Budowa własnego domu to ogromne przedsięwzięcie, wymagające nie tylko odpowiedniego planowania, ale także solidnego finansowania. Jeśli decydujesz się na kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, że rządzi się on innymi zasadami niż kredyt na zakup gotowej nieruchomości. Dziś omówimy szczegółowo kluczowe aspekty finansowania budowy, w tym sposób wypłaty kredytu, kontrolę postępów oraz potencjalne problemy, które mogą pojawić się po drodze.
Z tego artykułu dowiesz się między innymi:
Kredyt na budowę domu – wymogi
Musisz wiedzieć, że przy budowie domu obowiązują nieco inne procedury, niż przy kredycie na zakup gotowej nieruchomości. Jakie warunki musisz spełnić, żeby starać się o kredyt budowlano-hipoteczny?
- stałe źródło dochodów, które potrafisz udokumentować,
- zdolność kredytowa na wnioskowaną kwotę kredytu,
- wkład własny (którym może być Twoja działka),
- projekt domu (projekt budowlano-techniczny zatwierdzony urzędowo)
- kosztorys budowlany (przynajmniej w wersji uproszczonej),
- ostateczne pozwolenie na budowę domu,
Jeśli jesteś na etapie przygotowywania się do procedury kredytowej, możemy Ci pomóc podczas indywidualnej konsultacji z jednym z naszych ekspertów.
Wkład własny przy budowie domu
Tak jak przy zwykłej hipotece, rekomendowany wkład własny w przypadku budowy domu to 20% wartości nieruchomości. Jeśli nie jesteś w stanie takiego wnieść, możesz wziąć kredy z 10% wkładem pod pewnymi warunkami. Niektóre banki wymagają wtedy od Ciebie wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (więcej o tym przeczytasz tutaj). Możesz też mieć inne środki lub majątek, które mogą zostać uznane za wkład własny. Oznacza to, że jako zabezpieczenie kredytu możesz wnieść:
- Twoją działkę, na której budujesz dom (jej wartość oszacuje rzeczoznawca majątkowy; niektóre banki zlecają operat szacunkowy swoim rzeczoznawcom, w innych możesz go wykonać we własnym zakresie i dostarczyć do banku),
- środki, które już włożyłeś w budowę domu i zostaną one udokumentowane w wycenie nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak bank wypłaca środki na budowę?
Załóżmy, że masz już pozytywną decyzję kredytową. W jaki sposób bank wypłaci Ci środki? Kredyt na budowę domu jest wypłacany w transzach, co oznacza, że bank nie przekaże Ci od razu całej kwoty kredytu. Zamiast tego, środki będą dzielone na etapy zgodnie z harmonogramem budowy. Bank wypłaci kolejne transze dopiero po zakończeniu określonych prac, takich jak:
- wylanie fundamentów,
- postawienie ścian i dachu,
- wykonanie instalacji elektrycznych i hydraulicznych,
- osiągnięcie stanu surowego zamkniętego,
- prace wykończeniowe.
Każda transza jest uzależniona od postępów budowy i wymaga udokumentowania. Niektóre banki (np. ING) wypłacają kredyt budowlano-hipoteczny tylko w dwóch transzach, ale większość instytucji stosuje podział na cztery lub więcej etapów.
Warto wiedzieć!
Już od momentu uruchomienia pierwszej transzy kredytu zaczynasz spłacać raty. W początkowej fazie są to jednak tylko odsetki naliczane od wypłaconej kwoty. Dopiero po zakończeniu budowy zaczyna się standardowa spłata kapitału i odsetek.
Jak bank kontroluje postępy budowy?
Bank monitoruje, czy środki są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem oraz czy budowa postępuje zgodnie z planem. Są na to trzy sposoby:
- Wizyty rzeczoznawcy – bankowy inspektor może sprawdzać postęp prac przed wypłatą kolejnej transzy.
- Zdjęcia i raporty – niektóre banki akceptują dokumentację fotograficzną zamiast wizyt kontrolnych.
- Przedstawianie faktur i kosztorysów – niektóre banki mogą wymagać dokumentów potwierdzających poniesione wydatki, ale tylko w sytuacji, gdy chcesz wypłacić kolejną transzę, a opłaconych materiałów nie ma jeszcze na budowie. Np. zamówiłeś i opłaciłeś okna, jednak ich produkcja trwa. Jednocześnie chcesz wypłacić kolejną transze kredytu, ale nie możesz udokumentować poniesionych nakładów zdjęciem, ponieważ nie ma ich na budowie. Wówczas możesz przedstawić fakturę wraz z potwierdzeniem płatności.
Jeśli postęp budowy jest zgodny z harmonogramem, kolejna transza zostaje wypłacona.
Co się stanie, jeśli inspektor stwierdzi nieprawidłowości?
Jeśli bank uzna, że budowa nie postępuje zgodnie z harmonogramem lub fundusze są wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem, może wstrzymać wypłatę kolejnych transz. W skrajnych przypadkach może nawet zażądać zwrotu wypłaconych środków.
Czy mogę budować dom systemem gospodarczym?
Tak! Większość banków akceptuje budowę domu systemem gospodarczym. Oznacza to, że nie musisz zatrudniać generalnego wykonawcy, ale możesz samodzielnie organizować prace i zatrudniać ekipy do poszczególnych etapów, lub budować własnymi rękami i oszczędzać pieniądze na poszczególnych etapach.
Co zrobić, jeśli koszty budowy wzrosną?
Ceny materiałów budowlanych i robocizny mogą się zmieniać, co oznacza, że początkowy kosztorys może okazać się niewystarczający. W takiej sytuacji masz kilka opcji:
- Sfinansowanie różnicy z własnych oszczędności.
- Wnioskowanie o podwyższenie kredytu (choć wymaga to nowej oceny zdolności kredytowej i czasem w takiej sytuacji korzystniej przenieść kredyt do innego banku).
- Dostosowanie zakresu prac do budżetowych możliwości.
Moja rada:
Gdy planujesz budowę warto mieć rezerwę finansową na nieprzewidziane wydatki, które (niestety!) z całą pewnością się pojawią.
Co, jeśli nie wykorzystam całego kredytu?
Jeśli po zakończeniu budowy zostaną Ci niewykorzystane środki kredytowe, masz 2 opcje:
- Zwrot niewykorzystanej kwoty: zmniejszysz swoje zadłużenie i obniżysz wysokość przyszłych rat.
- Wykorzystanie nadwyżki na inne cele: np. na dodatkowe prace wykończeniowe, zakup mebli lub zagospodarowanie terenu wokół domu.
Warto przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdzić, jak w danym banku wygląda procedura zwrotu niewykorzystanych środków.
Ile czasu mam na zakończenie budowy?
Banki wymagają, aby budowa zakończyła się w określonym czasie – zwykle w ciągu 24 miesięcy od podpisania umowy kredytowej. Jeśli budowa się opóźnia, bank może:
- przedłużyć termin zakończenia budowy (za opłatą lub aneksem do umowy),
- w skrajnych przypadkach – wypowiedzieć Ci umowę kredytową.
Podsumowanie
Budowa domu na kredyt hipoteczny wymaga solidnego planowania i świadomego zarządzania budżetem. Kluczowe jest monitorowanie kosztów, kontrolowanie harmonogramu i przewidywanie potencjalnych trudności. Im lepiej się przygotujesz, tym większa szansa, że cała inwestycja przebiegnie sprawnie i zakończy się sukcesem.
