„Biorę hipotekę", „liczę hipotekę", „mam hipotekę na 30 lat" — tak mówi się na co dzień. Tyle że w żadnym z tych zdań nie chodzi o hipotekę. Chodzi o kredyt. Hipoteka i kredyt hipoteczny to dwie różne rzeczy. Choć w mówieniu potocznie nie ma nic złego, to kiedy planujesz kredyt, to warto wiedzieć na pewno, czym są oba te pojęcia.
Poniżej wyjaśniam, czym hipoteka jest naprawdę, jakie ma rodzaje, jak trafia do księgi wieczystej i jak ją z niej usunąć. A w drugiej części — co ludzie mają na myśli, gdy mówią „hipoteka" potocznie, i jak policzyć ratę takiego kredytu.
Najważniejsze informacje
- Hipoteka to zabezpieczenie długu na nieruchomości, a nie kredyt — to dwie różne rzeczy.
- Hipotekę wpisuje się do działu IV księgi wieczystej i tam pozostaje aż do wykreślenia.
- Spłata kredytu nie kasuje hipoteki automatycznie — musisz złożyć wniosek o jej wykreślenie.
Co to jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe — czyli prawo na rzeczy, która należy do kogoś innego niż wierzyciel. Mówiąc prościej: to zabezpieczenie spłaty długu, ustanowione na konkretnej nieruchomości. Jeśli dłużnik przestanie spłacać zobowiązanie, wierzyciel (najczęściej bank) może dochodzić swoich pieniędzy z tej nieruchomości, nawet jeśli w międzyczasie zmieni ona właściciela.
Zasady działania hipoteki reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Z niej wynika kilka cech, które warto rozumieć:
- hipoteka „idzie za nieruchomością", a nie za osobą — kupując mieszkanie obciążone hipoteką, przejmujesz je razem z tym obciążeniem,
- daje wierzycielowi pierwszeństwo — w razie egzekucji komorniczej bank z hipoteką jest zaspokajany przed wierzycielami bez zabezpieczenia,
- jest powiązana z długiem — hipoteka nie istnieje sama z siebie, zawsze zabezpiecza jakąś wierzytelność (np. kredyt).
Hipoteka a kredyt hipoteczny — czym się różnią?
Odpowiedź może wydawać się oczywista, ale właśnie ze względu na mówienie potocznie o kredycie hipotecznym “hipoteka”, oba te pojęcia mogą się pomylić.
Kredyt hipoteczny to umowa. Bank pożycza Ci pieniądze na zakup, budowę lub remont nieruchomości, a Ty zobowiązujesz się je oddać z odsetkami, w ratach, przez ustalony czas. To Twój dług.
Hipoteka to zabezpieczenie tego długu. Bank nie pożyczy kilkuset tysięcy czy kilku milionów złotych na 25 czy 30 lat „na słowo" — chce gwarancji, że odzyska pieniądze, gdybyś nie spłacał zadłużenia w terminie. Tą gwarancją jest właśnie hipoteka wpisana na Twojej nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że jedno nie istnieje bez drugiego, ale to dwie odrębne rzeczy. Kredyt to zobowiązanie. Hipoteka to narzędzie, które je zabezpiecza. Możesz spłacić kredyt, a hipoteka i tak będzie widniała w księdze wieczystej, dopóki o jej wykreślenie nie zawnioskujesz. Wrócimy do tego niżej.
Jakie są rodzaje hipoteki?
W polskim prawie funkcjonuje kilka rodzajów hipoteki. Z perspektywy zwykłego kredytobiorcy najważniejsza jest umowna — to ona zabezpiecza kredyt mieszkaniowy. Pozostałe warto znać, żeby wiedzieć, co możesz zobaczyć w księdze wieczystej.
| Rodzaj hipoteki | Jak powstaje? | Typowe zastosowanie |
| Umowna | Z woli stron, na podstawie oświadczenia właściciela i wpisu do KW | Zabezpieczenie kredytu lub pożyczki hipotecznej |
| Przymusowa | Bez zgody, a nawet wbrew woli dłużnika, na podstawie tytułu wykonawczego | Dochodzenie długu np. wobec urzędu skarbowego, ZUS, na podstawie wyroku |
| Łączna | Obciąża kilka nieruchomości jednocześnie | Gdy jedno zobowiązanie zabezpiecza więcej niż jedna nieruchomość |
| Kaucyjna | Nie ustanawia się jej od 20 lutego 2011 r. | Wpisy sprzed tej daty wciąż figurują w starszych księgach |
Źródło: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Jak powstaje hipoteka? Wpis do księgi wieczystej
Hipoteka nie powstaje w chwili podpisania umowy kredytowej. Powstaje dopiero z chwilą wpisu do działu IV księgi wieczystej. To najważniejszy moment, bo bez wpisu nie ma ustanowionej hipoteki.
Wpisu dokonuje sąd rejonowy (wydział ksiąg wieczystych) właściwy dla położenia nieruchomości, na wniosek złożony zwykle przez kredytobiorcę. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS. Do tego dochodzą dwie opłaty:
- opłata sądowa za wpis hipoteki - 200 zł
- podatek od czynności cywilnoprawnych (deklaracja PCC-3) - 19 zł.
Na Ministerstwa Sprawiedliwości znajdziesz wzór wniosku o wpis do księgi wieczystej.
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? (krok po kroku)
Musisz wiedzieć, że spłata kredytu nie usuwa hipoteki sama z siebie. Bank nie zrobi tego za Ciebie z urzędu. Musisz przejść procedurę:
- Spłać całe zobowiązanie — hipotekę można wykreślić dopiero, gdy dług, który zabezpiecza, przestał istnieć.
- Uzyskaj z banku list mazalny — to dokument (zwany też kwitem mazalnym), w którym bank potwierdza spłatę i zgadza się na wykreślenie hipoteki. Większość instytucji wystawia taki dokument automatycznie po spłacie kredytu. Jeśli tak nie jest w Twoim przypadku, to wystarczy zamówić go online - przez aplikację mobilną lub bankowość internetową.
- Wypełnij formularz KW-WPIS (wzór do pobrania znajdziesz powyżej) — w treści żądania wpisujesz wykreślenie konkretnej hipoteki.
- Opłać wniosek — opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Dowód opłaty dołączasz do wniosku.
- Złóż wniosek w sądzie — w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości, razem z listem mazalnym.
Pamiętaj!
Po ostatniej racie sprawa nie kończy się sama. Dopóki nie złożysz wniosku i sąd nie wykreśli hipoteki, Twoja nieruchomość formalnie wciąż jest obciążona. Zadbaj o to, zwłaszcza jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem.
„Hipoteka" potocznie, czyli kredyt hipoteczny
Wróćmy do początku. Gdy znajomy mówi „wziąłem hipotekę na 400 tysięcy" albo gdy wpisujesz w wyszukiwarkę „kalkulator hipoteki", nie chodzi o prawo rzeczowe z działu IV księgi wieczystej. Chodzi o kredyt hipoteczny — czyli o tę pożyczkę na mieszkanie, którą hipoteka zabezpiecza.
To skrót myślowy, który przyjął się w mowie potocznej i nic złego się nie dzieje, gdy go używasz. Trzeba tylko mieć świadomość różnic.
A gdy chcesz policzyć szacunkową ratę kredytu hipotecznego, skorzystaj z naszego narzędzia:
Podsumowanie
Podsumowując, kredyt hipoteczny to dług — umowa, na podstawie której bank pożycza Ci pieniądze. Hipoteka to zabezpieczenie tego długu na nieruchomości, wpisane do działu IV księgi wieczystej. Pamiętaj, że gdy spłacisz kredyt i chcesz formalnie pozbyć się hipoteki, musisz złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o hipotekę
W którym dziale księgi wieczystej wpisana jest hipoteka?
W dziale IV. To tam sprawdzisz, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na czyją rzecz.
Ile kosztuje wpis hipoteki?
Wpis hipoteki to opłata sądowa rzędu 200 zł plus podatek PCC 19 zł.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Opłata sądowa, którą trzeba ponieść, to 100 zł.
Czy po spłacie kredytu hipoteka znika sama?
Nie. Spłata długu nie kasuje wpisu automatycznie. Musisz złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki i dołączyć zgodę banku (list mazalny).
Co to jest list mazalny?
To dokument, w którym bank potwierdza spłatę kredytu i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Bez niego sąd zwykle nie wykreśli obciążenia z księgi wieczystej.
