Planujesz kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, czy bank w ogóle udzieli Ci finansowania? A jeśli tak, to na jaką kwotę możesz liczyć? Odpowiedź kryje się w Twojej zdolności kredytowej. W tym tekście pokazuję krok po kroku, co bank naprawdę bierze pod uwagę, jak oblicza Twoje możliwości finansowe i co możesz zrobić, by zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję.
O czym przeczytasz w tym wpisie:
Co to jest zdolność kredytowa i jak działa w praktyce?
Zdolność kredytowa to nic innego jak Twoja finansowa wiarygodność w oczach banku. To ocena tego, czy będziesz w stanie regularnie spłacać raty kredytu – teraz i w przyszłości. Bank analizuje Twoje dochody, zobowiązania, liczbę osób na utrzymaniu, wiek i okres kredytowania, aby oszacować, ile możesz pożyczyć.
Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny
Niezależnie od typu zobowiązania, bank skrupulatnie liczy zdolność kredytową. Musisz pamiętać, że w ramach kredytu hipotecznego bierzesz wysoką kwotę, najczęściej na kilkadziesiąt lat. Bank dodatkowo zabezpiecza się na nieruchomości, ale musi też wnikliwie ocenić, czy będzie Cię stać na spłatę rat nie tylko jutro, ale też za 25 lat.
Jak bank liczy zdolność kredytową?
Każdy bank ma swoje kryteria oceny zdolności kredytowej. Analizują te same kryteria, ale nadają im różne wagi. Dlatego kiedy jeden bank Ci odmówi, drugi może przyznać Ci decyzję pozytywną. Banki biorą pod uwagę następujące czynniki.
Wysokość dochodów
Decydującym aspektem jest wysokość dochodów. Im więcej zarabiasz, tym na wyższą ratę kredytu hipotecznego Cię stać, więc i więcej możesz pożyczyć.
Ważny jest również staż pracy, regularność otrzymywania dochodów (większość banków wymaga, aby wpływały na Twoje konto) oraz stabilność branży, w której pracujesz.
Forma zatrudnienia
Kolejnym ważnym czynnikiem jest forma zatrudnienia. Zobacz, jak patrzą na nią banki:
- Umowa o pracę na czas nieokreślony – to najchętniej akceptowana forma zatrudnienia. Minimalny wymagany staż wynosi 3 miesiące, ale aktualnie większość banków wymaga 6 miesięcy. Ogólnie, im dłużej pracujesz, tym lepiej.
- Umowa o pracę na czas określony – banki oczekują, że taka umowa obowiązuje przez minimum 6 miesięcy naprzód od momentu składania wniosku i została zawarta co najmniej 6 miesięcy wcześniej. Banki są mniej skłonne zaakceptować tę formę, jeśli to Twoja pierwsza umowa w życiu.
- Umowa zlecenie / o dzieło – tutaj wymagany jest min. 6-miesięczny staż (choć w większości instytucji 12-miesięczny), a banki mogą poprosić o regularne wyciągi z konta lub PIT, by potwierdzić stabilność dochodów.
- Działalność gospodarcza – poprawne rozliczenie PIT i stabilne wyniki finansowe to podstawa. Minimalny staż firmy to 12 miesięcy, ale większość banków wymaga, aby działalność gospodarcza była prowadzona od 24 miesięcy. W jednych bankach to 2 lata kalendarzowe, w innych 2 lata rachunkowe (tj. pełny rok podatkowy od stycznia do grudnia). Jeśli pracujesz w wybranych branżach lub jesteś samozatrudniony, te limity są trochę inne.
Dlatego koniecznie przeczytaj też, jak banki liczą dochód przy działalności gospodarczej.
Inne dochody
Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem, dochody z tego tytułu również będą się liczyły. Aby zostały uwzględnione, musisz osiągać je przez min. 12 miesięcy, mieć podpisaną umowę najmu, a przelewy od najemcy otrzymywać na konto.
Jeśli masz przychody z innych źródeł – jak np. udziały w spółce z o.o. lub spółce komandytowej, warto omówić tą sytuację z ekspertem kredytowym. Takie dochody również bank może wziąć pod uwagę, ale każda sytuacja jest weryfikowana indywidualnie.
Z kolei świadczenie 800+ zostanie uwzględnione dodatkowo, czyli niektóre banki dodadzą je do dochodów, a inne obniżą koszty utrzymania dziecka. Nie może to być jednak Twój jedyny dochód.
Niestety alimenty, które dostajesz, nie będą się liczyły do zdolności kredytowej. Ale jeżeli Ty musisz je płacić, to będą zobowiązaniem, więc wpłyną negatywnie kwotę kredytu, którą możesz uzyskać.
Koszty utrzymania gospodarstwa domowego
Przy składaniu wniosku kredytowego musisz zadeklarować, ile wydajesz na miesięczne koszty utrzymania, uwzględniając koszty, z których nie możesz zrezygnować (np. rachunki za mieszkanie, czynsz, zakupy spożywcze).
To suma deklaratywna, ale banki zazwyczaj i tak ustalają minimalne limity, więc nawet jeśli zadeklarujesz bardzo niską kwotę, żeby podnieść zdolność kredytową, bank i tak przyjmie do obliczeń swoje minimum.
Wysokość zobowiązań
Na zdolność mają również wpływ wszystkie pozostałe zobowiązania, czyli kredyty, pożyczki, limity w koncie czy na kartach kredytowych.
💡Pamiętaj, że nawet jeśli nie korzystasz z przyznanego limitu na koncie czy karcie kredytowej, to i tak obniża to Twoją zdolność.
Musisz poinformować bank także o innych swoich zobowiązaniach, np. alimentach. Generalnie, im większa suma rat zobowiązań, tym większe obciążenie dla Twojego budżetu, więc niższa zdolność kredytowa.
Wiek kredytobiorcy
Wiek ma wpływ na maksymalny okres kredytowania. Większość banków udziela kredytów osobom, które spłacą zobowiązanie przed ukończeniem 65–70 lat. Liczy się wiek najstarszego kredytobiorcy.
Dlatego młodsi wnioskodawcy mogą uzyskać kredyt na dłuższy okres, co obniża wysokość miesięcznych rat i zwiększa zdolność kredytową.
Historia kredytowa w BIK
Twoja historia kredytowa, którą odnotowuje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), to również ważny element przy ocenie zdolności kredytowej. Zawiera historię spłat kredytów, zarówno tą pozytywną, jak i tą negatywną. Terminowe spłaty są kluczowe – opóźnienia mogą obniżyć Twoją punktację, dlatego tak ważne jest, żeby o to dbać. Najgorsze, co możesz zrobić dla swojej oceny, to spóźnić się ze spłatą rat.
Jeśli nigdy do tej pory nie miałeś żadnego kredytu i w związku z tym nie masz też historii kredytowej, nie dyskwalifikuje Cię to w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jednak zła historia kredytowa, i co za tym idzie, niska ocena punktowa już tak. Dlatego zanim weźmiesz cokolwiek na raty, albo zdecydujesz się na kartę kredytową, zastanów się, czy w dłuższej perspektywie nie stanie się to dla Ciebie kulą u nogi.
💡Podsumowując: historia kredytowa nie wpływa na wysokość przyznanego kredytu, ale na to, czy bank w ogóle Ci go udzieli. W przypadku znaczących opóźnień w spłacie zobowiązań, będzie to niemożliwe.
Ryzyko kredytowe
Bankowi analitycy biorą także pod uwagę tzw. ryzyko kredytowe, czyli czynniki, które statystycznie wpływają na to, czy kredytobiorcy płacą terminowo swoje zobowiązania. Takie czynniki to np.:
- czy jesteś singlem,
- czy jesteś w związku małżeńskim,
- czy masz dzieci,
- w jakiej firmie pracujesz i od kiedy,
- ile masz lat,
- czy wynajmujesz mieszkanie, czy mieszkasz z rodzicami.
Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym a wkład własny
Wyższy wkład własny obniża koszty kredytu, ale tylko do osiągnięcia 20% wkładu. Poniżej tego pułapu musisz wykupić dodatkowe ubezpieczenie.
Nie ma jednak znaczenia, czy wniesiesz 30, 40 czy 50% wkładu, bo oferta banku będzie dokładnie taka sama.
Ważniejsze jest jednak, że wysoki wkład własny nie zastąpi on zdolności kredytowej. Bank przede wszystkim sprawdza, czy jesteś w stanie spłacać raty.
👉 Spójrz na przykład z praktyki:
Marek i Asia mają jedno dziecko, zarabiają razem 5 000 zł netto i planują kupić mieszkanie za 650 000 zł. Dysponują dużym wkładem własnym – 250 000 zł – i potrzebują 400 000 zł kredytu. Mimo wysokiego wkładu, ich niskie zarobki sprawiają, że bank nie uzna ich za wiarygodnych kredytobiorców. Dlaczego? Bo bank zarabia na odsetkach, więc zależy mu, aby kredyt był terminowo spłacany, a nie na tym, aby przejąć nieruchomość.
Jak samodzielnie obliczyć zdolność kredytową?
Samodzielne szacunki na niewiele Ci się zdadzą, bo każdy bank oceni Twoją sytuację inaczej, korzystając ze swoich algorytmów i wewnętrznych systemów.
Jeśli chcesz poznać wiarygodne dane, to naprawdę lepiej umówić się z ekspertem na konsultację kredytową. Wyliczy Ci prawdziwą zdolność kredytową na bankowych systemach, a nie szacunki na przypadkowych, internetowych kalkulatorach zdolności kredytowej.
Co obniża zdolność kredytową?
Najczęstsze czynniki, które mogą obniżyć Twoją zdolność:
- karty kredytowe i limity w rachunku, nawet jeśli z nich nie korzystasz,
- wysokie zobowiązania w innych bankach lub firmach pożyczkowych,
- opóźnienia w spłatach kredytów,
- nieregularne i nieudokumentowane dochody.
Jak poprawić zdolność kredytową krok po kroku?
Zwiększenie zdolności kredytowej nie zawsze musi się wiązać z drastycznymi zmianami w Twojej sytuacji finansowej. Dzięki kilku prostym krokom możesz poprawić swoje szanse na uzyskanie wyższej kwoty kredytu hipotecznego. Zobacz, co z doświadczenia eksperta kredytowego działa najlepiej:
- Zmniejsz bieżące zobowiązania finansowe
Banki uwzględniają wszystkie aktywne zobowiązania, takie jak karty kredytowe, limity na koncie czy kredyty ratalne. Nawet jeśli ich nie używasz, obniżają Twoją zdolność kredytową. Rozważ ich spłatę lub zamknięcie przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.
- Popracuj nad zwiększeniem dochodów
To oczywiste, ale bardzo skuteczne. Awans w pracy, dodatkowe zlecenia czy podjęcie współpracy z innym pracodawcą mogą znacząco wpłynąć na ocenę Twojej zdolności. Banki cenią stabilne i regularne dochody.
- Postaraj się zmienić formę zatrudnienia
Wiem, że nie zawsze jest to proste, ale jeśli pracujesz na umowie zlecenie lub o dzieło, a planujesz w najbliższym czasie wnioskować o kredyt, spróbuj przejść na umowę o pracę na czas nieokreślony. Ta forma zatrudnienia jest najlepiej postrzegana przez banki i mocno zwiększa Twoją wiarygodność.
- Zadbaj o swoją historię kredytową w BIK
Regularne i terminowe spłaty dotychczasowych zobowiązań budują Twoją pozytywną ocenę w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli nigdy nie brałeś nic na kredyt, nie przejmuj się – to zdecydowanie lepsze, niż widniejące w raporcie zaległości.
- Unikaj nowych zobowiązań przed wnioskowaniem o kredyt
Tuż przed złożeniem wniosku unikaj zakupów na raty lub nowych pożyczek. Każde dodatkowe zobowiązanie może obniżyć Twoją zdolność i wpłynąć negatywnie na decyzję banku.
Ile kredytu mogę dostać?
Internetowe kalkulatory zdolności kredytowej potrafią kusić łatwymi wyliczeniami, ale prawda jest taka, że pokazują one jedynie bardzo orientacyjną kwotę – często kompletnie oderwaną od realiów. Każdy bank liczy zdolność inaczej, bierze pod uwagę inne elementy i ma swoje wewnętrzne limity. Dlatego przy tych samych danych jeden bank może dać Ci kredyt, a inny odmówić.
Jeśli naprawdę chcesz wiedzieć „ile kredytu dostanę?”, nie polegaj wyłącznie na kalkulatorach online. Najlepszym rozwiązaniem jest bezpłatna rozmowa z ekspertem kredytowym, który korzysta z aktualnych danych z banków i jest w stanie sprawdzić Twoją sytuację w praktyce – nie tylko w teorii. Dzięki temu dostaniesz odpowiedź opartą na faktach, a nie na przybliżeniach.
👉 Jeśli jesteś na etapie poszukiwania mieszkania czy domu i chcesz wiedzieć, na jakie finansowanie możesz realnie liczyć, umów się na konsultację kredytową.
To najlepszy sposób, żeby uniknąć rozczarowań i świadomie zaplanować budżet.
