Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na grube lata – często 20, 30, a nawet więcej. Ale wiesz co? Rynek nie stoi w miejscu, a Ty też nie powinieneś. Sytuacja gospodarcza, oferty banków, a nawet Twoje życie – wszystko się zmienia. Dlatego warto pilnować swojego kredytu, żeby nie przepłacać. Jednym z najskuteczniejszych sposobów na obniżenie kosztów jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Wbrew pozorom, to nie jest operacja dla wtajemniczonych. Da się to zrobić mądrze, z głową, i zaoszczędzić naprawdę spore pieniądze.
Zacznijmy od oczywistości, pojęcie refinansu może się pojawić w kilku sytuacjach, i może dotyczyć:
- Refinansowania kredytu hipotecznego, który już zaciągnąłeś – w celach oszczędnościowych.
- Refinansowania kredytu hipotecznego, aby „dobrać” środki na dodatkowy cel – dotyczy to zwykle budowy domu (refinansujemy kredyt, który zaciągnęliśmy na zakup samej działki, celem powiększenia go o kwotę potrzebną na wybudowanie domu).
- Refinansowanie poniesionych kosztów – jeśli kupiłeś nieruchomość za gotówkę, ale po jakimś czasie zmieniłeś zdanie i chciałbyś odzyskać pieniądze. Możesz to zrobić maksymalnie do 24 miesięcy od podpisania aktu przeniesienia własności.
W tym wpisie skupię się na pierwszej opcji, czyli refinansowaniu spłacanego już kredytu hipotecznego.
W Polsce mało kto refinansuje swój kredyt hipoteczny i często niestety wynika z niskiej świadomości kredytobiorców. A szkoda, bo „pilnując” swojego kredytu hipotecznego, możesz zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych.
Z tego artykułu dowiesz się:
Na czym polega refinansowanie
Najprościej mówiąc, refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku, który daje Ci lepsze warunki. Zamieniasz droższy kredyt na tańszy – i tyle. Idea całej transakcji polega na tym, że zamieniamy droższy kredyt na tańszy: tylko w takiej sytuacji przeniesienie zobowiązania ma ekonomiczny sens. Jeśli różnica w oprocentowaniu jest korzystna, oszczędzasz, i to konkretnie.
Przykład
Aż trudno w to uwierzyć, ale zakładając, że masz kredyt zaciągnięty na kwotę 400 000 zł na okres 30 lat przy oprocentowaniu w wysokości 8%, zamieniając go na kredyt z oprocentowaniem 7%, oszczędności wynikające z odsetek sięgają kwoty… 111 910 zł. To spora suma pieniędzy, która może zostać w Twojej kieszeni. Na każdej racie jest to oszczędność rzędu 308 zł. Jeszcze korzystniej wychodzi wówczas, gdy ratę pozostawisz na takim samym poziomie jak dotychczas, a w zamian skrócisz okres kredytu.
Czemu warto refinansować kredyt
- Oferty się zmieniają, bo zmienia się sytuacja ekonomiczna lub gospodarcza, zmienia się WIBOR i w związku z tym możesz dostać kompletnie inne warunki.
- Zmienia się Twoje LTV, bo spłaciłeś już część kredytu albo wartość nieruchomości wzrosła.
- Możesz wybrać bank, który oferuje lepszą obsługę. Mam tu na myśli chociażby możliwość wykonywania łatwych nadpłat, bez konieczności aneksowania umowy, czy np. sprawną obsługę internetową. Męczy Cię obecny bank? Możesz to zmienić!
Ile możesz zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu hipotecznego?
Badany przykład:
- kwota kredytu: 450 000 zł
- okres: 30 lat
- raty: równe
- oprocentowanie: 8%
- ogólny koszt odsetkowy: 739 700 zł
- wysokość raty: 3 301,94 zł/msc
OPCJA 1 – zmniejszenie raty i pozostawienie kredytu na taki sam okres czasu.
- kwota kredytu: 450 000 zł
- okres: 30 lat
- raty: równe
- oprocentowanie: 7%
- ogólny koszt odsetkowy: 627 790 zł
- wysokość raty: 2 993,86 zł/mc
Ten wariant powoduje zmniejszenie miesięcznej raty o 308 zł, co daje nam sumaryczną oszczędność w postaci 111 920 zł.
OPCJA 2 – zostawienie raty na takim samym poziomie i skrócenie okresu kredytowania.
- kwota kredytu refinansowanego: 450 000 zł
- okres: 22,5 lat (270 mc)
- raty: równe
- oprocentowanie: 7%
- ogólny koszt odsetkowy: 444 837 zł
- wysokość raty: 3 314 zł/msc
Zmniejszenie okresu kredytowania o 7 i pół roku przy zachowaniu raty praktycznie w tej samej wysokości daje nam w sumie oszczędność na poziomie 294 863 zł.
Kiedy można refinansować kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny możesz zrefinansować w dowolnym momencie. Jedyny warunek jest taki, że mieszkanie musi posiadać wydzieloną księgę wieczystą, a Ty – jako kredytobiorca – musisz być w niej wpisany jako właściciel.
Jak uzyskać refinansowanie kredytu?
W przypadku kredytu refinansowego zaufany ekspert kredytowy jest na wagę złota – jeszcze bardziej, niż w przypadku zaciągania kredytu po raz pierwszy. Czemu? Bo poza wyborem najlepszej dostępnej oferty kredytu, musisz jeszcze przeanalizować, czy kredyt, który już masz, opłaca się zrefinansować w danym momencie. Dobry ekspert kredytowy obliczy Ci szacunkowe oszczędności i podpowie, czy to odpowiedni moment, czy lepiej jeszcze poczekać.
Pamiętaj, refinansowanie wiąże się z opłatami – porządna kalkulacja pokaże Ci, czy ta operacja ma sens.
Koszty refinansowania
Operat szacunkowy: 400-1000 zł
Za wycenę nieruchomości zapłacisz średnio od 400 do 1000 zł, w zależności od banku oraz od rodzaju nieruchomości. W niektórych instytucjach możesz przedłożyć swój operat (ale ceny będą podobne).
Prowizja za wcześniejszą spłatę: Maks. 3%, jeśli jesteś w ciągu pierwszych 3 lat kredytowania
Aktualnie prowizje za wcześniejszą spłatę (maks. 3%) zapłacisz tylko wtedy, jeśli spłacisz kredyt w ciągu pierwszych 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Sprawdź w umowie czy Twój bank ją pobiera, bo nie dotyczy to wszystkich.
Prowizja za uruchomienie kredytu
W większości przypadków, szczególnie przy kredycie refinansowym, ta opłata nie występuje. Warto jednak zapoznać się z ofertą, bo zdarzają się sytuacje, w niektórych przypadkach może się pojawić, ale przy kredycie refinansowym ta opłata nie występuje.
Opłaty sądowe
Jak już wcześniej wspomniałam, przy refinansowaniu kredytu hipotecznego, konieczna będzie zmiana wpisu w księdze wieczystej. A dokładnie – wykreślenie starej hipoteki (100 zł) i ustanowienie nowej (200 zł + 19 zł podatku PCC-3).
Kiedy nie opłaca się refinansować kredytu hipotecznego
Kredytu hipotecznego nie opłaca się refinansować w jednej, dość oczywistej sytuacji. A mianowicie wówczas, gdy różnice w ofertach są na tyle niewielkie, że oszczędności generowane na odsetkach byłyby mniejsze niż koszty związane ze spłatą starego i zaciągnięciem nowego kredytu.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, z którym żyjemy przez wiele lat i, według mnie, należy o niego dbać tak samo jak o nieruchomość, w której mieszkamy. Niestety bardzo często, kiedy przyzwyczaimy się już do raty kredytu, wrzucamy teczkę z umową do szuflady i zapominamy o jego istnieniu, a jak się okazuje – to duży błąd. Na przestrzeni 20 czy 30 lat, na które zaciągamy hipotekę, praktycznie pewne jest, że nastąpi moment, w którym refinansując kredyt, będziemy mogli zaoszczędzić całkiem pokaźną sumę pieniędzy. Biorąc to pod uwagę, zachęcam Cię do tego, abyś co jakiś czas zadzwonił do swojego eksperta kredytowego i zweryfikował, czy może to właśnie teraz nadszedł odpowiedni czas na refinans kredytu hipotecznego.
