Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Krótki poradnik zakupu nieruchomości z drugiej ręki. Część 2.

cze 11, 2022 | ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Z pierwszej części poradnika „Zakup mieszkania na rynku wtórnym” wiesz już, dlaczego należy dokładnie sprawdzić stronę sprzedającą oraz stan prawny zakupowanej nieruchomości. Mogłeś się także utwierdzić w przekonaniu, że warto pamiętać o swoich potrzebach. Nie warto też decydować się na „pierwsze lepsze” nieruchomościowe zdobycze.


Trzy następne kroki, którymi podzielę się niżej, pomogą upewnić się, czy dana nieruchomość jest na pewno tą wymarzoną.


Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jakie dokumenty związane z nieruchomością należy zweryfikować
  • Przeciwko jakim prawom oraz służebnościom nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
  • Czy warto skorzystać z pomocy inspektorów technicznych
  • Dlaczego opłaca się poznawać nowych sąsiadów, zanim podejmiemy decyzję o zakupie

Po czwarte: Dokładnie sprawdź wszystkie umowy związane z nieruchomością na rynku wtórnym

Nikt nie chce kupić mieszkania lub domu z niechcianym lokatorem, lub też nieruchomości gruntowej z dzierżawcą. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości na rynku wtórnym, należy zweryfikować wszystkie umowy dotyczące nieruchomości. Są to np. umowy dzierżawy czy umowy najmu. Należy także sprawdzić możliwość ich wypowiedzenia i koszty z tym związane.

Podobna sytuacja ma miejsce ze służebnością osobistą (służebnością mieszkania) lub umową dożywocia, której przedmiotem jest nabywana nieruchomość. Dlaczego to taki ważne?

Z prostego powodu – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  1. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
  2. Prawu dożywocia (w tym również przeciwko służebności osobistej i użytkowaniu ustanowionych na rzecz dożywotnika);
  3. Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
  4. Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
  5. Służebnościom przesyłu.

Jak zatem wygląda wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w praktyce?

Prosty przykład:

W księdze wieczystej, którą prowadzi się dla określonej nieruchomości, nie ujawniono służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości sąsiedniej. Służebność ta jest jednak ustanowiona, a właściciel nieruchomości sąsiedniej czynnie z niej korzysta. Działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej, nabywca kupił tę nieruchomość.

Nieruchomość jednak nadal pozostaje obciążona służebnością drogi koniecznej. Nabywca będzie zatem musiał tolerować fakt, że właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie przejeżdżał przez jego działkę. W tej sytuacji działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączone.

Powyższa regulacja potwierdza, że nabywca zawsze powinien stosować zasadę ograniczonego zaufania do treści ksiąg wieczystych. Nabywca własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego nie może zakładać, że zawsze nabędzie określony przedmiot w takim stanie, jaki wynika z treści księgi wieczystej. Musisz więc liczyć się z ryzykiem, że nabywana nieruchomość jest obciążona ww. prawami, nawet jeśli nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej.

Po piąte: Zbadaj stan techniczny lokalu lub budynku i pamiętaj o rękojmi

Sprawdzenie stanu technicznego lokalu lub budynku to zadanie inspektora budowlanego. Z pewnością skorzystanie z fachowej wiedzy inspektora pozwoli Ci uniknąć wielu przykrych niespodzianek. Pozwoli Ci także zyskać kilka istotnych argumentów umożliwiających negocjowanie ceny.

Niemniej jednak bardzo niewiele osób wie, że również w odniesieniu do nabycia nieruchomości na rynku wtórnym znajduje zastosowanie instytucja rękojmi. Dzieje się tak zarówno po stronie sprzedających, jak i nabywców.

Sprzedający nieruchomość ponosi odpowiedzialność na podstawie przepisu art. 556 § 1 KC (rękojmia), która ma charakter absolutny. Oznacza to, że sprzedawca nie może się od niej uwolnić. Niezależnie do tego, czy spowodował wadę oraz tego, czy o niej wiedział.


To, że dotychczasowego właściciela łączą umowy z osobami trzecimi (np. z deweloperem), na mocy których podmiot ten jest zobowiązany do usunięcia wad budynku lub lokalu. To na dotychczasowym właścicielu nieruchomości spoczywa odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. W przypadku odsprzedaży nieruchomości, każdy kolejny kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi od „swojego” sprzedawcy, a nie od poprzednich sprzedających.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.


Po szóste: Zweryfikuj sąsiedztwo nieruchomości


Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym kupujący powinien także dokładnie sprawdzić informacje dotyczące nieruchomości sąsiadujących. Sąsiedztwo, w przypadku nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym, może okazać się przysłowiowym „trupem w szafie”.


Z pewnością dla wielu nabywców istotne jest to, czy sąsiedztwo innych nieruchomości powoduje ograniczenia w związku z planowaną budową domu. Nabywcy, którzy poszukują ciszy i spokoju, z pewnością nie chcą, aby w sąsiedztwie ich nieruchomości był zlokalizowany np. plac wykorzystywany do obróbki drewna. Natomiast rodziny z małymi dziećmi, z pewnością nie będą zainteresowane nabyciem lokalu w budynku, w którym inni właściciele wynajmują „mieszkania na godziny” lub w ramach airbnb.

Jak mówi ludowe przysłowie: koniec języka za przewodnika.


Dlatego przed nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym warto porozmawiać z sąsiadami.


Sąsiedzi – w przeciwieństwie do agentów, flipperów oraz dotychczasowych właścicieli, z reguły nie mają żadnego interesu w tym, aby reklamować nabywcy felerną nieruchomość. Nie chcą też zataić przed nim mankamentów związanych z sąsiedztwem. Wręcz przeciwnie, takie rozmowy bardzo często są naprawdę pomocne. Pozwalają podjąć świadomą oraz przemyślaną decyzję związaną z zakupem danej nieruchomości.


Zapisz się na darmowe konsultacje!

Rozglądasz się za kredytem i nie wiesz, jak znaleźć najlepszą ofertę? Bardzo dobrze trafiłeś! 

Podsumowanie


Doświadczenie pokazuje, że dopiero gdy zbierzesz i przeanalizujesz wszystkie dokumenty związane z nieruchomością nabywaną na rynku wtórnym, to tak naprawdę zobaczymy, czarno na białym, z jakimi problemami będziemy musieli zmierzyć się w związku z nabyciem danej nieruchomości.

Dlatego przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym zawsze warto przeprowadzić fachowy audyt nieruchomości. W przypadku wątpliwości warto pamiętać o tym, że jego koszt jest stosunkowo niewielki w porównaniu do kwoty zakupu nieruchomości. Fachowy audyt nieruchomości nabywanej na rynku wtórnym może uchronić nabywcę przed niemiłymi niespodziankami i “utopieniem” oszczędności życia w niewłaściwej nieruchomości.

Autor: adwokat Agnieszka Kolbuch – Wągiel, kancelaria prawna IPSOlegal.