czy można kupić mieszkanie obciążone hipoteką?
Tak i nie jest to specjalnie ryzykowne, o ile transakcja jest dobrze przygotowana. Wpis w hipotece, czyli dziale IV księgi wieczystej to zabezpieczenie na nieruchomości, nie na osobie sprzedającego. Nie oznacza, że mieszkania nie można sprzedać ani kupić - oznacza tylko, że w procesie transakcji trzeba tę hipotekę spłacić i wykreślić.
W praktyce kupno mieszkania z hipoteką na rynku wtórnym to raczej standard niż wyjątek. Większość mieszkań kupionych na kredyt hipoteczny ma taki wpis, dopóki poprzedni właściciel nie spłaci zobowiązania w całości.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką?
Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź ją samodzielnie w bezpłatnej wyszukiwarce ksiąg wieczystych (może to również zrobić ekspert kredytowy, z którym współpracujesz).
Interesują Cię dwa działy:
- Dział IV - tu widnieją hipoteki. Zobaczysz kwotę zabezpieczenia i nazwę wierzyciela, najczęściej banku.
- Dział III - tu widnieją inne obciążenia, np. egzekucja komornicza, służebności, ostrzeżenia o toczących się postępowaniach sądowych.
Sam wpis hipoteki w dziale IV nie jest niczym niepokojącym. Powinno alarmować Cię jaka to hipoteka i jaki podmiot ją tam wpisał. A to prowadzi do kolejnego, ważnego rozróżnienia.
Hipoteka umowna a hipoteka przymusowa - dlaczego to ważne dla kupującego?
Większość hipotek, które zobaczysz przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to hipoteki umowne - ustanowione dobrowolnie na rzecz banku, który udzielił kredytu hipotecznego. To standardowa sytuacja i nie powinna Cię niepokoić, o ile sprzedający dostarczy Ci odpowiednie dokumenty z banku.
Inaczej wygląda kupno mieszkania z hipoteką przymusową. Taki wpis nie wynika z umowy kredytowej, a z decyzji sądu, urzędu skarbowego albo ZUS - najczęściej w związku z zaległościami finansowymi właściciela.
Kto spłaca hipotekę przy zakupie - Ty czy sprzedający?
To, kto ostatecznie spłaca kredyt hipoteczny przy zakupie, zależy od sposobu finansowania.
Kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę
Jeśli płacisz za mieszkanie ze środków własnych, masz dwie możliwości:
- Sprzedający spłaca dług przed transakcją - np. z zadatku, który wcześniej mu przekazałeś. Wtedy do aktu notarialnego dostarcza już zaświadczenie o spłacie i zgodę banku na wykreślenie hipoteki.
- Ty spłacasz dług w trakcie transakcji - część ceny trafia bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego, a dopiero reszta na konto sprzedającego. Jednak musisz dokładnie wiedzieć, ile i dokąd wpłacić. A to wynika z dokumentu przygotowywanego przez bank, czyli z promesy.
Co musi zawierać promesa (zaświadczenie) z banku sprzedającego?
Zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze, poproś o dokument z banku sprzedającego, który potwierdza dokładne warunki spłaty. Powinien zawierać:
- imię i nazwisko kredytobiorcy oraz numer umowy kredytowej,
- aktualne saldo zadłużenia na konkretny dzień, z podziałem na kapitał i odsetki,
- całkowitą kwotę potrzebną do spłaty,
- numer rachunku technicznego, na który mają trafić pieniądze,
- informację o ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, jeśli bank ją pobiera,
- zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po zaksięgowaniu spłaty.
Zakup mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny - krok po kroku
Jeśli sam finansujesz zakup kredytem hipotecznym, proces wygląda podobnie, ale z dodatkowym uczestnikiem, czyli Twoim bankiem.
- Podpisujecie umowę przedwstępną, w której ustalacie cenę, terminy i sposób rozliczenia hipoteki sprzedającego.
- Sprzedający dostarcza Ci potwierdzenie ze swojego banku, jaka kwota pozostała do spłaty (np. tylko harmonogram).
- Składasz wniosek o kredyt w swoim banku, dołączając informacje o aktualnym saldzie. Twój bank analizuje nieruchomość i akceptuje taką konstrukcję transakcji.
- Po wydaniu decyzji kredytowej podpisujecie akt notarialny. Na tym etapie potrzebna jest promesa z banku sprzedającego. Pieniądze z Twojego kredytu trafiają częściowo na spłatę hipoteki sprzedającego, a reszta na jego konto.
- Bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie starej hipoteki, a Ty składasz wniosek w tej sprawie do sądu. Następnie Twój bank ustanawia nową hipotekę - na swoją rzecz, jako zabezpieczenie Twojego kredytu.
Jeśli sam potrzebujesz kredytu na taki zakup, to dobry moment, żeby oszacować swoją zdolność kredytową, zanim zaczniesz negocjować terminy ze sprzedającym.
Kto wykreśla hipotekę po zakupie mieszkania i jak to zrobić?
To ważny punkt, o którym wielu kupujących zapomina. Po całkowitej spłacie starego kredytu bank sprzedającego wydaje dokument potwierdzający spłatę i zgodę na wykreślenie hipoteki. To Ty, jako nowy właściciel, składasz na jego podstawie wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Bez tego wniosku stara hipoteka nadal będzie widniała w księdze wieczystej - mimo że kredyt sprzedającego jest już spłacony. Wniosek można złożyć samodzielnie albo za pośrednictwem notariusza, który przygotowywał akt sprzedaży.
Na co uważać, kupując mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Jest kilka “czerwonych flag” przy kupnie mieszkania z kredytem hipotecznym, które powinny Cię zaniepokoić:
- Sprzedający zataja obciążoną hipotekę - zdarza się, że dowiadujesz się o obciążeniu dopiero z księgi wieczystej, nie od sprzedającego. To sygnał, żeby dokładniej sprawdzić całą sytuację prawną nieruchomości.
- Brak zapisów chroniących Cię w umowie przedwstępnej - powinna zawierać zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia promesy banku.
Podsumowanie
Kupno mieszkania z hipoteką banku, która jest zabezpieczeniem kredytu, to nie jest powód do rezygnacji z transakcji - to powód, żeby zrobić kilka dodatkowych kroków przed podpisaniem czegokolwiek. Sprawdź księgę wieczystą, poproś o promesę z banku, upewnij się, że kwota spłaty się zgadza. Jeżeli zadbasz o wszystkie formalne kroki, to zakup mieszkania z kredytem hipotecznym to jest to zwykła, bezpieczna transakcja, jakich wiele na rynku wtórnym.
Jeżeli jednak na mieszkaniu ciąży hipoteka przymusowa, którą wpisał wierzyciel, to po pierwsze żaden bank nie udzieli Ci kredytu na taki cel. A po drugie, gdybyś chciał kupować taką nieruchomość za gotówkę, to tego typu transakcja jest obciążona dużym ryzykiem, więc warto ją dokładnie przemyśleć, a najlepiej skonsultować się ze specjalistą.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o kupno mieszkania z hipoteką
Czy kupno mieszkania z hipoteką jest bezpieczne?
Tak, o ile przed podpisaniem umowy sprawdzisz księgę wieczystą i uzyskasz od sprzedającego aktualne zaświadczenie z banku o warunkach spłaty.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma obciążoną hipotekę?
Wystarczy bezpłatnie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, koncentrując się na dziale IV, gdzie wpisywane są hipoteki, i dziale III, gdzie widnieją inne obciążenia.
Kto spłaca hipotekę przy zakupie mieszkania - kupujący czy sprzedający?
Najczęściej robi to kupujący, wpłacając część ceny sprzedaży bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego. Możliwe jest też, że sprzedający spłaca dług samodzielnie, np. z zadatku, przed podpisaniem aktu notarialnego.
Czy mogę wziąć kredyt na mieszkanie, które ma już hipotekę innego banku?
Tak. Twój bank analizuje taką transakcję na podstawie promesy banku sprzedającego i wypłaca kredyt w części na spłatę starej hipoteki, a w części na konto sprzedającego.
Czym różni się hipoteka umowna od hipoteki przymusowej?
Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy kredytowej i jest standardem przy kredytach hipotecznych. Hipoteka przymusowa wynika z decyzji sądu lub urzędu, najczęściej w związku z zaległościami finansowymi, i wymaga dokładniejszego sprawdzenia sprawy, z powodu której powstała.
Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki po zakupie mieszkania?
To kupujący, jako nowy właściciel, składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego, na podstawie zgody wydanej przez bank sprzedającego po całkowitej spłacie kredytu.
Źródła:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250000341, Ministerstwo Sprawiedliwości,
System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), ekw.ms.gov.pl,
Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste, gov.pl/web/gov/elektroniczne-ksiegi-wieczyste
