Planujesz kredyt hipoteczny? Jednym z pierwszych pojęć, na które trafisz w rozmowie z bankiem lub ekspertem, będzie wskaźnik LTV. To właśnie on pokazuje, ile musisz wnieść wkładu własnego i czy zapłacisz dodatkowe ubezpieczenie. Granica 80% LTV to punkt zwrotny – powyżej tej wartości kredyt staje się droższy, a poniżej warunki cenowe pozostają bez zmian. W tym artykule wyjaśniam, jak działa LTV, jak je policzyć i co naprawdę oznacza dla Twojego kredytu.
To jeden z najważniejszych wskaźników, które wpływają na decyzję banku i całkowity koszt kredytu hipotecznego. Zrozumienie, jak działa LTV, pozwoli Ci lepiej zaplanować wysokość wkładu własnego i uniknąć niepotrzebnych kosztów przy podpisywaniu umowy.
W tym artykule przeczytasz:
LTV – co to jest?
LTV (z ang. Loan to Value) to wskaźnik, który pokazuje stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.
👉 Mówiąc prościej: LTV odpowiada na pytanie, jaką część wartości mieszkania czy domu finansujesz z kredytu, a jaką z własnych środków.
Przykład:
Kupujesz mieszkanie warte 500 000 zł i wnioskujesz o kredyt 400 000 zł.
Twoje LTV = (400 000 / 500 000) × 100 = 80%.
Oznacza to, że 80% wartości pokrywa kredyt, a 20% – Twój wkład własny.
LTV a wkład własny
Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) jasno określają, że kredyty z wysokim LTV (powyżej 80%) są obarczone większym ryzykiem. Dlatego banki wymagają dodatkowych zabezpieczeń w postaci ubezpieczenia, zanim udzielą finansowania. Maksymalny dopuszczalny poziom LTV w Polsce wynosi obecnie 90%.
👉W Rekomendacji S znajdziesz szczegóły.
W praktyce oznacza to, że jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny bez dodatkowych kosztów, najlepiej mieć przynajmniej 20% wartości nieruchomości w gotówce. Niższe LTV to mniejsze ryzyko dla banku, ale też większe bezpieczeństwo finansowe dla Ciebie.
Jedynym kredytem, który jest szansa wziąć bez wkładu własnego, jest tylko gwarantowany przez państwo Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. W tym przypadku wkład własny może być niższy albo kredytobiorca nie musi wnosić go w ogóle, bo zastępuje go gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego.
Jak obliczyć wskaźnik LTV?
Jeśli planujesz obliczyć LTV, kalkulator z zaawansowanymi funkcjami nie będzie Ci potrzebny, bo wystarczy zastosować prosty wzór:
LTV = (Kwota kredytu / Wartość nieruchomości) × 100%
Przykład:
Kwota kredytu: 300 000 zł
Wartość nieruchomości: 450 000 zł
LTV = (300 000 / 450 000) × 100 = 66,6%
Im wyższe LTV, tym większa część zakupu finansowana jest kredytem.
Od czego zależy wysokość LTV?
Na poziom LTV wpływają trzy czynniki:
- wartość nieruchomości – określana przez rzeczoznawcę i przyjęta przez bank,
- kwota kredytu – im wyższy kredyt, tym wyższe LTV,
- wkład własny – im więcej Twoich środków na start, tym niższy wskaźnik.
💡 Zobacz, jak LTV działa w praktyce: Kupujesz mieszkanie za 500 000 zł i bierzesz kredyt 450 000 zł. Twoje LTV wynosi wtedy 90%, czyli wnosisz 10% wkładu własnego. Oznacza to, że bank naliczy Ci wyższą marżę i często ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Po kilku latach spłaty saldo kredytu spada do 400 000 zł, a wartość mieszkania rośnie do 520 000 zł. Wtedy Twoje LTV wynosi już 76,9%. To oznacza zejście poniżej granicy 90%, a więc brak dodatkowego ubezpieczenia i realną szansę na lepsze warunki np. przy refinansowaniu kredytu hipotecznego.
LTV a warunki kredytu
Standardowo banki więc wymagają co najmniej 10% wkładu własnego, a bezpiecznym minimum jest 20%. I tu pojawia się kluczowa kwestia:
- Powyżej 80% LTV (wkład własny mniejszy niż 20%) – banki naliczą wyższą marżę, a część z nich dodatkowo pobierze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Będziesz je płacić w racie do czasu, aż saldo spadnie poniżej tego poziomu. To może być kilka lat dodatkowych wydatków.
- Poniżej 80% LTV (wkład własny co najmniej 20%) – nie ma dodatkowego ubezpieczenia i oferta kredytowa jest już zazwyczaj taka sama, niezależnie od tego, czy wniesiesz 20%, 30% czy 40%.
Poczytaj więcej o: ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym
Jeśli spłacasz kredyt już od kilku lat, warto raz na jakiś czas sprawdzić aktualne LTV. Gdy wskaźnik spadnie poniżej 80%, możesz rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku na korzystniejszych warunkach.
📌 To ważne: Klienci często pytają o to, czy opłaca się wnieść więcej środków. W praktyce wygląda to tak, że większy wkład własny oczywiście zmniejsza wysokość Twojego kredytu i raty, ale sam w sobie nie gwarantuje lepszej marży czy oprocentowania. Dlatego często bardziej opłaca się zostawić część środków np. na remont albo poduszkę finansową niż „wrzucać” wszystko w wkład własny.
Dlaczego LTV jest ważne przy kredycie hipotecznym?
Dla banku LTV to narzędzie oceny ryzyka. Im jest wyższe, tym większa część wartości mieszkania finansowana jest kredytem, a to oznacza wyższe ryzyko niespłacenia zobowiązania. Dlatego LTV może przesądzić o tym, czy w ogóle go dostaniesz. Niższe LTV wiąże się z niższą kwotą finansowania, więc wymaga mniejszej zdolności kredytowej.
Z Twojej perspektywy więc LTV decyduje o tym, czy zapłacisz dodatkowe ubezpieczenie, a także o wysokości Twojej raty i tym, ile własnych środków musisz zgromadzić.
Nawet jeśli przed kredytem dysponujesz wyższą kwotą niż ta minimalnie wymagana przez bank, to warto ze swoim ekspertem kredytowym przeanalizować, jaką sumę opłaca się wnieść, a ile zostawić dla siebie.
Podsumowanie: co warto zapamiętać o LTV?
- LTV (Loan to Value) to relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
- Granicą, która robi różnicę, jest 80%. Powyżej tej wartości doliczane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a banki stosują wyższe marże.
- Poniżej 80% oferta kredytu zazwyczaj się nie zmienia – wyższy wkład własny zmniejsza Twój kredyt i ratę, ale nie poprawia warunków cenowych.
- Zanim zdecydujesz, ile środków wpłacić jako wkład własny, policz z ekspertem kredytowym, co będzie dla Ciebie korzystniejsze: niższy kredyt czy zostawienie części pieniędzy na inne cele.
Znajomość LTV pozwala lepiej zaplanować kwestie związane z kredytem hipotecznym: wiesz, ile musisz mieć wkładu własnego, kiedy doliczane jest ubezpieczenie niskiego wkładu i w którym momencie spłaty nie będzie już pobierane.
