Na konsultacjach kredytowych często dostaję pytanie, czy można wziąć kredyt hipoteczny bez ślubu. Odpowiedź brzmi tak, bo bank patrzy na Waszą zdolność kredytową, a nie na akt małżeństwa. Diabeł tkwi jednak w szczegółach: w tym, jak bank policzy Waszą zdolność, kto będzie właścicielem mieszkania i co się stanie, jeśli się rozstaniecie albo jednego z Was zabraknie. Poniżej wyjaśniam krok po kroku, na co zwrócić uwagę, zanim podpiszecie umowę o kredyt hipoteczny wraz z partnerem/ką.
Najważniejsze informacje:
- Kredyt hipoteczny bez ślubu jest jak najbardziej możliwy - bank ocenia zdolność kredytową i historię w BIK, a nie stan cywilny.
- Wyjątkiem bywają niektóre programy rządowe (np. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), gdzie liczy się sytuacja rodzinna.
- Oboje odpowiadacie solidarnie za cały kredyt - bank może żądać całej raty od każdego z osobna, niezależnie od Waszych prywatnych ustaleń.
- Bez ślubu kupujecie nieruchomość zwykle we współwłasności ułamkowej - udziały (np. 50/50) trzeba zapisać w akcie notarialnym.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez ślubu?
Tak. Żaden przepis nie wymaga, byś brał kredyt hipoteczny wyłącznie z małżonkiem. Wspólny wniosek możesz złożyć z partnerem, z którym nie macie ślubu, ale też z rodzeństwem, rodzicem czy nawet przyjacielem. Dla banku nie ma znaczenia, jaki łączy Was związek - liczy się to, czy razem udźwigniecie spłatę.
Sama procedura i dokumenty wyglądają tak samo, jak w przypadku małżeństwa. A oferta będzie uzależniona od Waszej zdolności kredytowej, nie tego, czy posiadacie akt ślubu. Bank sprawdzi dochody, źródło zatrudnienia, bieżące zobowiązania i historię kredytową każdego z osobna, a potem oceni, czy wspólnie macie zdolność na wnioskowaną kwotę.
Dotyczy to zarówno par heteroseksualnych, jak i jednopłciowych.
Kredyt hipoteczny bez ślubu a programy rządowe - czy para bez ślubu może skorzystać?
Od tej zasady jest jeden istotny wyjątek. Uzyskanie standardowego kredytu hipotecznego nie jest uwarunkowane stanem cywilnym, ale część programów wsparcia mieszkaniowego ma własne, węższe kryteria. Przykładem jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, gdzie zasady zależą m.in. od sytuacji rodzinnej kredytobiorcy - pary w związku nieformalnym mogą z niego skorzystać tylko pod określonymi warunkami.
Jeśli celujecie w ten program, sprawdź koniecznie jego zasady w osobnym tekście:
Jak bank ocenia zdolność kredytową pary bez ślubu?
Tu pojawia się pierwsza odczuwalna różnica względem małżeństwa. Przy małżeństwie bank z góry zakłada, że prowadzicie wspólne gospodarstwo domowe. Przy parze bez ślubu musicie to zadeklarować.
Dlaczego to ważne? Bo od tego zależą zakładane koszty utrzymania, a te bezpośrednio wpływają na zdolność kredytową:
- jeśli zadeklarujecie wspólne gospodarstwo domowe (jeden adres, wspólne rachunki, wspólny budżet), bank policzy jedne koszty życia - to podnosi zdolność kredytową,
- jeśli mieszkacie pod różnymi adresami i bank uzna Was za dwa osobne gospodarstwa, założy wyższe koszty utrzymania - to obniża zdolność.
Niezależnie od tego, jak bank zakwalifikuje Wasze gospodarstwo, sama możliwość zsumowania dwóch dochodów zwykle działa na Waszą korzyść. Dwie pensje to wyższa zdolność niż jedna - i często właśnie dlatego parze łatwiej dostać kredyt razem niż każdemu z osobna.
Rada ode mnie!
Jeśli brakuje Wam trochę zdolności, to można ją zwiększyć np. poprzez rezygnację z multisporta czy innych stałych wydatków, które obniżają wpływ na konto. Musisz jednak pamiętać, że to nie jest szybka recepta, bo bank będzie analizował wpływy z 3 - 6 miesięcy i przez taki czas saldo na koncie musi być wyższe.
Pamiętaj, że zdolność kredytowa tej samej pary potrafi różnić się między bankami nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych, bo każdy bank liczy ją po swojemu. Zanim zdecydujecie, gdzie złożyć wniosek, warto porównać kilka ofert.
Wspólny kredyt hipoteczny czy kredyt na jedną osobę - co się bardziej opłaca?
Wspólny wniosek nie zawsze jest najlepszym wyjściem. Wszystko zależy od tego, co każde z Was wnosi do tej pary. Chodzi nie tylko o dochody, ale także o historię kredytową.
Wspólny kredyt będzie dobrym rozwiązaniem, jeśli:
- oboje macie stabilne dochody i czyste historie w BIK,
- samodzielnie żadne z Was nie miałoby zdolności na wybraną nieruchomość,
- chcecie razem wnieść wkład własny i razem być właścicielami.
Lepiej zrezygnować ze wspólnego kredytu, gdy:
- jedno z Was ma negatywną historię kredytową, zaległości, windykację albo zajęcie komornicze - to potrafi przekreślić wniosek nawet przy bardzo dobrych dochodach drugiej osoby,
- jedno z Was ma wysokie zobowiązania (kredyty, karty, limity), które ciągną wspólną zdolność w dół.
W takiej sytuacji czasem rozsądniej wziąć kredyt na jedną osobę - tę z lepszą zdolnością i czystym BIK-iem. Wymaga to jednak sporej dozy zaufania między Wami. Niektóre banki dopuszczają taką możliwość, że właścicielami mieszkania możecie być oboje (ale nie musicie), ale za spłatę zobowiązania będzie odpowiadała tylko jedna osoba - ta, która jest kredytobiorcą. A to z kolei może rodzić problemy np. przy rozstaniu. Można się przed nimi zabezpieczyć, spisując umową partnerską (konkubencką).
Wzór takiego dokumentu znajdziesz w naszym ebooku:
Wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu a solidarna odpowiedzialność
Jeżeli decydujecie się na wspólny kredyt, to oboje odpowiadacie za niego solidarnie (zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego). W praktyce oznacza to, że bank może domagać się spłaty całej raty - i całego długu - od każdego z Was z osobna.
Spójrz na przykład
Umawiacie się po cichu, że każde płaci połowę raty. Twój partner przestaje płacić swoją część. Dla banku nie istnieje "Twoja połowa" i "jego połowa" - istnieje jedna rata, za którą odpowiadacie oboje. Jeśli wpłacisz tylko swoją część, rata i tak będzie niespłacona, a bank upomni się o całość u Ciebie. Wewnętrzne ustalenia między Wami, banku nie interesują.
Co gorsza, ta odpowiedzialność nie znika po rozstaniu. Dopóki nie zmienicie umowy kredytowej za zgodą banku, jesteście związani tym długiem - bez względu na to, czy nadal jesteście parą.
Uwaga!
Solidarna odpowiedzialność działa też w drugą stronę przy Twojej indywidualnej zdolności. Wspólny kredyt obciąża Cię w całości - jeśli w przyszłości będziesz chciał wziąć osobne zobowiązanie, bank policzy Ci ten wspólny kredyt jako Twoje obciążenie, a nie połowę.
Czyja jest nieruchomość przy kredycie hipotecznym bez ślubu? Współwłasność i udziały
Kredyt to jedno, a własność mieszkania to drugie - i te dwie rzeczy trzeba rozpatrywać osobno.
Małżeństwo z reguły kupuje nieruchomość do majątku wspólnego (o ile ma wspólnotę majątkową). Para bez ślubu kupuje ją zwykle we współwłasności ułamkowej: każde z Was ma w nieruchomości określony udział, zapisany w akcie notarialnym. Najczęściej jest to 50/50, ale możecie ustalić inne proporcje - 60/40, 70/30 - w zależności od tego, kto ile realnie wnosi.
Rada ode mnie!
Dobrą praktyką jest dopasowanie udziałów do faktycznego wkładu finansowego. Jeśli jedno z Was wnosi większy wkład własny albo pokrywa większość kosztów transakcji, warto, by znalazło to odzwierciedlenie w udziałach. Dzięki temu przy ewentualnej sprzedaży mieszkania z kredytem albo rozstaniu zasady podziału są jasne od początku.
Pamiętaj!
Udziały ustalcie i zapiszcie najlepiej już na etapie umowy przedwstępnej, którą i tak załączacie do wniosku kredytowego. Późniejsze zmiany są trudniejsze, mogą rodzić dodatkowe koszty i wydłużyć czas całego procesu. Jeżeli nie jesteście pewni, jak to dobrze opisać w umowie, to warto skonsultować się z prawnikiem.
Warto także wiedzieć, że sposób ustalenia udziałów ma też skutki podatkowe. Jeśli proporcje w akcie notarialnym mocno rozjeżdżają się z tym, kto faktycznie zapłacił, organ podatkowy może potraktować część transakcji jako darowiznę między partnerami - a darowizna między osobami niespokrewnionymi jest opodatkowana wyżej niż między najbliższą rodziną. Kwestię tę reguluje ustawa o podatku od spadków i darowizn.
Wspólny kredyt hipoteczny a rozstanie - co dzieje się z kredytem?
A co zrobić ze wspólnym kredytem hipotecznym, gdy podjęliście decyzję o zakończeniu związku? Tu trzeba jasno powiedzieć jedno: dla banku rozstanie nic nie zmienia. Kredyt zaciągnęliście wspólnie i wspólnie - solidarnie - za niego odpowiadacie, dopóki sami tego nie zmienicie.
Można to zrobić na kilka sposobów:
- Przejęcie kredytu przez jedną osobę. Jedno z Was zostaje z mieszkaniem i z kredytem, spłacając udział drugiego. Wymaga to zgody banku, który od nowa oceni zdolność kredytową osoby przejmującej - i może odmówić, jeśli ta nie udźwignie raty samodzielnie. Potrzebny jest też akt notarialny przenoszący własność.
- Sprzedaż nieruchomości. Sprzedajecie mieszkanie, spłacacie kredyt, a resztę dzielicie zgodnie z udziałami.
- Dalsza wspólna spłata. Mimo rozstania spłacacie kredyt razem, np. wynajmując nieruchomość i przeznaczając czynsz na ratę. Wymaga to dobrej komunikacji, bo solidarna odpowiedzialność trwa.
Przeczytaj też: Co zrobić z kredytem hipotecznym po rozwodzie?
Śmierć partnera a wspólny kredyt - co z nieruchomością i spłatą?
Przy związku nieformalnym partner nie dziedziczy po partnerze z mocy ustawy, ponieważ w świetle prawa nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych. W razie śmierci jednego z partnerów jego udział w nieruchomości wchodzi do masy spadkowej i - jeśli nie ma testamentu - trafia do jego krewnych, a nie do drugiego partnera. To wszystko reguluje Kodeks cywilny (art. 931 i następne)
Skutek bywa dotkliwy, bo kredyt trzeba spłacać dalej, a współwłaścicielem mieszkania zostaje rodzina zmarłego, z którą żyjący partner nie planował wspólnego życia. Dlatego pary bez ślubu często zabezpieczają się na taką ewentualność - najczęściej przez:
- testament, w którym partnerzy wzajemnie zapisują sobie udział w nieruchomości,
- ubezpieczenie na życie (często z cesją na bank), które w razie śmierci pokrywa pozostały kredyt,
- umowę partnerską (konkubencką) u notariusza porządkującą rozliczenia.
Jak bezpiecznie wziąć kredyt hipoteczny z partnerem?
Wspólny kredyt bez ślubu jest oczywiście bezpieczny, jeżeli sobie ufacie i wcześniej poukładacie kilka spraw. Zanim podpiszecie umowę:
- Ustalcie udziały w nieruchomości i zapiszcie je w akcie notarialnym, najlepiej proporcjonalnie do wkładu.
- Spiszcie umowę partnerską (cywilnoprawną, najlepiej notarialnie), która reguluje wkład, spłatę rat, nakłady na remont i scenariusz rozstania.
- Zabezpieczcie się na wypadek śmierci - testament i ubezpieczenie na życie z cesją.
- Sprawdźcie historie w BIK obojga przed złożeniem wniosku - jedna zaległość potrafi przekreślić wspólną zdolność.
- Porównajcie oferty kilku banków.
Warto pamiętać, że takie rozsądne podejście do kredytu to nie jest brak zaufania do partnera. To dojrzałe potraktowanie jednej z największych decyzji finansowych w Waszym życiu. Tak, jakbyście byli wspólnikami w poważnej inwestycji (choć może nie brzmi to romantycznie, ale daje dobry pogląd na tę sytuację).
Wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu daje Wam realną szansę na własne mieszkanie szybciej, niż gdyby każde działało osobno. Ale to wciąż zobowiązanie na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, za które oboje odpowiadacie w całości.
FAQ - najczęstsze pytania o kredyt hipoteczny bez ślubu
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez ślubu?
Tak. Nie ma przepisu wymagającego małżeństwa - wspólny kredyt mogą wziąć partnerzy bez ślubu, a także rodzeństwo, rodzic z dzieckiem czy przyjaciele. Bank ocenia zdolność kredytową i historię w BIK, a nie stan cywilny.
Czy bank traktuje parę bez ślubu inaczej niż małżeństwo?
Procedura i oferta są praktycznie takie same. Główna różnica to założenia co do gospodarstwa domowego: małżeństwo bank z góry uznaje za wspólne gospodarstwo, a para bez ślubu musi to zadeklarować. Od tego zależą zakładane koszty życia, a więc i zdolność.
Na kogo będzie nieruchomość przy kredycie bez ślubu?
Zwykle na obie osoby, we współwłasności ułamkowej z określonymi udziałami (np. 50/50 albo 60/40). Udziały zapisuje się w akcie notarialnym i dobrze, gdy odpowiadają realnemu wkładowi każdej osoby.
Co dzieje się z kredytem po rozstaniu pary bez ślubu?
Dla banku nic - kredyt nadal jest wspólny i oboje odpowiadacie za niego solidarnie. Sami musicie dopilnować tej sprawy: przejęcie kredytu przez jedną osobę (za zgodą banku i po ponownej ocenie zdolności), sprzedaż nieruchomości albo dalsza wspólna spłata.
Czy po śmierci partnera odziedziczę jego część mieszkania?
To nie dzieje się automatycznie. Bez testamentu udział zmarłego partnera trafia do jego krewnych, bo partner w związku nieformalnym nie jest spadkobiercą ustawowym. Dlatego warto zabezpieczyć się testamentem i ubezpieczeniem na życie.
Czy lepiej brać kredyt razem, czy na jedną osobę?
Razem - gdy oboje macie stabilne dochody i czysty BIK, bo łączna zdolność jest wyższa. Na jedną osobę - gdy drugie ma złą historię kredytową lub wysokie zobowiązania, które obniżyłyby wspólną zdolność. Najlepiej policzyć oba warianty pod konkretne liczby.
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (solidarna odpowiedzialność, współwłasność, dziedziczenie ustawowe), https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19830450207/U/D19830207Lj.pdf
- Bank Gospodarstwa Krajowego - warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, https://www.bgk.pl/produkty/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/
