Zakup nieruchomości to dopiero początek. Nie wprowadzisz się przecież do gołych ścian i bez bieżącej wody. Co jednak zrobić, gdy skończyły Ci się na to pieniądze? Rozwiązaniem może być kredyt na remont lub kredyt na wykończenie mieszkania. W tym artykule odpowiadamy na najważniejsze pytania dotyczące finansowania prac remontowo-wykończeniowych. Zobacz, kiedy warto z niego skorzystać, na co możesz wydać środki i jakie warunki musisz spełnić.
Ja, jako ekspertka kredytowa, zebrałam pytania o kredyt na wykończenie domu, który najczęściej mi zadawaliście i bazując na moim doświadczeniu, przygotowałam dla Was konkretne odpowiedzi, ale nie sama! Tekst powstał we współpracy z Joanną Golecką (na Instagramie @paninaswoim), prawdziwą specjalistką od zakupu i remontu mieszkań.
To, co? Przechodzimy do konkretów!
Najważniejsze informacje:
- Kredyt na remont lub wykończenie najczęściej najbardziej opłaca się załatwić razem z kredytem hipotecznym na zakup nieruchomości, bo wtedy środki na oba cele są zwykle finansowane na tych samych, korzystniejszych warunkach.
- Z kredytu na wykończenie lub remont można sfinansować przede wszystkim elementy trwale związane z nieruchomością, takie jak instalacje, podłogi, łazienka, kuchnia czy zabudowa stała, ale zwykle nie meble ruchome i dekoracje.
- Przy takim finansowaniu kluczowe znaczenie mają kosztorys, operat szacunkowy i sposób wypłaty środków, bo to od nich zależy maksymalna kwota kredytu, harmonogram transz i późniejsze rozliczenie prac.
Kredyt na remont i wykończenie – kiedy warto sięgnąć po takie rozwiązanie?
Jeśli kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim lub planujesz odnowić nieruchomość z rynku wtórnego, koszty mogą znacznie przekroczyć Twoje bieżące możliwości finansowe. Kredyt na remont albo kredyt na wykończenie domu pozwala rozłożyć te wydatki w czasie i uniknąć odkładania inwestycji na później.
Takie finansowanie przyda Ci się, jeśli:
- chcesz jak najszybciej wprowadzić się do nowego mieszkania,
- nie masz pełnej kwoty na remont, ale posiadasz zdolność kredytową,
- potrzebujesz dopasować wnętrze do swoich indywidualnych potrzeb lub wymagań technicznych,
- modernizujesz starszy dom lub inwestujesz w lokal na wynajem.
Kredyt na wykończenie mieszkania możesz otrzymać zarówno razem z kredytem na zakup, jak i jako osobne finansowanie, np. przy już posiadanej nieruchomości. Jednak z doświadczenia polecam Ci załatwić to za jednym razem - będzie szybciej i prościej.
Kredyt hipoteczny na remont – co można sfinansować?
Zakres prac, które można pokryć z kredytu, zależy od banku, ale zazwyczaj kredyt hipoteczny na remont umożliwia sfinansowanie:
- prac instalacyjnych (instalacja wodno-kanalizacyjna, elektryka, ogrzewanie),
- wykończenia wnętrz (malowanie, podłogi, glazura, montaż drzwi),
- remontu łazienki i kuchni,
- zabudowy meblowej oraz tylko w nielicznych bankach sprzętu AGD w zabudowie.
Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny na wykończenie domu nie obejmuje wyposażenia ruchomego, tzn. bank nie sfinansuje np. stołu, sofy czy dekoracji. Jeśli interesuje Cię, co obejmuje kredyt na remont mieszkania, kieruj się zasadą: finansowane są tylko elementy trwale związane z nieruchomością.
Jaką nieruchomością można zabezpieczyć kredyt na remont?
O kredyt na remont domu czy mieszkania można starać się na różnych typach nieruchomości:
- na tej, którą już posiadasz i planujesz ją odnowić,
- na nowo kupowanej nieruchomości,
- na działce budowlanej, jeśli planujesz budowę z etapem wykończenia.
Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na remont starego domu, bank będzie szczególnie uważnie analizował wartość docelową nieruchomości oraz zakres planowanych prac. W niektórych przypadkach możesz również posiłkować się dodatkowym zabezpieczeniem – np. drugą nieruchomością.
Ile można pożyczyć na wykończenie lub remont nieruchomości?
Kwota kredytu na wykończenie domu lub mieszkania zależy od:
- Twojej zdolności kredytowej,
- wartości nieruchomości (obecnej i prognozowanej po remoncie),
- kosztorysu prac.
W praktyce banki udzielają kredytu na remont domu w kwotach do nawet kilkuset tysięcy złotych. Im większy zakres prac i wyższy standard wykończenia, tym wyższa będzie konieczna kwota. Pamiętaj jednak – nie możesz przekroczyć maksymalnej wartości nieruchomości po remoncie, określonej przez rzeczoznawcę.
Kredyt hipoteczny a wycena nieruchomości – co warto wiedzieć?
Do wniosku o kredyt hipoteczny na remont domu potrzebujesz operatu szacunkowego, który uwzględni:
- wartość nieruchomości przed remontem,
- wartość prognozowaną po jego zakończeniu.
Rzeczoznawca majątkowy powinien przygotować dokument z myślą o kredycie – najlepiej wskazać bank, do którego trafia wniosek. W ten sposób unikniesz nieporozumień i otrzymasz wycenę, którą bank zaakceptuje. W przypadku kredytu hipotecznego na wykończenie mieszkania liczy się przede wszystkim wartość docelowa po zakończeniu prac – od niej zależy maksymalna kwota finansowania.
Twoja nieruchomość już ma hipotekę – czy można dobrać kredyt na remont?
To częsta sytuacja: masz już kredyt hipoteczny, ale potrzebujesz dodatkowych środków na remont. Czy da się dobrać kredyt?
Kiedy chcesz dobrać środki na remont lub wykończenie, to wszystko odbywa się w ramach jednego kredytu hipotecznego – po prostu zwiększasz go o odpowiednią kwotę. Oznacza to, że środki na wykończenie są oprocentowane tak samo, jak zakup nieruchomości. Obecnie ciężko Ci będzie znaleźć pożyczkę na remont, która będzie oprocentowana równie korzystnie, jak kredyt hipoteczny.
Decyzja zależy od Ciebie: zastanów się, czy wolisz mieć ratę niższą o 300 zł i z pensji odkładać każdy grosz przez kilka lat, aż wykończysz mieszkanie, czy może wolisz to wszystko skredytować i dużo szybciej się przeprowadzić.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania o kredyt na remont i wykończenie
1. Czy warto powiększyć kredyt hipoteczny o środki na remont?
Tak, kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie nieruchomości to obecnie jedno z najtańszych źródeł finansowania. Dzięki temu możesz uzyskać środki na ten cel na tych samych warunkach, co kredyt na zakup nieruchomości. Zamiast zaciągać droższy kredyt gotówkowy, lepiej wnioskować od razu o wyższą kwotę kredytu hipotecznego, która pokryje zarówno zakup, jak i wykończenie.
2. Środki na wkład własny czy na wykończenie mieszkania – co bardziej się opłaca?
Z punktu widzenia kredytowego – nie ma znaczenia, czy wyższy wkład własny pomniejszy kredyt, czy wykorzystasz te środki na wykończenie. Kwota kredytu wyjdzie taka sama.
3. Kiedy bank wypłaca pierwszą transzę kredytu na remont?
W przypadku rynku pierwotnego kredyt na remont (czyli najczęściej na wykończenie) wypłacany jest po odbiorze lokalu – na podstawie protokołu odbioru. Przy rynku wtórnym bank wypłaca środki dopiero po przeniesieniu własności. Ze względu na to, że w tym przypadku zapłata za nieruchomość z kredytu odbywa się po akcie notarialnym i przeniesieniu własności, finalnie środki na remont dostaniesz jednocześnie z wypłatą kredytu hipotecznego.
4. Co zrobić, jeśli koszty remontu wyniosą mniej niż kwota kredytu? Czy można nadpłacić kredyt?
Generalnie powinno być tak, że zaciągasz kredyt na bezpieczną kwotę – nie obciążasz do maksimum swojego budżetu, ani nie bierzesz minimum, które może nie wystarczyć. Finalnie masz urządzone mieszkanie i (w idealnej sytuacji) zapas pieniędzy, którego nie wykorzystałeś. Nadpłata kredytu hipotecznego tą kwotą jest bardzo dobrym pomysłem, pod warunkiem, że:
- bierzesz kredyt bez prowizji za uruchomienie
- wcześniejsza spłata kredytu jest darmowa.
5. Czy w trakcie karencji można już nadpłacać kredyt?
To zależy od banku. W niektórych z nich nadpłata kredytu hipotecznego jest możliwa nawet w okresie karencji, natomiast inne blokują taką możliwość.
Jeśli w Twoim banku można nadpłacać, to trzeba uważać, by nie spłacić zbyt dużej części kredytu przed wypłatą ostatniej transzy. Jeśli bank uzna, że kredyt został spłacony, może wstrzymać dalsze wypłaty i zostaniesz bez środków.
6. Czy warto dodatkowo ubezpieczyć nieruchomość i życie przy kredycie hipotecznym?
Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym to tak naprawdę kilka różnych polis - część obowiązkowa i część opcjonalna. Jeśli chodzi o nieruchomość, to możesz ją ubezpieczyć tylko raz. Nie ma takiej opcji, żebyś dostał podwójne odszkodowanie z dwóch różnych podmiotów np. z powodu pożaru. Stracisz tylko pieniądze wydane na polisę.
Inaczej wygląda kwestia ubezpieczenia na życie: możesz mieć ich tyle, ilu ubezpieczycieli się na to zgodzi. W przypadku śmierci kredytobiorcy, zostanie wypłacone podwójne/potrójne odszkodowanie – w zależności od tego, ile polis będzie mieć. Ubezpieczyciel spłaci kredyt, a reszta wpłynie na konto osoby uposażonej (np. spadkobierców)
7. W którym momencie zaczyna się spłata kapitału kredytu hipotecznego po wykończeniu mieszkania?
Spłata kapitału rozpoczyna się zazwyczaj po wypłacie ostatniej transzy kredytu. Jeśli kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania obejmuje karencję, to w tym czasie płacisz tylko odsetki. Pełna rata (kapitał + odsetki) zaczyna być pobierana zgodnie z harmonogramem po zakończeniu okresu karencji.
8. Jak rozliczyć samodzielnie wykonany remont domu w kredycie hipotecznym?
Banki nie wymagają faktur za każdą złotówkę, ale do rozliczenia kredytu hipotecznego na remont domu trzeba zamówić inspektora, który robi zdjęcia efektów i wysyła do banku dokumenty. Liczy się więc to, co zostało wykonane. Kredyt remontowy uwzględnia często koszt robocizny wykonanej we własnym zakresie, co daje dużą elastyczność.
9. Jak oszacować koszty remontu mieszkania lub domu?
Oczywiście to wszystko zależy od standardu, od tego, jak to mieszkanie czy dom chcesz wykończyć. Wnętrza pochłoną każdą ilość pieniędzy, bo chociażby rozpiętość cen materiałów jest ogromna.
Jeżeli chcesz wykończyć mieszkanie w standardzie nazwijmy to Ikea minus, czyli np. panele, płytki kupujesz w sklepach typu Castorama, Leroy Merlin, OBI, a po meble jedziesz Ikea czy Black Red White, to około 3500 zł za mkw powinno być wystarczające. W lepszym standardzie – Ikea plus – kiedy bazujesz na meblach z Ikei, ale np. chcesz już mieć lepszej jakości podłogi, drzwi i płytki, musisz przyjąć około 4000-4500 zł za mkw. Pamiętaj, że ceny dynamicznie się zmieniają i te, które podajemy są aktualne na czas publikacji artykułu.
10. Co się stanie, jeśli koszt remontu będzie niższy niż kwota kredytu?
Nic się nie stanie. Dlaczego? Kiedy składasz wnioski kredytowe i powiększasz kredyt o środki na wykończenie, musisz przedstawić do banku kosztorys remontu, w którym oświadczasz, co chcesz w tym mieszkaniu zrobić.
Zaznaczasz w nim np. roboty malarskie, montaż drzwi, podłogi, biały montaż łazienki, kuchni oraz określasz szacunkowo ile to będzie kosztowało. Kiedy zgłosisz gotowość rozliczenia remontu mieszkania, bank wtedy wyśle inspektora, który sprawdzi, czy rzeczy, które według Twojego oświadczenia miały być wykonane, faktycznie zostały wykonane. Nie będzie Cię rozliczał z tego, czy wydałeś na drzwi 5 700 zł, czy 6 800 zł – sprawdza tylko, czy są zrobione.
Pamiętaj jednak, żeby z tym nie przesadzić – jeśli np. oświadczasz, że kładziesz dębową deskę na podłogę za 300 zł za mkw, a faktycznie położysz najtańsze panele za 30 zł za mkw, możesz mieć problem.
Jak widzisz, kredyt hipoteczny na remont mieszkania jest elastyczny – liczy się wykonanie prac wskazanych w kosztorysie, nie konkretna kwota.
11. Czy można nie wypłacić transzy kredytu na remont mieszkania? Jakie są konsekwencje?
Można nie wypłacić części kredytu, ale wtedy musisz udowodnić bankowi, że wykonałeś remont z własnych środków. Trzeba więc wezwać inspektora, który udokumentuje efekty i zaświadczy bankowi, że prace zostały wykonane.
12. Ile kredytu można uzyskać na remont nieruchomości? Jak to obliczyć?
Maksymalna kwota kredytu na remont jest określana przez wartość docelową nieruchomości. Wszystko sprowadza się do tego, ile wyniesie wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy. Dla banku najważniejsze jest to, żeby w przypadku kiedy nie będziesz w stanie spłacać kredytu, stosunkowo łatwą mógł sprzedać Twoją nieruchomość.
13. Czy można wziąć kredyt na remont np. tylko kuchni i łazienki?
Można, ale to zależy od konkretnego banku. Wiele z nich po prostu umożliwia Ci sfinansowanie kredytem tego, czego potrzebujesz. Jeśli np. potrzebujesz tylko 10 tys. zł na podłogę na parterze, nie będzie z tym problemu.
W niektórych bankach jest minimalna kwota na wykończenie, np.w mBanku wynosi 500 zł za mkw. W tym przypadku bank albo udzieli Ci tego minimalnego kredytu na wykończenie, albo w ogóle – to już zależy do Twoich potrzeb.
14. Czy trzeba wyremontować cały metraż nieruchomości, aby móc się wprowadzić?
Nie, możesz wprowadzić się na dowolnym etapie postępu prac. Miałam klientów, którzy spali na materacu na wylewkach, bo życiowa sytuacja ich do tego zmusiła. Wszystko zależy od Twoich możliwości.
15. Na co dokładnie można przeznaczyć środki z kredytu na wykończenie lub remont?
Kredyt na wykończenie domu lub mieszkania obejmuje prace wykończeniowe i montaż elementów stałych: podłóg, drzwi, armatury, mebli w zabudowie. Kredyt na wykończenie mieszkania nie obejmuje mebli wolnostojących czy sprzętu RTV.
16. Czy kredyt hipoteczny obejmuje koszty robocizny przy wykończeniu mieszkania?
Tak – kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania finansuje zarówno materiały, jak i robociznę. Koszty prac muszą być jednak uwzględnione w kosztorysie remontowym.
17. Czy meble ruchome można wliczyć do kosztorysu remontu przy kredycie hipotecznym?
Generalnie bank pozwala na sfinansowanie kosztu wykończenia części stałych. Jeśli jednak oświadczysz w kosztorysie, że podłoga będzie kosztować 20 tys. zł, finalnie wydasz na nią 15 tys. zł, a za pozostałą kwotę kupisz np. stół, to raczej nikt nie będzie Ci z tego tytułu robił problemów. Dotyczy to zwłaszcza rynku pierwotnego, kiedy te elementy trwałe dopiero powstają.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to zwykle jest ono przygotowane do tego, żeby w nim mieszkać. Gdybyś chciał w kosztorysie zawrzeć jakieś rzekome prace remontowe, a zamiast tego wydał środki na meble ruchome, to przy wizycie inspektora z banku możesz mieć poważne problemy.
18. Jakie kuchnie można sfinansować kredytem hipotecznym – modułowe czy na wymiar?
Zarówno kuchnie modułowe, jak i na wymiar mogą być ujęte w kosztorysie. Kredyt hipoteczny na remont domu i kredyt na wykończenie domu finansują zabudowę kuchenną – bez względu na system montażu.
W mojej karierze jeszcze nie spotkałam się z tym, żeby jakiś bank robił problem z tym, że ktoś chce sfinansować zakup mebli modułowych.
19. Czy sprzęt AGD w zabudowie można uwzględnić w kredycie na wykończenie mieszkania?
Tak, ale nie we wszystkich bankach. W części z nich kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania może objąć sprzęt AGD w zabudowie, np. piekarnik, płytę indukcyjną, lodówkę. Ważne, by był on wbudowany w meble kuchenne. Natomiast inne instytucje tego nie uwzględniają.
20. Jak banki wypłacają środki na wykończenie nieruchomości? W transzach czy jednorazowo?
Większość banków przeleje te środki jednorazowo na Twój rachunek bankowy. Ale są też wyjątki, czyli banki, które wypłacają je w transzach.
21. Czy środki wydane na wykończenie mieszkania mogą być traktowane jako wkład własny?
Nie – kredyt hipoteczny a wkład własny to dwa różne elementy. Wkład własny musi zostać wniesiony na początku, a środki z kredytu na wykończenie mieszkania przeznaczasz na późniejszym etapie.
22. Jak wartość wykończenia wpływa na pełną kwotę kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny na wykończenie domu uwzględnia wartość docelową nieruchomości. Im wyższy standard wykończenia, tym wyższa może być kwota kredytu – ale wszystko zależy od operatu szacunkowego i Twojej zdolności kredytowej.
Jak widzisz, kredyt hipoteczny może pokryć nie tylko zakup nieruchomości, ale też jej wykończenie czy remont — i to w bardzo elastyczny sposób. Możesz skorzystać z jednej transzy, kilku wypłat, dobrać środki na konkretny cel albo spokojnie nadpłacać, jeśli budżet na to pozwala. Najważniejsze, żebyś wybrał rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji, planów i stylu życia.
Jeśli chcesz porozmawiać z kimś, kto wyjaśni wszystko ludzkim językiem i krok po kroku pomoże Ci przejść przez cały proces – jesteśmy tu dla Ciebie. W Kredytowym Poradniku działamy tak, jak sami chcielibyśmy być obsługiwani: uczciwie, merytorycznie i z pełnym zrozumieniem Twojej sytuacji.
