Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie, szczególnie jeśli jest to Twój pierwszy dom. Kredyt hipoteczny na budowę domu również do najłatwiejszych nie należy. Przy budowie własnej nieruchomości należy wziąć pod uwagę tak wiele aspektów, że często ciężko się w tym wszystkim połapać. Dzisiejszym wpisem otwieram cykl artykułów, które powstaną na temat kredytu hipotecznego, na budowę domu. Na początek skupię się na pierwszych krokach, które należy postawić na tej drodze.
Z tego artykułu dowiesz się między innymi:
- Jak odpowiednio oszacować koszty budowy domu
- Czy działka może być traktowana jako wkład własny
- Dlaczego kosztorys budowy jest ważny
- W jaki sposób udokumentować wkład własny, gdy budujemy metodą gospodarczą
- Czego potrzebujemy do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu
Dobrze oszacuj koszty
Jednym z najbardziej powszechnych i najbardziej bolesnym w skutkach błędem budujących jest niewłaściwe oszacowanie koszów budowy. Często spotykam się z tym, że założenia są zbyt optymistyczne.
Jedną z takich sytuacji zauważyłam ostatnio na Facebooku. Pojawiło się na nim ogłoszenie sprzedaży domu za kwotę około 1 000 000 zł, co bardzo oburzyło jednego z komentatorów. Znalazł on projekt typowy innego domu wraz z informacją, że wybudowanie takiej nieruchomości kosztuje 500 000 zł. Gdyby ten Pan wziął się jednak za budowę tego domu, szybko okazałoby się, że nie doczytał, lub nie chciał doczytać, że 500 000 zł kosztuje stan surowy zamknięty, do którego dochodzi nam: elewacja, instalacje elektryczne, instalacje c.o., wylewki, tynki, kostki brukowe, ukształtowanie terenu, ogrodzenie, przyłącza, nie wspominając nawet o koszcie działki. W lokalizacji, o której mowa w poście, działka o powierzchni 10 arów to koszt około 300 000 zł. Bardzo szybko okazałoby się więc, że od wydania 500 000 zł na „wybudowanie domu”, do wprowadzenia się, dzieli nas bardzo długa i kręta droga.
Dlatego, gdy postawiasz wziąć się za budowę domu, bardzo dokładnie oszacuj koszt budowy w oparciu o realne i aktualne stawki robocizny oraz materiałów. Bazując na kosztorysach zamieszczanych przez biura projektowe, zwróć uwagę z jaką datą zostały przygotowane, albowiem koszty zarówno robocizny, jak i materiałów, w ostatnich latach znacząco wzrosły.
Moja rada:
Aby ocenić realny koszt budowy, warto zlecić przygotowanie kosztorysu zawodowemu kosztorysantowi. W takim kosztorysie rozpisze on wszystkie elementy (materiały i robociznę) w oparciu o aktualne stawki rynkowe. Będzie to niesamowicie przydatny dokument w planowaniu budżetu oraz w negocjacjach z wykonawcami. Zawsze będziesz miał punkt odniesienia i będziesz wiedział, czy cena podana przez potencjalnego kontrahenta jest rynkowa, czy może znacznie zawyżona. Pamiętaj, że firmy budowlane bardzo często żerują na Twojej nieznajomości rynku i mogą wykorzystywać Twój brak wiedzy.
Sprawdź działkę, którą chcesz kupić
Bardzo często trafiają do mnie klienci, którzy zakupili działkę z własnych środków. Tę działkę chcą potraktować jako wkład własny do kredytu na budowę domu. Jeśli tak jest również w Twoim przypadku, sprawdź, czy na działce, którą chcesz kupić, banki będą chciały się zabezpieczyć. Pamiętaj, że biorąc kredyt na budowę domu, Twoją nieruchomością, którą przedstawiasz do zabezpieczenia, nie jest sam dom. Jest nią działka zabudowana domem jednorodzinnym. Dlatego działka musi spełniać określone kryteria. I tu często zaczynają się schody, ponieważ każdy bank ma nieco inne wymagania.
Nie musisz się tym przejmować, gdy Twoja działka ma mniej niż 15 arów i jest w całości działką budowlaną – żaden bank nie będzie miał z taką działką problemu. Jednak jeśli Twoja działka przekracza powierzchnię 15 arów, to przez niektóre banki będzie klasyfikowana jako nieruchomość nietypowa. Jeszcze trudniej przedstawia się sytuacja, gdy choć kawałek działki określony jest jako rolny, jako łąka, grunt orny itp.
Moja rada:
Znajdź eksperta kredytowego już na etapie zakupu działki. Pomoże zweryfikować ryzyko i ocenić, czy dana działka może sprawiać w przyszłości problemy.
Wybór właściwego eksperta kredytowego to nie taka łatwa sprawa, dlatego koniecznie przeczytaj artykuł „Jak mądrze wybrać najlepszego eksperta kredytowego?”
Zapisz się na darmowe konsultacje!
Rozglądasz się za kredytem i nie wiesz, jak znaleźć najlepszą ofertę? Bardzo dobrze trafiłeś!
Działka nie zawsze może być wkładem własnym
Jest to informacja, przy której klienci zwykle szeroko otwierają oczy. Niestety – tak jest. Jeśli kupiłeś działkę ze środków własnych, nie każdy bank uwzględni ją jako wkład własny. Banki, które się na to nie godzą, chcą uzyskać wkład własny od kwoty transakcji, którą pragniemy przeprowadzić z ich udziałem. Czyli jeśli bierzemy kredyt hipoteczny na samą budowę domu i nasz kosztorys budowlany opiewa na 800 000 zł, to bank będzie chciał, abyśmy wnieśli wkład własny od tej właśnie kwoty.
Co ważne, niektóre banki będą go rozliczać naprzemiennie. Od razu wypłacą Ci część środków i będą oczekiwać, że przez cały okres budowy domu będziesz proporcjonalnie wnosił swój wkład własny. Inne zechcą, abyś rozpoczął budowę z własnych środków i dopiero gdy osiągniesz odpowiednie zaawansowanie na budowie, kredyt zostanie uruchomiony.
W jaki sposób udokumentować wkład własny, gdy budujesz metodą gospodarczą?
Zwykle bank wysyła na budowę inspektora, który oceni, czy zakres wykonanych prac i ich wartość jest zgodna z kosztorysem, na podstawie którego bank wydał decyzję kredytową. Czasem wystarczą zrobione przez Ciebie zdjęcia dokumentujące wykonanie określonych zakresów.
Dobry kosztorys budowlany to podstawa
Kiedy kredytujesz budowę domu, dobry kosztorys budowlany to podstawa. Bez względu na to, czy bank, który udziela Ci kredytu uwzględni Twoją działkę jako wkład, czy nie. To według niego bank rozlicza Cię z kolejnych etapów i wypłaca poszczególne transze. Dlatego warto się na nim skoncentrować na etapie wnioskowania o kredyt.
Kredyt hipoteczny na budowę domu – kiedy złożyć wnioski kredytowe?
Aby rozpocząć procedurę kredytową, musisz mieć wydane pozwolenie na budowę oraz podbity przez Starostwo dziennik budowy. Jakich dokumentów jeszcze będziesz potrzebować?
– zaświadczenie mówiące o tym, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu
– wypis z rejestru gruntów
– wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej
Pamiętaj, że dokumenty muszą być aktualne. Co to dokładnie znaczy, zależy od konkretnego banku – dla jednych muszą być nie starsze niż 12 miesięcy, dla innych nie starsze niż 6, a jeszcze dla innych nie starsze niż 3. To, jaki okres czasu dotyczy Ciebie, musisz zweryfikować ze swoim ekspertem kredytowym.
Aby dowiedzieć się więcej na temat przygotowań do kredytu hipotecznego odsyłam Cię do artykułu „Jak przygotować się do kredytu hipotecznego”.
Podsumowanie
Dom to dla wielu ludzi spełnienie marzeń, a kredyt hipoteczny na budowę domu to często element konieczny na tej drodze. Sama budowa to jednak ogromne przedsięwzięcie, które, aby mogło zakończyć się sukcesem, musi zostać odpowiednio przemyślane. Dziś dowiedziałeś się, jak zacząć swoje przygotowania, a więc masz już za sobą pierwszy krok.
