Jeśli myślisz o kredycie hipotecznym, jednym z pierwszych kroków, które musisz zrobić w drodze po własną nieruchomość, jest dokładne wyliczenie swojej zdolności kredytowej. Banki analizują Twoje dochody i zobowiązania, by ustalić, jaką kwotę możesz pożyczyć – w związku z tym, aby móc ją obliczyć, musisz wiedzieć dokładnie, ile zarabiasz. W przypadku umowy o pracę proces jest dość prosty – dochód to to, co wpływa na Twoje konto. Schody zaczynają się wtedy, kiedy Twoim źródłem utrzymania jest własna firma. Dlatego dziś opowiem Ci jak banki liczą dochód przy działalności gospodarczej.
Z tego artykułu dowiesz się:
Jak dokumentować dochody.
Jako przedsiębiorca starający się o kredyt hipoteczny, musisz przygotować odpowiednią dokumentację, która pozwoli bankowi zweryfikować Twoje dochody. Podstawą są dokumenty finansowe, które jasno pokazują Twoje przychody, koszty i zobowiązania. Najczęściej wymagane są:
- PIT z ostatniego roku – jeśli rozliczasz się za pomocą KPiR, ryczałtu lub pełnej księgowości. Bank analizuje Twój roczny dochód netto, co pozwala mu ocenę zdolności kredytowej.
- Podsumowanie KPiR – w przypadku uproszczonej księgowości bank może poprosić o miesięczne zestawienia przychodów i kosztów z bieżącego roku.
- Zaświadczenia z ZUS i US – dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłacaniu przez Ciebie składek i podatków. Dla banku to znak, że jesteś wiarygodnym kredytobiorcą.
- Wyciągi bankowe – zazwyczaj z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Banki zwracają uwagę na regularność wpływów, aby ocenić stabilność Twoich dochodów.
Pamiętaj, że bank może poprosić o dodatkowe dokumenty, np. umowy z kontrahentami, które potwierdzą trwałość współpracy, lub szczegółowe raporty księgowe w przypadku pełnej księgowości. Upewnij się, że wszystkie Twoje dokumenty są kompletne i zgodne z wymaganiami banku.
Formy rozliczeń na działalności gospodarczej a dochód dla banku.
Skupimy się teraz na konkretnych formach rozliczenia: w Polsce przedsiębiorcy mogą wybierać spośród kilku form opodatkowania, w tym KPiR (księga przychodów i rozchodów), ryczałt, karta podatkowa oraz pełna księgowość. Każda z tych form ma inne zasady dotyczące liczenia dochodu.
KPiR – najpopularniejsza forma
W przypadku KPiR, musimy wiedzieć jedno: dochód księgowy to coś innego niż dochód dla banku. Ale, aby wiedzieć, jak banki liczą dochód, musimy zacząć od poznania dochodu księgowego.
- Dochód księgowy = przychód – koszty.
Te pozycje są widoczne w podsumowaniu książki przychodów i rozchodów lub w PIT.
Następnie od dochodu musimy odjąć podatek przekazany do urzędu skarbowego, który w przypadku podatku liniowego równa się 19% dochodu. - Dochód po opodatkowaniu = dochód księgowy – podatek.
To jednak nie koniec. Do policzenia zostają nam jeszcze składki ZUS, a dokładniej składka na ubezpieczenie społeczne. Dziś wynosi ona około 800 złotych miesięcznie, i dopiero po jej odjęciu uzyskujemy dochód uwzględniany przez banki przy obliczaniu zdolności kredytowej. - Dochód dla banku = dochód po opodatkowaniu – składki ZUS.
Oczywiście w podanym rachunku mamy do czynienia z wartością w ujęciu rocznym, w związku z czym dzielimy uzyskaną kwotę przez 12 miesięcy i otrzymujemy średni miesięczny dochód brany pod uwagę przez banki.
Jak widać, dochód brany pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej jest czymś zupełnie innym, niż dochód księgowy. Ta wiedza jest podstawą do prawidłowego obliczenia naszej zdolności kredytowej.
Jakich błędów unikać, będąc przedsiębiorcą starającym się o finansowanie:
- Podanie przychodu jako dochodu (to najczęściej spotykany problem w przypadku osób samozatrudnionych, które przeszły z umowy o pracę na działalność)
- Traktowanie dochodu księgowego jako dochodu przyjmowanego do liczenia zdolności kredytowej.
Ryczałt
Ryczałt to specyficzna forma rozliczenia ze względu na fakt, że nie wykazujemy w nim kosztów prowadzonej działalności. Podatek, który mamy do zapłaty, również jest niższy. Wynosi on – w zależności od specyfiki działalności – 3%, 5,5%, 8%, 12%, 15% lub 17% i płacony jest od sumy przychodów.
Jak więc policzyć dochód przyjmowany przez banki przy rozliczeniu ryczałtowym?
Sprawy nie ułatwia fakt, iż nie ma jednej reguły. Każdy bank policzy go nieco inaczej. Aby jednak nie pozostawić Cię bez odpowiedzi, poniżej przedstawię sposób liczenia dochodu przy ryczałcie przez jeden z banków:
(Wysokość podatku zapłaconego w ostatnim roku x 5) : 12 = miesięczny dochód brany pod uwagę przez banki
Tak przyjęta wartość może stanowić podstawę do wyliczenia zdolności kredytowej.
Karta podatkowa
Z podobną sytuacją mamy do czynienia w przypadku karty podatkowej. Nie ma jednej ogólnie przyjętej reguły co do liczenia dochodu branego pod uwagę przez banki przy tej formie rozliczeniowej. Jednak, podobnie jak przy ryczałcie, podam Ci przykładowy sposób obliczania dochodu:
Sawka podana przez urząd skarbowy do zapłaty x 5 = miesięczny dochód brany pod uwagę przez banki
Pełna księgowość
Kolejną możliwą formą rozliczenia jest pełna księgowość. Przy jednoosobowej działalności gospodarczej spotykana jest nieco rzadziej niż poprzednie, ze względu na to, że wymóg prowadzenia pełnej księgowości przy jednoosobowej działalności zaczyna się dopiero od momentu osiągnięcia progu 2 milionów euro obrotu rocznego i zwykle przy takich obrotach przedsiębiorcy przechodzą na spółki prawa handlowego. Jednak – oczywiście – zdarza się.
Jak banki obliczają dochód w tej sytuacji?
(Zysk – podatek dochodowy – ubezpieczenie społeczne) : 12 = dochód brany pod uwagę przez banki
Spółki
Jeśli masz spółkę jawną lub cywilną, Twój dochód liczy się tak samo, jak przy innych formach działalności. Różnica polega na tym, że dochód, który na Ciebie przypada, zależy od liczby Twoich udziałów w spółce.
Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dochody z niej były uwzględnione przy obliczaniu zdolności kredytowej.
Od niedawna większość banków wymaga, aby działalność gospodarcza była prowadzona od 24 miesięcy (w niedalekiej przyszłości będzie to prawdopodobnie standard we wszystkich bankach). W niektórych instytucjach będzie to 24 miesiące kalendarzowe, czyli np. od czerwca 2022 r. do czerwca 2024 r. Jednak są również banki, które wymagają pełnych lat rachunkowych, czyli od 01.01.2023 r. do 31.12.2024 r. W związku z powyższym, jeśli przedsiębiorca prowadzi działalność od czerwca 2023 roku, aby móc starać się o kredyt w większości banków, będzie musiał poczekać do stycznia 2026 roku.
Wyjątkiem od tej zasady są osoby prowadzące działalność gospodarczą w ramach samozatrudnienia. Dla samozatrudnionych minimalny okres prowadzonej działalności to 3 miesiące, jednak większość banków wymaga 6 miesięcy.
Podsumowując, banki wymagają, żeby działalność gospodarcza była prowadzona przez określony czas:
- 24 miesiące – dla większości banków.
- 12 miesięcy – dla niektórych banków i branż.
- 6 miesięcy – dla osób samozatrudnionych (niektóre banki akceptują 3 miesiące).
Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową, prowadząc działalność gospodarczą.
Obstawiam, że jak każdy przedsiębiorca, zapewne skupiasz się na maksymalizowaniu zysków, minimalizowaniu podatków i składek oraz optymalizowaniu kosztów działalności. Być może wybierasz ryczałt lub inne formy opodatkowania, które pozwalają Ci na bieżąco obniżać obciążenia. Taka strategia działa świetnie na co dzień, ale niestety może Ci utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz w przyszłości zakup lub budowę nieruchomości na kredyt, warto zacząć przygotowania z wyprzedzeniem. Nie zawsze jest możliwe uzyskanie kredytu natychmiast – wielu przedsiębiorców musi poświęcić cały rok na budowanie zdolności kredytowej.
Jak legalnie możesz poprawić swoją zdolność kredytową jako przedsiębiorca? Oto kilka sprawdzonych sposobów:
- Uzbrój się w cierpliwość.
Niektórych rzeczy nie da się przyspieszyć. Jeśli prowadzisz działalność od niedawna, musisz poczekać, aż minie wymagany czas – zwykle 12 miesięcy. Jeżeli natomiast miałeś słabsze miesiące finansowe, warto odczekać, aż poprawisz wyniki. Banki przywiązują dużą wagę do stabilności i przewidywalności Twoich przychodów. - Zwiększ swoje przychody.
Szukaj nowych klientów, rozwijaj ofertę, inwestuj w reklamę lub rozbudowuj swoją sieć kontaktów. Im wyższe przychody, tym lepszy punkt wyjścia dla wyliczeń banku. Pamiętaj, że nawet drobne zmiany mogą przynieść widoczne efekty w dłuższym okresie. - Zredukuj koszty.
Przeanalizuj swoje wydatki – zrezygnuj z tych, które nie przynoszą wymiernych korzyści. Mniejsze koszty to wyższy dochód, co bezpośrednio przekłada się na zdolność kredytową. Przyjrzyj się każdej fakturze i zastanów, czy wszystkie wydatki są naprawdę konieczne. - Popraw historię kredytową.
Sprawdź swoją historię w BIK i upewnij się, że nie ma tam negatywnych wpisów. Jeśli są, a wynikają z drobnych opóźnień, możesz spróbować je usunąć po uregulowaniu zaległości. W poważniejszych przypadkach, jak zajęcia komornicze, potrzebujesz więcej czasu – nawet do 5 lat – na odbudowanie swojej wiarygodności.
Budowanie zdolności kredytowej to proces, który wymaga planowania i zaangażowania. Dobre przygotowanie i odpowiednia strategia mogą znacznie zwiększyć Twoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego na wymarzonych warunkach.
Wyliczanie zdolności kredytowej w branżach sezonowych.
Nie każda branża jest postrzegana przez banki w ten sam sposób. Dla instytucji finansowych kluczowym czynnikiem jest stabilność Twoich dochodów. Sektory o charakterze sezonowym, takie jak turystyka czy handel świąteczny, generujące zyski tylko w określonych miesiącach, są oceniane jako ryzykowne. Banki preferują przewidywalność i regularność przychodów – jeśli masz duże wahania przychodów, bank widzi w tym ryzyko trudności w spłacie zobowiązań. Dlatego koniecznie musisz przedstawić dowodów na to, że nawet w miesiącach poza sezonem działalność Twojej firmy pozostaje rentowna. Banki szukają stabilności, nie tylko wysokich dochodów, ale ich regularności, aby zminimalizować ryzyko niespłaconych należności.
Choć obliczenie dochodu uwzględnianego przez bank do wyliczenia zdolności kredytowej w momencie, gdy jest się właścicielem jednoosobowej działalności, jest dość skomplikowane (szczególnie w porównaniu do obliczania dochodu w przypadku umowy o pracę), mam nadzieję, że udało mi się choć trochę objaśnić ten proces. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz pomocy w uzyskaniu kredytu hipotecznego, zapraszamy na bezpłatne konsultacje – często mamy do czynienia z takimi osobami na działalności, więc wiemy co i jak.
