Wśród kredytobiorców panuje wiele przekonań dotyczących banków, ekspertów kredytowych oraz ofert kredytu hipotecznego. Dziś opowiem Ci o 7 mitach, które nadal są powszechne, ale – jak sama nazwa wskazuje – nie są prawdziwe.
Dziś rozprawimy się z tymi mitami:
MIT 1: Jako wieloletni klient banku, na pewno otrzymam w nim najlepszą ofertę kredytu hipotecznego.
Czy do stałego klienta trafi lepsza oferta kredytu hipotecznego niż do nowego? Bardzo często spotykam się z przekonaniem, że jeśli kredytobiorcy są klientami danego banku, to ten na pewno zaoferuje im najlepsze warunki kredytu hipotecznego. Jako argument przedstawiają swoją wieloletnią lojalność i fakt, że na ich konto wpływa niemałe wynagrodzenie, a także od lat deponują tam swoje środki – na rachunkach oszczędnościowych, czy lokatach.
Rzeczywistość jest niestety zupełnie inna…
Prawie we wszystkich bankach oferta kredytu hipotecznego dla kredytobiorcy zewnętrznego jest dokładnie taka sama jak dla wieloletniego klienta banku.
Są wprawdzie banki, które dla swoich klientów przygotowały niższą marżę, jednak to wcale nie oznacza, że właśnie w tej instytucji oferta kredytu będzie najlepsza na rynku. Obniżki, które banki oferują stałym klientom są bardzo niewielkie, dlatego zanim zdecydujesz się na złożenie wniosku kredytowego wyłącznie w swoim banku, sprawdź oferty kredytowe innych i porównaj je ze sobą.
Zdarza się oczywiście, że oferta kredytu hipotecznego w Twoim banku będzie najkorzystniejsza, ale wiedz, że to nie dlatego, że bank przygotował ją specjalnie dla Ciebie, a dlatego, że akurat w tym okresie Twój bank ma najlepszą ofertę kredytu dla wszystkich.
MIT 2: Oferty kredytu hipotecznego można negocjować.
Czy ekspert kredytowy lub my sami możemy wynegocjować lepsze warunki kredytu hipotecznego w banku? Często możemy spotkać się z obietnicami ze strony różnych „doradców kredytowych”, w których zapewniają, że będą w naszym imieniu negocjować warunki w banku.
Jak to wygląda w rzeczywistości? Banki zwykle nie negocjują! Co więcej, nawet fakt, że kwota kredytu przekracza sześć zer, nie przekona ich do zmiany zdania. Nie przekona ich również do tego pięciocyfrowa wypłata. Taką mają politykę i już. Od tej reguły są oczywiście wyjątki, aczkolwiek są one również z góry określone przez procedury banków.
Niektóre banki wprowadzają okresowo możliwość negocjacji marży, gdyż zależy im na zwiększeniu sprzedaży. Przykładowo, w grudniu 2020 roku taką możliwość przedstawił bank BNP. Oferował możliwość obniżenia marży klientom, którzy zdecydują się podpisać umowę kredytową do końca roku. Negocjacja tych warunków jednak nie zależała od eksperta kredytowego, czy doradcy w banku, a od aktualnej polityki instytucji.
Trochę inaczej przedstawia się sytuacja klientów private banking. Jest to segment klientów, którzy w danym banku mają zdeponowane bardzo wysokie kwoty gotówki (zwykle więcej niż milion złotych) i korzystają z usług bankowości prywatnej. Dla tej grupy klientów banki przewidują dodatkowe możliwości negocjacyjne. (Tak, tacy ludzie także biorą kredyty hipoteczne).
Mit 3: Doradca w banku to zawsze rzetelne źródło informacji i nie może wprowadzić klienta w błąd.
Z moich obserwacji wynika, że mało kto patrzy na bank jak na firmę sprzedażową. Wielu sądzi, że „pani z banku” zawsze dobrze doradzi, a już na pewno nie będzie chciała nic na siłę „wciskać”. Tymczasem banki to sprzedawcy. Żyją ze sprzedaży produktów finansowych: kredytów, kont, za które co miesiąc płacimy, a także z polis, funduszy i lokat.
Każdy produkt finansowy, który kupujemy (tak, celowo używam słowa „kupujemy”) w banku, wiąże się z różnego rodzaju opłatami, na których zarabia bank. Nie uważam, że to coś złego, ponieważ, siłą rzeczy, banki to bardzo potrzebne instytucje. Ważne jednak, abyś miał świadomość, że doradcy, których tam spotkasz, mają swoje plany sprzedażowe. W każdym miesiącu muszą sprzedać określoną ilość rachunków, polis, kredytów, lokat, itp. Banki, jak inne firmy, również korzystają z marketingu internetowego w kontekście kredytu hipotecznego. Często te działania są agresywnie i nie do końca etycznie stosowane.
Najlepszym przykładem takiego marketingu, jest chociażby promocja pewnego banku w jednej z najlepiej pozycjonowanych porównywarek kredytowych. Bank tak skonstruował swoją ofertę, że w pierwszych dwunastu miesiącach dla jednej z ofert zastosował znaczną obniżkę marży, a to w konsekwencji przekładało się na zdecydowanie niższą ratę. Za każdym razem, gdy ktoś korzysta z tej porównywarki, oferta właśnie tego banku wyświetla się jako najtańsza, mimo tego, że najtańszą ratę ma jedynie w pierwszych dwunastu miesiącach. Po tym czasie następuje prawie dwukrotna podwyżka marży. Dodatkowo, bank pobiera na start opłatę za bardzo drogie ubezpieczenie, o którym nie wspomina w porównywarce.
Szczerze mówiąc, nie mieści mi się w głowie, że można tak reklamować swoje produkty, jednak w tym przypadku faktycznie tak jest. Dlatego przestrzegam Cię przed korzystaniem z ogólnodostępnych porównywarek kredytowych. Nikt nie stworzył ich po to, żeby Ci pomóc, tylko po to, aby coś Ci sprzedać.
Mit 4: Dużo zarabiam, biorę duży kredyt, więc będę mieć lepsze oferty kredytu hipotecznego.
Wydaje się logiczne, że im ktoś bierze większy kredyt, tym lepiej będzie traktowany – bo przecież zarabia więcej, ma większą zdolność kredytową itp. Nic bardziej mylnego! Banki zdecydowanie wolą udzielić pięciu kredytów po 200 000 zł, niż jednego na 1 000 000 zł.
Ryzyko rozkłada się wówczas na pięciu klientów, a nie opiera o powodzenie jednego. W swoim życiu prowadziłam wiele procesów kredytowych na kwoty powyżej miliona złotych i zawsze były to trudne procesy. Przy takich kwotach banki analizują klientów oraz nieruchomości na każdy możliwy sposób. Analitycy zadają podchwytliwe pytania i proszą o dokumenty, których uzyskanie często graniczy z cudem. Nierzadko proces uzyskania takiego kredytu wygląda jak gra w sapera. Jeden zły ruch i game over. W takim procesie bardzo ważne jest, aby współpracować z osobą, która ma duże doświadczenie w kredytach na wysoką kwotę.
Jeśli taka sytuacja dotyczy Ciebie, pewnie nie pracujesz na umowie o pracę – sprawdź artykułu Jak banki liczą dochód przy działalności gospodarczej?.
MIT 5: Oferty kredytu hipotecznego u eksperta kredytowego są droższe niż bezpośrednio w banku.
Na koniec mit, w który mam nadzieję, że niewiele osób już wierzy, jednak wciąż się z nim spotykam. Chodzi o przekonanie na temat tego, że zaciągając kredyt z pomocą eksperta kredytowego płacimy więcej, niż bezpośrednio w banku. Ustalmy to: oferty kredytu hipotecznego są takie same bezpośrednio w banku i u eksperta kredytowego. Ani w jednym, ani w drugim przypadku nie otrzymamy lepszych, lub gorszych ofert – będą takie same.
Po co w takim razie iść do eksperta, jeśli nie zapewni nam lepszych warunków? Bo ekspert kredytowy będzie potrafił wyjaśnić wszystkie zagadnienia kredytowe i pomoże nam wybrać najlepsze oferty, które są dostępne aktualnie na rynku. O tym jakie jeszcze korzyści możesz odnieść decydując się na współpracę z ekspertem kredytowym przeczytasz w tym artykule Ekspert kredytowy czy doradca bankowy: z kim wziąć kredyt hipoteczny?.
MIT 6: Ekspert kredytowy faworyzuje banki, które płacą mu najwyższe prowizje.
Niektórzy nadal uważają, że ekspert kredytowy poleca oferty z banków, które wypłacają mu najwyższe prowizje. Czas to wyjaśnić: ekspert kredytowy otrzymuje wynagrodzenie od banku za każdy zrealizowany kredyt, ale wysokość tej prowizji jest podobna we wszystkich instytucjach. Różnice w wynagrodzeniu banków są niewielkie, za to zaufanie kredytobiorców — bezcenne. Dobry ekspert wie, że jego reputacja i przyszłe polecenia zależą od tego, jak dobrze dopasuje oferty kredytu hipotecznego do Twoich potrzeb swoich klientów. Jeśli działałby na korzyść banków, a nie klienta, szybko straciłby zaufanie na rynku. W tej branży zadowolenie klienta jest najlepszą reklamą.
MIT 7: Zawsze warto wziąć kredyt z najniższą marżą.
Na pierwszy rzut oka najniższa marża w ofercie kredytu hipotecznego wydaje się kluczem do oszczędności. W końcu to ona w dużej mierze wpływa na wysokość odsetek, jakie zapłacisz przez cały okres kredytowania. Ale rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.
Banki często maskują dodatkowe koszty, oferując pozornie atrakcyjne marże. Na przykład:
- Kredyt z niską marżą może wymagać wykupienia drogich produktów dodatkowych, takich jak ubezpieczenie na życie, karta kredytowa czy konto z wysokimi opłatami.
- Czasem oferta z niższą marżą wiąże się z dodatkowymi prowizjami lub ograniczeniami, np. wysokimi kosztami za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu.
Zamiast skupiać się wyłącznie na marży, porównuj całkowity koszt kredytu – RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, w tym prowizje, ubezpieczenia i opłaty dodatkowe. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, dlatego najważniejsze jest, by oferta była dopasowana do Twojej sytuacji finansowej i planów na przyszłość. Ekspert kredytowy pomoże Ci przeanalizować wszystkie parametry, dzięki czemu unikniesz pozornie atrakcyjnych ofert, które w praktyce mogą okazać się pułapką.
Podsumowanie
Wokół kredytu hipotecznego urosło wiele różnych mitów, ale, jak widzisz, nie mają one odbicia w rzeczywistości. Teraz wiesz już, jaka jest prawda na temat negocjacji oferty, „różnic” w warunkach dla stałych i nowych klientów oraz motywów banku. Pamiętaj, aby być czujnym w doborze osób, z którymi współpracujesz. Zarówno, gdy chcesz starać się o kredyt samodzielnie, jak i z pomocą specjalisty.ch mitów, ale, jak widzisz, nie mają one odbicia w rzeczywistości. Teraz wiesz już, jaka jest prawda na temat negocjacji oferty, „różnic” w warunkach dla stałych i nowych klientów oraz motywów banku. Pamiętaj, aby być czujnym w doborze osób, z którymi współpracujesz. Zarówno, gdy chcesz starać się o kredyt samodzielnie, jak i z pomocą doradcy.
