Koszty ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym potrafią czasami zwalić z nóg. Są oferty, w których przy kredycie na 600 tys. zł, suma ubezpieczeń w całym okresie kredytowania grubo przekracza 100 tys. zł. Dlatego zanim podpiszesz umowę, naprawdę warto zrobić małe rozeznanie - sprawdzić, jakie ubezpieczenia są obowiązkowe, które można sobie odpuścić i co tak naprawdę kryje się pod hasłem „ubezpieczenie kredytu hipotecznego”.
Najważniejsze informacje:
- Przy kredycie hipotecznym niektóre ubezpieczenia są obowiązkowe, ale część z nich to tylko dodatkowe produkty, które bank proponuje i które mogą znacząco podnieść całkowity koszt zobowiązania.
- Najczęściej obowiązkowe są ubezpieczenie nieruchomości oraz — przy wkładzie własnym poniżej 20% — ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
- Największe koszty w praktyce często generują ubezpieczenia opcjonalne, zwłaszcza polisa na życie i ubezpieczenie od utraty pracy, dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie policzyć ich opłacalność.
Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym obowiązkowe – bez nich bank nie da Ci kredytu
Zaczniemy od ubezpieczeń obowiązkowych, od których nie uciekniesz – każdy bank udzielający kredytu hipotecznego będzie ich od Ciebie wymagał. Jakie polisy musisz wykupić?
Ubezpieczenie nieruchomości (do kredytu hipotecznego)
Bank zabezpiecza się na nieruchomości, więc to logiczne, że musi zapewnić sobie środki na spłatę zobowiązania, w razie gdyby dom czy mieszkanie ucierpiało. Każdy bank wymaga więc, żeby nieruchomość była chroniona. Zazwyczaj trzeba ubezpieczyć mury i inne stałe elementy na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych.
Pamiętaj, że nie musisz kupować polisy w banku, w którym bierzesz kredyt. To bardzo ważne, bo często bankowa oferta jest po prostu droższa. Lepiej porównać różne opcje i wybrać innego, tańszego ubezpieczyciela z rynku. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wykupienie polisy jest warunkiem promocji. Wtedy musisz je wykupić, aby załapać się np. na niższą marżę.
Ale wróćmy do cen. Przykładowo, ubezpieczenie mieszkania wartego 700 000 zł to roczny koszt około 600 zł. Niby niewiele, ale porównując kilka firm ubezpieczeniowych, różnice w składce mogą wynieść nawet 50%. A jeśli weźmiesz pod uwagę, że polisę odnawiasz co roku przez kilkadziesiąt lat kredytu, to zaczyna robić się z tego całkiem pokaźna kwota.
Praktyczna wskazówka
Jeśli myślisz o rozszerzeniu ubezpieczenia o takie ryzyka, jak kradzież, zalanie czy poszukiwanie przyczyny szkody, rozważ wykupienie na to oddzielnej polisy. Dlaczego? Gdy zdarzy się szkoda, nie będziesz musiał angażować banku w proces likwidacji. Dzięki temu będzie mniej papierologii i szybsza likwidacja szkody, a dla Ciebie mniej stresu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jeśli Twój wkład własny wynosi mniej niż 20% wartości nieruchomości, część banków doliczy dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W praktyce oznacza to wyższą ratę do czasu, aż saldo kredytu spadnie poniżej 80% wartości mieszkania czy domu.
Zobacz na przykładzie. Kupujesz mieszkanie za 700 tys. zł, a wkład własny to 100 tys. zł (czyli 10%). W takiej sytuacji bank nalicza dodatkowe ubezpieczenie do momentu, gdy saldo kredytu spadnie poniżej 20% wartości nieruchomości, czyli w tym przypadku 560 tys. zł.
Koszt różni się w zależności od banku, ale zazwyczaj podwyższa marżę o 0,2–0,3%. To może wydawać się niewiele, ale spójrzmy na liczby:
- Przy kredycie na 600 tys. zł, Twoja rata wzrasta o około 84 zł miesięcznie.
- Jeśli spłacasz takie ubezpieczenie przez 86 miesięcy, może Cię to kosztować nawet 7224 zł.
Z punktu widzenia kosztu kredytu hipotecznego bardziej opłaca się zaoszczędzić wyższy wkład własny i nie płacić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Czasami jednak chcesz (albo musisz) sfinalizować transakcję szybko, aby np. uniknąć wzrostu ceny i wtedy przystąpienie do kredytu z niższymi oszczędnościami to jedyna opcja.
Ubezpieczenia nieobowiązkowe – bank je „proponuje”, ale to Ty decydujesz
Nieobowiązkowe ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym czasami się przydają, ale w większości przypadków stanowią tylko dodatkowy koszt. Dlatego zanim się na nie zdecydujesz, przeanalizuj, czy w Twojej sytuacji są niezbędne.
Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym
Ubezpieczenie na życie to tak naprawdę ubezpieczenie kredytu hipotecznego w razie śmierci – dzięki niemu w najtrudniejszych sytuacjach spłata długu nie spada na Twoich bliskich. A interesy banku również są zabezpieczone.
Czasami jest to wymagane, gdy:
- gdy kredyt bierze jedna osoba,
- jeśli dochód jednego z kredytobiorców znacząco przewyższa dochód drugiego,
- kiedy kredyt opiera się wyłącznie na dochodach jednej osoby.
Ile kosztuje ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym? Wszystko zależy od kwoty kredytu (im wyższa, tym wyższa stawka), ale też w dużej mierze od oferty banku. Dla przykładu, w jednej z popularnych instytucji aktualna stawka dla zobowiązania na 600 tys. zł to 220 zł miesięcznie. Kwota więc jest znacząca.
Czy warto? Jeśli masz rodzinę i to na Twoich barkach spoczywa odpowiedzialność za finanse, to tak. Warto jednak wiedzieć, że obecnie większość banków tak konstruuje oferty, że najbardziej opłaca się wykupić ubezpieczenie na życie u nich, a nie szukać tańszej polisy na rynku.
Ubezpieczenie od utraty pracy
Na pierwszy rzut oka brzmi świetnie – w końcu kto nie chciałby spać spokojnie wiedząc, że w razie zwolnienia bank przez kilka miesięcy przejmie spłatę rat? Tyle tylko, że rzeczywistość bywa inna.
Takie polisy są zwykle drogie, a lista wyjątków, które wykluczają wypłatę świadczenia, potrafi być bardzo długa (np. nie obejmuje redukcji etatów czy określonych branż).
W praktyce często płacisz sporo, a w momencie kryzysu okazuje się, że Twoja sytuacja akurat nie łapie się pod warunki umowy. Dlatego moim zdaniem – to ubezpieczenie rzadko się opłaca. Jeśli jest taka możliwość, lepiej więc z niego zrezygnować, aby nie dokładać sobie dodatkowych kosztów.
Ubezpieczenie pomostowe – ile wynosi?
Procedura wpisu hipoteki w księdze wieczystej może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, zwłaszcza w przypadku rynku pierwotnego. A bank już wtedy ponosi ryzyko kredytowania, bo wypłacił środki. Ubezpieczenie pomostowe chroni więc interesy banku w tym okresie.
Pytanie, które często słyszę, to: ubezpieczenie pomostowe – ile wynosi?. Zazwyczaj bank dolicza do marży 1–2 punkty procentowe. W efekcie Twoja rata rośnie o kilkadziesiąt lub kilkaset złotych miesięcznie.
Dobra wiadomość jest taka, że obecnie większość banków odeszła od tego rozwiązania. Ryzyko, że będziesz musiał je płacić, jest dziś niewielkie.
Szczególnie, że dla kredytów wziętych po 17 września 2022 roku bank i tak ma obowiązek zwrócić te koszty po uprawomocnieniu się wpisu do księgi wieczystej.
Ile tak naprawdę kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?
Spójrzmy jeszcze na aktualny przykład kredytu hipotecznego na kwotę 600 000 zł z 10-procentowym wkładem własnym w jednym z banków, który naliczył wszystkie możliwe ubezpieczenia (z wyjątkiem pomostowego, bo tego, jak większość instytucji, nie pobiera):
| Rodzaj ubezpieczenia | Obowiązkowe czy opcjonalne? | Koszt łączny przez cały okres spłaty | Jak naliczane? |
| Ubezpieczenie nieruchomości | obowiązkowe | 18 360 zł | 612 zł rocznie × 30 lat |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego | obowiązkowe (przy wkładzie <20%) | 7 140 zł | 119 zł miesięcznie × 60 miesięcy |
| Wycena nieruchomości | obowiązkowe | 440 zł | Jednorazowo (na starcie) |
| Ubezpieczenie na życie | opcjonalne | 79 420 zł | 220,61 zł miesięcznie × 360 miesięcy |
| Ubezpieczenie od utraty pracy | opcjonalne | 11 794,56 zł | 245,72 zł miesięcznie × 48 miesięcy |
Za polisy obowiązkowe trzeba będzie zapłacić łącznie 25 940 zł, a za opcjonalne 91 214 zł, czyli łącznie ponad 117 tys. zł.
Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym - to musisz wiedzieć
Nie każde ubezpieczenie przy kredycie hipotecznym jest obowiązkowe, ale każde wpływa na Twój budżet. Zawsze warto porównać bankową ofertę z tym, co można znaleźć u innych ubezpieczycieli. Czasami jest tak, że bank zaproponuje najbardziej korzystną (jak w przypadku ubezpieczenia na życie), a czasem bardziej się opłaca poszukać na rynku, aby płacić niższą składkę i lepiej dostosować zakres, jak przy ubezpieczeniu nieruchomości.
Wniosek z mojego doświadczenia jest prosty – czasem kredyt z dodatkowym ubezpieczeniem bywa tańszy niż bez niego, bo bank potrafi tak skonstruować ofertę, żeby bardziej opłacało się wykupienie ubezpieczenia. Dlatego zanim podpiszesz umowę, policz dokładnie: ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego w Twojej ofercie i zobacz co opłaca się bardziej.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym
Czy wszystkie ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym są obowiązkowe?
Nie. Bank zawsze wymaga pewnych zabezpieczeń, ale nie każde ubezpieczenie z oferty banku jest obowiązkowe. Część polis to tylko produkty dodatkowe, które mogą poprawić warunki oferty albo po prostu zwiększyć koszt kredytu.
Czy ubezpieczenie nieruchomości trzeba kupić w banku, w którym bierze się kredyt?
Nie, zazwyczaj nie ma takiego obowiązku. W większości przypadków możesz wybrać polisę zewnętrzną, o ile spełnia wymagania banku dotyczące zakresu ochrony.
Czy niski wkład własny zwiększa koszt kredytu hipotecznego?
Tak. Jeśli wkład własny jest niższy niż 20%, bank może naliczyć dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego albo podwyższyć marżę, co przekłada się na wyższą ratę i większy koszt całkowity.
Czy ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym zawsze jest potrzebne?
Nie zawsze, ale w wielu sytuacjach może być wymagane albo po prostu rozsądne z punktu widzenia bezpieczeństwa rodziny. Szczególne znaczenie ma wtedy, gdy kredyt opiera się głównie na dochodach jednej osoby.
Czy ubezpieczenie od utraty pracy zwykle się opłaca?
Nie zawsze. Choć brzmi atrakcyjnie, w praktyce takie polisy często mają dużo wyłączeń odpowiedzialności, dlatego przed zakupem trzeba bardzo dokładnie sprawdzić warunki i realny zakres ochrony.
Czy bank zwraca koszt ubezpieczenia pomostowego?
W przypadku kredytów zawartych po 17 września 2022 roku bank ma obowiązek rozliczyć i zwrócić ten koszt po prawomocnym wpisie hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego dziś to obciążenie ma zwykle charakter przejściowy, jeżeli w ogóle bank je nalicza.
Jak sprawdzić, czy ubezpieczenie w ofercie kredytu jest opłacalne?
Trzeba policzyć nie tylko wysokość miesięcznej składki, ale też łączny koszt przez cały okres spłaty i porównać go z warunkami kredytu bez tej polisy albo z ofertami z rynku. Dopiero wtedy widać, czy dane ubezpieczenie rzeczywiście się opłaca.
