W tym tekście korzystamy z eksperckiej wiedzy adwokatki Agnieszki Kolbuch Wągiel z kancelarii prawnej IPSOLegal.
Mieszkanie na na rynku wtórnym kusi tym, że nieruchomość możesz obejrzeć od razu i często szybciej w niej zamieszkać niż przy zakupie od dewelopera. Ale razem z tą wygodą pojawia się wiele pułapek: od niejasnej sytuacji prawnej w księdze wieczystej, przez ukryte umowy najmu czy służebności, aż po koszty notarialne i podatki przy zakupie mieszkania, których możesz się nie spodziewać.. W tym tekście zobaczysz, jak wygląda kupno mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku – na co zwrócić uwagę, jakie dokumenty sprawdzić, aby nie dać się oszukać.
Z tego wpisu dowiesz się:
Rynek wtórny – co to jest i czym różni się od pierwotnego?
Rynek pierwotny oznacza mieszkania kupowane od dewelopera, często w budowie. Tutaj kluczowym ryzykiem jest to, czy budowa zakończy się w terminie (albo w ogóle).
Rynek wtórny oznacza, że kupujesz gotowe mieszkanie od aktualnego właściciela. Możesz zobaczyć na żywo, jak wygląda, sprawdzić księgę wieczystą czy porozmawiać z mieszkańcami. Dodatkowo cały proces zwykle przebiega szybciej, bo nie czekasz na zakończenie budowy. Jednak aby wszystko przebiegło sprawnie i bez problemów, musisz pamiętać o kilku kwestiach.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?
Może zabrzmi to trywialnie, ale: wybierz nieruchomość, która zaspokoi Twoje aktualne potrzeby. Często w ferworze poszukiwań nieruchomości zapominamy o swoich potrzebach lub myślimy: „Jakoś to będzie”. Aby w przyszłości nie czuć się zawiedzionym, warto jednak pamiętać o tym, co jest dla Ciebie ważne. Zwróć szczególną uwagę na te kwestie:
- lokalizacja – bliskość do pracy, szkół, komunikacji miejskiej, terenów zielonych,
- metraż i układ – czy odpowiada Twoim planom życiowym (np. czy jest dodatkowy pokój, jeśli planujesz powiększenie rodziny albo pracę z domu),
- stan techniczny – obejrzyj mieszkanie bardzo dokładnie, najlepiej z inspektorem budowlanym,
- cena – uwzględnij nie tylko koszt zakupu, ale inne opłaty, które będziesz musiał doliczyć do całej transakcji, czyli koszty remontu, podatki czy koszty notarialne.
🎁Jeśli potrzebujesz więcej praktycznych wskazówek o tym, jak kupić pierwsze mieszkanie krok po kroku, aby uniknąć kosztownych błędów, to zerknij na naszego e-booka:
Idę zobaczyć, czy to coś dla mnie →
Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać? Weryfikacja sprzedającego i stanu prawnego
Jeśli już znajdziesz kilka interesujących lokali, to bardzo ważne jest, aby zweryfikować ich stan prawny oraz samego sprzedającego. Aby to zrobić, sprawdź:
- Numer księgi wieczystej – bez niego nie zaczynaj rozmów. Jeśli sprzedający odmawia jego podania, to jest to dla Ciebie sygnał ostrzegawczy. Przykładowo, w księdze wieczystej znajdziesz informację, czy sprzedający ma do mieszkania prawo własności, czy tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Rodzaj prawa własności – upewnij się, czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości albo działa na podstawie ważnego pełnomocnictwa. Dokumenty, które mogą to potwierdzać, to m.in.:
- umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- umowa darowizny,
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
- umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego,
- Powód sprzedaży – czasem to naturalna zmiana miejsca zamieszkania, ale bywa, że sprzedający próbuje uciec przed komornikiem. Nie zapomnij więc o to zapytać, a pokrętne wytłumaczenia powinny dać Ci do myślenia.
- Opinie – trudno zweryfikować opinie o osobie prywatnej, ale jeżeli sprzedającego reprezentuje agencja nieruchomości, to warto poczytać, co mówią o niej w internecie byli klienci.
Mamy dla Ciebie jeszcze kilka wskazówek z prawniczego punktu widzenia:
✅Jeżeli nieruchomość jest objęta ustawową wspólnością małżeńską, wtedy stronami umowy muszą być oboje małżonkowie. Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku współwłasności.
✅ Kupujący może stać się właścicielem nieruchomości tylko wtedy, gdy nabędzie udziały od wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. W przeciwnym razie, np. zawierając umowę tylko z jednym ze współwłaścicieli, nabędziesz udział, a nie nieruchomość.
✅ Jeżeli właściciela reprezentuje pełnomocnik, to powinien okazać dokument pełnomocnictwa – musisz sprawdzić, czy pełnomocnik może sprzedać nieruchomość w cudzym imieniu.
✅ Jeżeli “dotychczasowy właściciel” nie jest jeszcze wpisany do księgi wieczystej, powinieneś stanowczo zażądać okazania dokumentu, z którego będzie wynikało, że to on jest właścicielem nieruchomości (np. umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia lub umowy darowizny w formie aktu notarialnego). Takie sytuacje zdarzają się najczęściej w przypadku nabycia nieruchomości od flippera, który bardzo szybko odsprzedaje zakupioną nieruchomość, podczas gdy sąd wieczystoksięgowy nie zdążył jeszcze wpisać go do księgi wieczystej.
✅ W takiej sytuacji, w dziale II księgi wieczystej powinna zostać zamieszczona wzmianka „DZKW”, która informuje o tym, że sprzedający, będący stroną transakcji, złożył wniosek o wpis jego własności do księgi wieczystej.
Analiza dokumentów związanych z nieruchomością
Nikt nie chce kupić mieszkania z lokatorem, którego nie da się usunąćDlatego zanim podpiszesz umowę, koniecznie sprawdź, czy nieruchomość nie jest związana z żadnymi umowami najmu, dzierżawy czy innymi zobowiązaniami. Jeśli takie istnieją, dowiedz się, czy można je wypowiedzieć i jakie będą tego koszty.
Podobnie jest z tzw. służebnościami (np. prawo do zamieszkania dla konkretnej osoby) albo umową dożywocia, gdzie sprzedający zapewnia komuś dożywotnie prawo do korzystania z lokalu. Te prawa mogą „przetrwać” sprzedaż i przejść na nowego właściciela – czyli Ciebie.
I tu ważna rzecz: księga wieczysta nie zawsze pokazuje pełny obraz. Są prawa, które istnieją niezależnie od tego, czy są wpisane w księdze, czy nie. Na przykład:
- służebność drogi koniecznej,
- prawo dożywocia,
- służebności ustanowione decyzją urzędu.
👉 Dlatego zawsze podchodź do księgi wieczystej z ograniczonym zaufaniem i pytaj dodatkowo o obciążenia.
Stan techniczny i rękojmia
Stan techniczny mieszkania najlepiej sprawdzi inspektor budowlany. To niewielki koszt, który może uchronić Cię przed poważnymi problemami i da Ci argumenty do negocjacji ceny.
Warto też wiedzieć o rękojmi. To prawo, które chroni kupującego, czyli Ciebie. Sprzedający odpowiada za wszystkie wady mieszkania, nawet jeśli o nich nie wiedział. I nie może się od tego obowiązku uchylić.
Przykładowo, właściciel mieszkania kupił lokal od dewelopera. Jeśli teraz sprzeda Ci to mieszkanie i po czasie ujawnią się ukryte wady (np. przeciekające okno czy pękające ściany), to Ty dochodzisz roszczeń od sprzedającego, a nie od dewelopera.
💡Rękojmia działa przez 5 lat od dnia, w którym mieszkanie zostało Ci wydane. To daje Ci realną ochronę i możliwość dochodzenia swoich praw, jeśli po zakupie okaże się, że nieruchomość ma wady.
Otoczenie i sąsiedztwo
Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym, powinieneś także dokładnie sprawdzić informacje dotyczące najbliższej okolicy.
Jeśli szukasz ciszy i spokoju, z pewnością nie chcesz, żeby w sąsiedztwie Twojej nieruchomości był zlokalizowany np. tartak. Natomiast jeśli masz małe dzieci, z pewnością nie będziesz zainteresowany nabyciem lokalu w budynku, w którym inni właściciele wynajmują mieszkania np. na wieczory kawalerskie.
Dlatego przed nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym warto porozmawiać z sąsiadami.
Sąsiedzi – w przeciwieństwie do agentów, flipperów oraz dotychczasowych właścicieli, z reguły nie mają żadnego interesu w tym, aby reklamować nabywcy felerną nieruchomość. Raczej nie zatają też przed Tobą mankamentów związanych z sąsiedztwem. Wręcz przeciwnie, takie rozmowy bardzo często są naprawdę pomocne. Pozwalają podjąć świadomą decyzję.
Jakie koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Cena zakupu to nie wszystko. Musisz uwzględnić także wydatki dodatkowe, które mogą sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania
Koszt notariusza przy zakupie mieszkania zależy od wartości transakcji. Maksymalne stawki określa rozporządzenie, ale w praktyce często są one niższe – notariusze mają prawo do rabatów.
Dla przykładu, taksa notarialna z VAT 23% (samej usługi, bez innych opłat) wynosi:
- mieszkanie za 200 000 zł → ok. 1 240 zł brutto,
- mieszkanie za 400 000 zł → ok. 2 470 zł brutto,
- mieszkanie za 1 000 000 zł → ok. 3 700 zł brutto,
- mieszkanie za 2 000 000 zł → ok. 8 300 zł brutto.
Do tego trzeba doliczyć:
- wypisy aktu notarialnego – zwykle 200–600 zł (zależnie od objętości i liczby egzemplarzy),
- opłatę sądową za wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł,
- jeśli kupujesz na kredyt: opłata za wpis hipoteki – 200 zł + PCC od ustanowienia hipoteki (19 zł lub 0,1% wartości zabezpieczenia).
Podsumowując, koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynoszą zwykle od ok. 2 000 zł do nawet 10 000 zł brutto.
Podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego obowiązuje podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 2% wartości mieszkania. Przykładowo, za takie, które kosztuje 500 tys. zł, zapłacisz jeszcze 10 tys. zł podatku.
💡Wyjątek: jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, jesteś zwolniony z podatku PCC.
Podsumowanie – jak rozsądnie podejść do zakupu mieszkania na rynku wtórnym?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego wymaga sprawdzenia sporej liczby aspektów, ale daje też większe poczucie kontroli – bo widzisz, co kupujesz.
Twoja lista powinna obejmować:
- sprawdzenie sprzedającego i stanu prawnego,
- analizę dokumentów i księgi wieczystej,
- ocenę stanu technicznego,
- rozeznanie w sąsiedztwie,
- uwzględnienie kosztów notarialnych i podatków przy zakupie mieszkania.
💡 Jeśli chcesz mieć pełne wsparcie i checklisty krok po kroku – sprawdź naszego e-booka „Jak kupić swoje pierwsze mieszkanie?”. To praktyczny przewodnik, który pomoże Ci uniknąć kosztownych błędów i nie dać się oszukać.
