Oferty kredytu hipotecznego – poznaj 5 mitów!

sty 26, 2021 | ANALIZA I WYBÓR OFERT

Wśród kredytobiorców panuje wiele przekonań dotyczących banków, ekspertów kredytowych oraz ofert kredytu hipotecznego. Jak te mity mają się do rzeczywistości? W poniższym artykule postaram się przybliżyć kilka z najpopularniejszych przekonań i rozłożyć je na czynniki pierwsze.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Czy banki oferują lepsze warunki swoim klientom
  • Czy warunki kredytu można negocjować
  • Czy w banku zawsze dowiemy się prawdy
  • Czy jako klient z wysokimi zarobkami i ubiegający się o wysoką kwotę kredytu otrzymam lepszą ofertę kredytu hipotecznego
  • Czy w banku otrzymam tańszy kredyt niż u eksperta


MIT 1: Jako wieloletni Klient banku, na pewno otrzymam w nim najlepszą ofertę kredytu hipotecznego.

 

Czy do stałego klienta trafi lepsza oferta kredytu hipotecznego niż do nowego? Bardzo często spotykam się z przekonaniem, że jeśli kredytobiorcy są klientami danego banku, to ten na pewno zaoferuje im najlepsze warunki kredytu hipotecznego. Jako argument przedstawiają swoją wieloletnią lojalność, i fakt, że na ich konto wpływa niemałe wynagrodzenie, a także od lat deponują tam swoje środki – na rachunkach oszczędnościowych, czy lokatach.

Rzeczywistość jest niestety zupełnie inna…

Prawie we wszystkich bankach oferta kredytu hipotecznego dla kredytobiorcy zewnętrznego jest dokładnie taka sama jak dla wieloletniego klienta banku.

Są wprawdzie banki, które dla swoich klientów przygotowały niższą marżę, jednak to wcale nie oznacza, że właśnie w tej instytucji oferta kredytu będzie najlepsza na rynku. Obniżki, które banki oferują stałym klientom są bardzo niewielkie, dlatego zanim zdecydujesz się na złożenie wniosku kredytowego wyłącznie w swoim banku, sprawdź oferty kredytowe innych i porównaj je ze sobą.

Zdarza się oczywiście, że oferta kredytu hipotecznego w Twoim banku będzie najkorzystniejsza, ale wiedz, że to nie dlatego, że bank przygotował ją specjalnie dla Ciebie, a dlatego, że akurat w tym okresie Twój bank ma najlepszą ofertę kredytu dla wszystkich.


MIT 2: Oferty kredytu hipotecznego można negocjować.

 

Czy ekspert kredytowy lub my sami możemy wynegocjować lepsze warunki kredytu hipotecznego w banku? Często możemy spotkać się z obietnicami ze strony różnych „doradców kredytowych”, w których zapewniają, że będą w naszym imieniu negocjować warunki w banku.

Jak to wygląda w rzeczywistości? Banki zwykle nie negocjują! Co więcej, nawet fakt, że kwota kredytu przekracza sześć zer, nie przekona ich do zmiany zdania. Nie przekona ich również do tego pięciocyfrowa wypłata. Taką mają politykę i już.

Od tej reguły są oczywiście wyjątki, aczkolwiek są one również z góry określone przez procedury banków.

Okresowo, niektóre banki wprowadzają możliwość negocjacji marży, gdyż zależy im na zwiększeniu sprzedaży. Przykładowo, w grudniu 2020 roku taką możliwość przedstawił bank BNP. Oferował możliwość obniżenia marży klientom, którzy zdecydują się podpisać umowę kredytową do końca roku. Negocjacja tych warunków jednak nie zależała od eksperta kredytowego, czy doradcy w banku, a od aktualnej polityki instytucji.

Trochę inaczej przedstawia się sytuacja klientów private banking. Jest to segment klientów, którzy w danym banku mają zdeponowane bardzo wysokie kwoty gotówki (zwykle więcej niż milion złotych) i korzystają z usług bankowości prywatnej. Dla tej grupy klientów banki przewidują dodatkowe możliwości negocjacyjne. (Tak, tacy ludzie także biorą kredyty hipoteczne 😉 

Zapisz się na darmowe konsultacje!

Rozglądasz się za kredytem i nie wiesz, jak znaleźć najlepszą ofertę? Bardzo dobrze trafiłeś! 

Mit 3: Doradca w banku to zawsze rzetelne źródło informacji i nie może wprowadzić klienta w błąd.

Z moich obserwacji wynika, że mało kto patrzy na bank jak na firmę sprzedażową. Wielu sądzi, że „pani z banku” zawsze dobrze doradzi, a już na pewno nie będzie chciała nic na siłę „wciskać”. Tymczasem banki to sprzedawcy. Żyją ze sprzedaży produktów finansowych. Z kredytów i kont, za które co miesiąc płacimy, a także z polis, funduszy i lokat.

Każdy produkt finansowy, który kupujemy (tak, kupujemy) w banku, wiąże się z różnego rodzaju opłatami, na których zarabia bank. Nie uważam, że to coś złego, ponieważ, siłą rzeczy, banki to bardzo potrzebne instytucje. Ważne jednak, abyś miał świadomość, że doradcy, których tam spotkasz, mają swoje plany sprzedażowe. W każdym miesiącu muszą sprzedać określoną ilość rachunków, polis, kredytów, lokat, itp.

Marketing internetowy bankom również jest dobrze znany i, w kontekście kredytu hipotecznego, często jest agresywnie i nie do końca etycznie stosowany. Najlepszym przykładem takiego marketingu, jest chociażby promocja jednego z banków w jednej z najlepiej pozycjonowanych porównywarek kredytowych. Bank tak skonstruował swoją ofertę, że w pierwszych dwunastu miesiącach dla jednej z ofert zastosował znaczną obniżkę marży. A to w konsekwencji przekłada się na zdecydowanie niższą ratę. Za każdym razem, gdy ktoś korzysta z tej porównywarki, oferta właśnie tego banku wyświetla się jako najtańsza. Mimo tego, że najtańszą ratę ma jedynie w pierwszych dwunastu miesiącach. Po tym czasie następuje prawie dwukrotna podwyżka marży. Dodatkowo, bank pobiera na start opłatę za bardzo drogie ubezpieczenie, o którym nie wspomina w porównywarce.

Szczerze mówiąc, nie mieści mi się w głowie, że można tak reklamować swoje produkty, jednak w tym przypadku faktycznie tak jest. Dlatego nie korzystajcie z ogólnodostępnych porównywarek kredytowych.

Nikt nie stworzył ich po to, aby Wam pomóc, a po to, aby coś sprzedać.

Mit 4: „Dużo zarabiamy, bierzemy duży kredyt, więc będziemy mieli lepsze oferty kredytu hipotecznego.”

Wydawać by się mogło, że im ktoś bierze większy kredyt, tym lepiej będzie traktowany – bo przecież zarabia więcej. Nic bardziej mylnego!

Banki zdecydowanie wolą udzielić pięciu kredytów po 200 000 zł niż jednego na 1 000 000 zł.

Ryzyko rozkłada się wówczas na pięciu klientów, a nie opiera o powodzenie jednego. W swoim życiu prowadziłam wiele procesów kredytowych na kwoty powyżej miliona złotych i zawsze są to trudne procesy. Banki analizują klientów oraz nieruchomości na każdy możliwy sposób. Analitycy zadają podchwytliwe pytania i proszą o dokumenty, których uzyskanie często graniczy z cudem. Nierzadko proces uzyskania takiego kredytu wygląda jak gra w sapera. Jeden zły ruch i game over. W takim procesie bardzo ważne jest, aby współpracować z osobą z dużym doświadczeniem w kredytach na wysoką kwotę.

MIT 5: Oferty kredytu hipotecznego u eksperta kredytowego są droższe niż bezpośrednio w banku. 

Na koniec mit, w który mam nadzieję, że niewiele osób już wierzy, jednak wciąż funkcjonuje. Chodzi o przekonanie na temat tego, że zaciągając kredyt z pomocą eksperta kredytowego płacimy więcej niż bezpośrednio w banku.

Oferty kredytu hipotecznego są takie same bezpośrednio w banku i u eksperta kredytowego. 

Warto wiedzieć też, że udając się do eksperta kredytowego nie otrzymamy bardziej korzystnych ofert. Jednak ekspert kredytowy będzie potrafił wyjaśnić wszystkie zagadnienia kredytowe i pomoże nam wybrać najlepsze oferty, które są dostępne aktualnie na rynku.

O tym jakie jeszcze korzyści możesz odnieść decydując się na współpracę z ekspertem kredytowym przeczytasz w tym artykule – „Kredyt hipoteczny w banku czy u eksperta?”

Podsumowanie

Wokół kredytu hipotecznego urosło wiele różnych mitów, ale, jak widzisz, nie mają one odbicia w rzeczywistości. Teraz wiesz już, jaka jest prawda na temat negocjacji oferty, „różnic” w warunkach dla stałych i nowych klientów oraz motywów banku. Pamiętaj, aby być czujnym w doborze osób, z którymi współpracujesz. Zarówno, gdy chcesz starać się o kredyt samodzielnie, jak i z pomocą doradcy.