Jako ekspertka kredytowa z wieloletnim doświadczeniem wiem, że kredyt na remont nieruchomości budzi wiele pytań i wątpliwości. Czy można rozliczyć samodzielnie wykonane prace? Ile kredytu można dostać na remont? Co, jeśli prace okażą się tańsze niż zakładaliśmy? Zebrałam pytania zadawane mi najczęściej, oraz konkretne odpowiedzi, które (mam nadzieję )rozwieją Twoje wątpliwości i pozwolą podejść do tematu remontu z pełnym spokojem.
[wpis powstał we współpracy z Joanną Golecką]
W tym artykule odpowiadam na pytania:
KREDYT
Czy warto powiększyć kredyt hipoteczny o środki na remont?
Zacznijmy od tego, że kiedy chcesz dobrać środki na remont lub wykończenie, to wszystko odbywa się w ramach jednego kredytu hipotecznego – po prostu zwiększasz go o odpowiednią kwotę. Oznacza to, że środki na wykończenie są oprocentowane tak samo, jak zakup nieruchomości. Na chwilę obecną ciężko Ci będzie znaleść kredyt, który będzie oprocentowany równie korzystnie, jak kredyt hipoteczny.
Decyzja zależy od Ciebie: zastanów się, czy wolisz mieć ratę niższą o 300 zł i z pensji odkładać każdy grosz przez kilka lat, aż wykończysz mieszkanie, czy może wolisz to wszystko skredytować i doprowadzić mieszkanie do stanu używalności szybciej.
Środki na wkład własny czy na wykończenie mieszkania – co bardziej się opłaca?
Generalnie nie ma to znaczenia. Czy wniesiesz większy wkład własny i dodasz środki na wykończenie, czy zmniejszysz wkład własny i przeznaczysz go na remont, to kwota kredytu wyjdzie identyczna.
Kiedy bank wypłaca pierwszą transzę kredytu na remont?
Jeśli kupujesz na rynku pierwotnym, to wypłata pierwszej transzy następuje po odbiorze, czyli przekazaniu do banku protokołu odbioru lokalu. Nie jest konieczne przeniesienie własności, w przeciwieństwie do rynku wtórnego: tutaj bez aktu przeniesienia własności nie dostaniesz żadnych środków. Ze względu na to, że w tym przypadku zapłata za nieruchomość z kredytu odbywa się po akcie notarialnym i przeniesieniu własności, finalnie środki na remont dostaniesz jednocześnie z wypłatą kredytu hipotecznego.
Co zrobić, jeśli koszty remontu wyniosą mniej niż kwota kredytu? Czy można nadpłacić kredyt?
Generalnie powinno być tak, że zaciągasz kredyt na bezpieczną kwotę – nie obciążasz do maksimum swojego budżetu, ani nie bierzesz minimum, które może nie wystarczyć. Finalnie masz urządzone mieszkanie i (w idealnej sytuacji) zapas pieniędzy, którego nie wykorzystałeś. Nadpłacenie kredytu tą kwotą jest bardzo dobrym pomysłem, pod warunkiem, że:
- bierzesz kredyt bez prowizji za uruchomienie
- wcześniejsza spłata kredytu jest darmowa.
Czy w trakcie karencji można już nadpłacać kredyt?
Tak, ale musisz uważać, żeby nie spłacić go całkowicie przed wypłatą ostatniej transzy – wtedy zostanie zamknięty i zostaniesz bez środków!
Czy warto dodatkowo ubezpieczyć nieruchomość i życie przy kredycie hipotecznym?
Jeśli chodzi o nieruchomość, to możesz ją ubezpieczyć tylko raz. Nie ma takiej opcji, żebyś dostał podwójne odszkodowanie z dwóch różnych podmiotów np. z powodu pożaru. Stracisz tylko pieniądze wydane na polisę.
Inaczej wygląda kwestia ubezpieczenia na życie: możesz mieć ich tyle, ilu ubezpieczycieli się na to zgodzi. W przypadku śmierci kredytobiorcy, zostanie wypłacone podwójne/potrójne odszkodowanie – w zależności od tego, ile polis będzie mieć. Bank tego nie zakwestionuje i na pewno spłaci wtedy kredyt.
W którym momencie zaczyna się spłata kapitału kredytu hipotecznego po wykończeniu mieszkania?
Spłata kredytu (kapitału) zaczyna się w momencie uruchomienia ostatniej transzy. Jeśli masz ustalony dłuższy okres karencji, wtedy początek spłaty zależy od ustalonego harmonogramu.
REMONT
Jak rozliczyć samodzielnie wykonany remont domu w kredycie hipotecznym?
To proste: oświadczasz, ile to będzie kosztowało. Banki nie proszą o żadne rachunki, dowody zapłaty itd. Tutaj masz 2 opcje: jeżeli robociznę zapewnisz sobie sam, to te pieniądze zostaną w Twojej kieszeni. W drugiej wersji po prostu możesz wziąć mniej na wykończenie. Siłą rzeczy im mniejszy zaciągniesz kredyt, tym mniejszą będziesz mieć ratę kredytu.
Jak oszacować koszty remontu mieszkania lub domu?
Oczywiście to wszystko zależy od standardu, od tego, jak to mieszkanie czy dom chcesz wykończyć. Wnętrza pochłoną każdą ilość pieniędzy, bo chociażby rozpiętość cen materiałów jest ogromna. Jeżeli chcesz wykończyć mieszkanie w standardzie nazwijmy to Ikea minus, czyli panele, płytki itd. kupujesz w sklepach typu Castorama, Leroy Merlin, OBI, a po meble jedziesz Ikea czy Black Red White, to około 3000 zł za metr kwadratowy powinno być wystarczające. W lepszym standardzie – Ikea plus – kiedy bazujesz na meblach z Ikei, ale np. chcesz już mieć lepszej jakości podłogi, drzwi i płytki, musisz przyjąć około 3500-3800 zł za m². Zresztą, banki udzielają kredytu na wykończenie w granicach 3000-3500 zł za m².
Co się stanie, jeśli koszt remontu będzie niższy, niż kwota kredytu?
Nic się nie stanie. Dlaczego? Kiedy składasz wnioski kredytowe i powiększasz kredyt o środki na wykończenie, musisz przedstawić do banku kosztorys remontu, w którym oświadczasz, co chcesz w tym mieszkaniu zrobić. Zaznaczasz w nim np. roboty malarskie, montaż drzwi, podłogi, biały montaż łazienki, kuchni itd. oraz określasz szacunkowo ile to będzie kosztowało. Kiedy zgłosisz gotowość rozliczenia remontu mieszkania, bank wtedy wyśle inspektora, który sprawdzi, czy rzeczy, które według Twojego oświadczenia miały być wykonane, faktycznie zostały wykonane. Nie będzie Cię rozliczał z tego, czy wydałeś na drzwi 5 700 zł, czy 6 800 zł – sprawdza tylko, czy są zrobione.
Pamiętaj jednak, żeby z tym nie przesadzić – jeśli np. oświadczasz, że kładziesz dębową deskę na podłogę za 300 zł za m², a faktycznie położysz najtańsze panele za 30 zł za m², możesz mieć problem.
Czy można nie wypłacić transzy kredytu na remont mieszkania? Jakie są konsekwencje?
Tak naprawdę nie ma żadnych konsekwencji. W zależności od banku, czasami musisz podpisać aneks do umowy, a czasami po prostu nie wypłacasz tych pieniędzy. Masz niższy kredyt, który przeliczy się automatycznie.
Ile kredytu można uzyskać na remont nieruchomości? Jak to obliczyć?
Maksymalna kwota kredytu na remont jest określana przez wartość docelową nieruchomości. Wszystko sprowadza się do tego, ile wyniesie wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy. Dla banku najważniejsze jest to, żeby w przypadku kiedy nie będziesz w stanie spłacać kredytu, stosunkowo łatwą mógł sprzedać Twoją nieruchomość.
Czy można wziąć kredyt na remont np. tylko kuchni i łazienki?
Można, ale to zależy od konkretnego banku. Wiele z nich po prostu umożliwia Ci sfinansowanie kredytem tego, czego potrzebujesz. Jeśli np. potrzebujesz tylko 10 tys. zł na podłogę na parterze, nie będzie z tym problemu.
W niektórych bankach jest minimalna kwota na wykończenie, np.w mBanku wynosi 500 zł za m². W tym przypadku bank albo udzieli Ci tego minimalnego kredytu na wykończenie, albo w ogóle – to już zależy do Twoich potrzeb.
Czy trzeba wyremontować cały metraż nieruchomości, aby móc się wprowadzić?
Nie, możesz wprowadzić się na dowolnym etapie postępu prac. Miałam klientów, którzy spali na materacu na wylewkach, bo tak nie mogli się doczekać wykończenia mieszkania 🙂 Wszystko zależy od Twoich możliwości i sytuacji osobistej.
WYKOŃCZENIE
Na co dokładnie można przeznaczyć środki z kredytu na wykończenie lub remont?
Środki, które bierzesz na wykończenie lub remont, możesz przeznaczyć na elementy stałe, czyli na te przymocowane do nieruchomości. Mogą być to podłogi, drzwi, ściany, płytki, tapety itd., ale też meble w zabudowie. Możesz sfinansować również prace, np. roboty malarskie.
Jeżeli remontujesz mieszkanie z rynku wtórnego, może to być to wymiana okien, instalacji, grzejników itp. – generalnie wszystko, co jest niezbędne i na stałe przymocowane do ścian. W teorii zasada jest taka, że możesz wziąć kredyt na rzeczy, które są na stałe przyczepione do Twojej nieruchomości.
Czy kredyt hipoteczny obejmuje koszty robocizny przy wykończeniu mieszkania?
Jak najbardziej – bank sfinansuje nie tylko zakup materiałów, ale również montaż.
Czy meble ruchome można wliczyć do kosztorysu remontu przy kredycie hipotecznym?
Generalnie bank pozwala na sfinansowanie kosztu wykończenia części stałych. Jeśli jednak oświadczysz w kosztorysie, że podłoga będzie kosztować 20 tys. zł, finalnie wydasz na nią 15 tys. zł, a za pozostałą kwotę kupisz np. stół, to raczej nikt nie będzie Ci z tego tytułu robił problemów. Dotyczy to zwłaszcza rynku pierwotnego, kiedy te elementy trwałe dopiero powstają.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to zwykle jest ono przygotowane do tego, żeby w nim mieszkać. Gdybyś chciał w kosztorysie zawrzeć jakieś rzekome prace remontowe, a zamiast tego wydał środki na meble ruchome, to przy wizycie inspektora z banku możesz mieć poważne problemy.
Jakie kuchnie można sfinansować kredytem hipotecznym – modułowe czy na wymiar?
W swojej karierze zawodowej nie spotkałam się jeszcze z tym, żeby jakiś bank miał problem z tym, że w kuchni są szafki modułowe czy na wymiar. Myślę, że wynika to z tego, że po prostu meble kuchenne z założenia są związane z nieruchomością na stałe.
Czy sprzęt AGD w zabudowie można uwzględnić w kredycie na wykończenie mieszkania?
Do kredytu możesz wliczyć koszt sprzętu, który jest zabudowany w meblach, czyli np. piekarnik w zabudowie, płyta kuchenna, lodówka w zabudowie. Logicznie rozumując nie możesz uwzględnić sprzętu wolnostojącego.
Jak banki wypłacają środki na wykończenie nieruchomości? W transzach czy jednorazowo?
Większość banków przeleje te środki jednorazowo na Twój rachunek bankowy. Ale są też banki, które wypłacają je w transzach – np. BNP: w tym banku panuje zasada, że jeśli na wykończenie mieszkania bierzesz więcej niż 50 tys. zł, to bank rozbija Ci te przelewy na tą kwotę oraz pozostałą część. Oznacza to, że w jednej transzy nie możesz wypłacić niż 50 tys. zł. Ale powtarzam, jest to wyjątek i większość banków wypłaca wszystkie środki jednorazowo.
Czy środki wydane na wykończenie mieszkania mogą być traktowane jako wkład własny?
Nie – dlaczego? Bo wkład własny zawsze wnosisz na początku procesu, a wykończenie lub remont robisz na końcu. Coś takiego jest niemożliwe ze względu na konstrukcję rozwiązania, jakim jest kredyt hipoteczny.
Jak wartość wykończenia wpływa na pełną kwotę kredytu hipotecznego?
Generalnie wartość remontu wlicza się do całości inwestycji (zakup + wykończenie). Na podstawie operatu szacunkowego określa się wartość stanu deweloperskiego oraz wartość docelową nieruchomości. Rzeczoznawca determinuje jaka będzie wartość gotowej nieruchomości (docelowej) i tej kwoty nie możesz przekroczyć biorąc dodatkowe środki na wykończenie.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny to potężne narzędzie finansowe, które może pokryć nie tylko zakup nieruchomości, ale też jej remont i wykończenie. Mam nadzieję, że wiesz już więcej na temat opłacalności takiego rozwiązania. Kredyt na remont czy wykończenie to dobre rozwiązanie, które pozwala doprowadzić nieruchomość do stanu idealnego bez obciążania bieżących finansów.
Jeśli przygotowujesz się do kredytu, pamiętaj, żeby poruszyć ten temat na spotkaniu ze swoim ekspertem.
