Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które zwykle zaciągamy na setki tysięcy złotych, a nierzadko także na 30 lat. Trzy dekady to ogromny przedział czasowy i jedyne, czego możemy być pewni to to, że w tym czasie wszystko się zmieni… I to kilkukrotnie. W tym także sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. W takim momencie często okazuje się, że bardzo opłacalnym rozwiązaniem może być dla nas refinansowanie kredytu hipotecznego. Niewiele osób wie, że na tej operacji można zaoszczędzić ogromną ilość pieniędzy! Trzeba jednak zrobić to z głową.

Na początek chcę zaznaczyć, że pojęcie refinansu w nomenklaturze hipotecznej pojawia się w kilku sytuacjach, i może dotyczyć:

1. Refinansowania kredytu hipotecznego, który mamy już zaciągnięty – w celach oszczędnościowych.
2. Refinansowania kredytu hipotecznego, aby „dobrać” środki na dodatkowy cel – dotyczy to zwykle budowy domu (refinansujemy kredyt, który zaciągnęliśmy na zakup samej działki, celem powiększenia go o kwotę potrzebną na wybudowanie domu).
3. Refinansowanie poniesionych kosztów – dotyczy sytuacji, w której nieruchomość kupiliśmy za gotówkę, jednak po jakimś czasie zmieniliśmy zdanie i chcielibyśmy odzyskać wydane pieniądze. Takiej transakcji można dokonać maksymalnie do 24 miesięcy od podpisania aktu przeniesienia własności.

W poniższym artykule skupię się na pierwszej sytuacji, czyli refinansowaniu kredytu hipotecznego, który spłacamy już od jakiegoś czasu.

W Polsce zjawisko refinansowania kredytu hipotecznego jest dość rzadkie i często niestety wynika z niskiej świadomości kredytobiorców. A szkoda, bo „pilnując” swojego kredytu hipotecznego, można zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego i jakie korzyści można osiągnąć
• Ile można zaoszczędzić na refinansie
• Kiedy można refinansować kredyt hipoteczny
• Jak refinansować kredyt hipoteczny
• Jakie opłaty wiążą się z refinansowaniem kredytu hipotecznego
• Kiedy nie opłaca się refinansować kredytu hipotecznego

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego i jakie korzyści można osiągnąć?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak przeniesienie kredytu, który zaciągnęliśmy, do innego banku. Idea całej transakcji polega na tym, że zamieniamy droższy kredyt na tańszy.  Tylko w takiej sytuacji przeniesienie zobowiązania ma ekonomiczny sens.

Korzyści, jakie można osiągnąć, refinansując kredyt hipoteczny, to przede wszystkim oszczędność pieniędzy. Aż trudno w to uwierzyć, ale zakładając, że masz kredyt zaciągnięty na kwotę 400 000 zł na okres 30 lat przy marży w wysokości 2,8%, zamieniając go na kredyt z marżą 1,8%, oszczędności wynikające z odsetek sięgają kwoty… 93 000 zł. To spora suma pieniędzy, która może zostać w Twojej kieszeni. Na każdej racie jest to oszczędność rzędu 260 zł. Jeszcze korzystniej wychodzi wówczas, gdy ratę pozostawisz na takim samym poziomie jak dotychczas, a w zamian skrócisz okres kredytu.

Z czego może, w takim razie, wynikać obniżka marży?

Po pierwsze – ze zmiany aktualnych ofert. Aktualizacje ofert są zwykle związane ze zmianą sytuacji ekonomicznej lub gospodarczej w kraju, a co za tym idzie, ze zmianami WIBORu.

Po drugie – ze zmiany LTV. Wynika ona z tego, że przez jakiś czas posiadamy już kredyt i jego część została spłacona. W związku z tym, stosunek wartości nieruchomości do wysokości kredytu jest inny (korzystniejszy dla nas), niż w momencie, gdy zaciągaliśmy kredyt hipoteczny. W dodatku wartość nieruchomości również ulega zmianie i, patrząc historycznie, przeważnie rośnie. To również wpływa na nasz wskaźnik LTV. Przy niższym LTV oraz pozytywnej historii kredytowej, banki często oferują kredytobiorcom atrakcyjniejsze warunki kredytowe.

Po trzecie, przenosząc kredyt do innego banku, możesz wybrać taki, który oferuje lepszą obsługę. Mam tu na myśli chociażby możliwość wykonywania łatwych nadpłat, bez konieczności aneksowania umowy, czy np. sprawną obsługę internetową.

Ile można zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu hipotecznego? – Sprawdźmy!

Badany przykład:

• kwota kredytu: 450 000 zł
• okres: 30 lat
• raty: równe
• marża: 2,8%
• ogólny koszt odsetkowy: 370 830,20 zł
• wysokość raty: 2280 zł/mc

OPCJA 1 – zmniejszenie raty i pozostawienie kredytu na taki sam okres czasu.

• kwota kredytu: 450 000 zł
• okres: 30 lat
• raty: równe
• marża: 1,8%
• ogólny koszt odsetkowy: 277 452,39 zł
• wysokość raty: 2020,7 zł/mc

Ten wariant powoduje zmniejszenie miesięcznej raty o 260 zł miesięcznie, co daje nam sumaryczną oszczędność w postaci 93 377,81 zł.

OPCJA 2 – zostawienie raty na takim samym poziomie i skrócenie okresu kredytowania.

• kwota kredytu: 450 000 zł
• okres: 24,5 lat (249 mc)
• raty: równe
• marża: 1,8%
• ogólny koszt odsetkowy: 220 796,60 zł
• wysokość raty: 2280 zł/mc

Zmniejszenie okresu kredytowania o 5 i pół roku przy zachowaniu raty w tej samej wysokości daje nam w sumie oszczędność na poziomie 150 033,6 zł.

Kiedy można refinansować kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny możesz zrefinansować w dowolnym momencie. Nie ma w związku z tym praktycznie żadnych ograniczeń. Jedyny warunek jest taki, że mieszkanie musi posiadać wydzieloną księgę wieczystą, a Ty – jako kredytobiorca – musisz być w niej wpisany jako właściciel.

Jak refinansować kredyt hipoteczny?

Jeśli jesteś już przekonany o tym, że warto być świadomym kredytobiorcą, a refinansowanie kredytu może okazać się bardzo opłacalne, przejdźmy do tego, jak się tym zająć.

W przypadku kredytu refinansowego zaufany ekspert kredytowy jest na wagę złota – jeszcze bardziej, niż w przypadku zaciągania kredytu po raz pierwszy. Wynika to z faktu, że poza wyborem najlepszej dostępnej oferty kredytu hipotecznego, należy jeszcze przeanalizować, czy kredyt, który już jest zaciągnięty, w tym akurat momencie opłaca się zrefinansować. Dobry ekspert kredytowy powinien obliczyć nam szacunkowe oszczędności i podpowiedzieć, czy to odpowiedni moment na podjęcie takiego kroku.

Pamiętaj, że decyzja o zmianie kredytu powinna być przemyślana i dobrze skalkulowana, ponieważ refinans wiąże się także z określonymi kosztami.

Jakie opłaty wiążą się z refinansowaniem kredytu hipotecznego?

Operat szacunkowy

Opłata za wycenę nieruchomości waha się w granicach od 130 do 1000 zł. Zależy to od banku oraz od rodzaju nieruchomości. Niektóre instytucje umożliwiają przedłożenie swojego operatu, jednak ceny są zbliżone do tych, które oferuje bank.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Aktualnie prowizja za wcześniejszą spłatę pobierana przez okres pierwszych trzech lat od zaciągnięcia kredytu i wynosi maksymalnie 3%. Po tym czasie, opłata ustępuje. Dodatkowo, nie wszystkie banki ją pobierają, więc zanim wliczysz ten koszt w swoje kalkulacje, sprawdź to w umowie.

Prowizja za uruchomienie kredytu

W większości przypadków, szczególnie przy kredycie refinansowym, ta opłata nie występuje. Warto jednak zapoznać się z ofertą, bo zdarzają się sytuacje, w których może się pojawić.

Ubezpieczenie pomostowe

Tego kosztu nie unikniemy. Jest to opłata pobierana do czasu ustanowienia hipoteki nowego banku na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Trwa to, w zależności od miejscowości, od kilku tygodni do kilku miesięcy. Marża podwyższana jest w tym czasie średnio o około 1,5%, jednak zależy to od banku, w którym zaciągamy nowy kredyt.

Opłaty sądowe

Jak już wcześniej wspomniałam, przy refinansowaniu kredytu hipotecznego, konieczna będzie zmiana wpisu w księdze wieczystej. A dokładnie – wykreślenie starej hipoteki (100 zł) i ustanowienie nowej (200 zł + 19 zł podatku PCC-3).

Kiedy nie opłaca się refinansować kredytu hipotecznego?

Kredytu hipotecznego nie opłaca się refinansować w jednej, dość oczywistej sytuacji. A mianowicie wówczas, gdy różnice w ofertach są na tyle niewielkie, że oszczędności generowane na odsetkach byłyby mniejsze niż koszty związane ze spłatą starego i zaciągnięciem nowego kredytu.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, z którym żyjemy przez wiele lat i, według mnie, należy o niego dbać tak samo jak o nieruchomość, w której mieszkamy. Niestety bardzo często, kiedy przyzwyczaimy się już do raty kredytu, wrzucamy teczkę z umową do szuflady i zapominamy o jego istnieniu, a jak się okazuje – to duży błąd. Na przestrzeni 20 czy 30 lat, na które zaciągamy hipotekę, praktycznie pewne jest, że nastąpi moment, w którym refinansując kredyt, będziemy mogli zaoszczędzić całkiem pokaźną sumę pieniędzy. Biorąc to pod uwagę, zachęcam Cię do tego, abyś co jakiś czas zadzwonił do swojego eksperta kredytowego i zweryfikował, czy może to właśnie teraz nadszedł odpowiedni czas na refinans kredytu hipotecznego.