Planujesz kupno mieszkania, budowę domu czy zmianę swojego obecnego lokum? Świetnie, ale zanim ruszysz na poszukiwania wymarzonej nieruchomości, musisz zadbać o solidne podstawy. Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie na lata, dlatego warto zrobić to dobrze. W tym wpisie opowiem Ci o tym jak się przygotować do kredytu hipotecznego.
O czym przeczytasz w tym wpisie
Zbuduj swój budżet – zacznij od podstaw
Jeśli zastanawiasz się, jak przygotować się do kredytu hipotecznego, to Twoim pierwszym krokiem powinno być stworzenie racjonalnego budżetu domowego, w którym określisz na jaką nieruchomość Cię właściwie stać. Jakie miesięczne zobowiązanie jest w stanie udźwignąć Twój portfel? Mam tu na myśli nie samą ratę kredytu, a również koszty okołokredytowe, koszty transakcyjne oraz koszty utrzymania tejże nieruchomości (czyli: czynsz administracyjny, fundusz remontowy i wszystkie inne opłaty).
Co musisz uwzględnić?
- Rata kredytu: Powinna być na tyle niska, byś mógł pozwolić sobie na normalne życie.
- Koszty utrzymania nieruchomości: Czynsz, fundusz remontowy, media, podatki.
- Koszty dodatkowe: Transakcyjne i okołokredytowe (o nich więcej poniżej).
Pamiętaj, że kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie. Nie ma tu miejsca na „hura optymizm” – licz realnie.
Ile pieniędzy musisz mieć na start
Wkład własny
Wymagany wkład własny na dzień dzisiejszy to wciąż 10%, ale jeśli masz 20%, uzyskasz korzystniejsze warunki kredytu. Jeśli Twój wkład wyniesie więcej niż 20%, kwota kredytu będzie niższa, ale warunki cenowe albo nie zmienią się wcale (w większości banków), albo różnice między nimi będą nieznaczne. Dla 10% wkładów własnych banki oferują droższe kredyty, ale w przypadku, gdy jesteś przekonany, że już teraz chcesz przystąpić do transakcji, pamiętaj: w przyszłości, kiedy już spłacisz część kredytu, najprawdopodobniej warto będzie rozważyć jego refinans.
Koszty okołokredytowe
Na koszty okołokredytowe, związane z uruchomieniem kredytu, składają się przede wszystkim takie opłaty, jak:
- prowizja za uruchomienie kredytu (coraz rzadziej spotykana)
- koszt wyceny nieruchomości
- ubezpieczenia: na życie, od utraty pracy, nieruchomości
Oczywiście nie w każdej ofercie spotkasz wszystkie wymienione koszty. Coraz częściej banki udzielające kredytów rezygnują z prowizji za uruchomienie, a ubezpieczenie na życie i od utraty pracy nie zawsze są obowiązkowe. Zawsze natomiast spotkasz się z ubezpieczeniem nieruchomości oraz opłatą za wycenę. W najkorzystniejszych ofertach cenowych znajdziesz pewnie też ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy, ale czasami opłaca się na nie przystać.
Często jest tak, że jeśli wybierzesz ofertę ze wszystkimi opłatami towarzyszącymi, to po zsumowaniu kosztów okaże się, że możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy, dlatego warto to uwzględnić w planowaniu budżetu. Takie koszty w opcji maksymalnej nie powinny przekroczyć 4% wartości kredytu. Niektóre banki umożliwiają rozłożenie tych kosztów na raty – warto o to zapytać.
Koszty transakcyjne
Zakup nieruchomości wiąże się także z szeregiem kosztów transakcyjnych, jak:
- Koszty notarialne
- taksa notarialna: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży; jej maksymalna wysokość jest określona przez Ministra Sprawiedliwości od 2004 roku, ale zależy w dużej mierze od wartości nieruchomości; przykładowo za zakup mieszkania z rynku wtórnego o wartości 400 000 zł taksa notarialna wyniesie min. około 1 457 zł
- opłata za 3 wypisy umowy sprzedaży: 6 zł za każdą nowo rozpoczętą stronę(+VAT)
- opłata za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności: 200-300 zł + koszt notariusza
- opłata za wpis hipoteki wraz z podatkiem PCC: (19 zł): 200 zł + opłata dla notariusza (od 100 do nawet 1000 zł) = minimalna opłata wynosi 319 zł
- Agencja nieruchomości
Zwykle te opłaty wynoszą między 1 a 4%. Warto pamiętać, że prowizję można negocjować.
- Podatek PCC-3
Podatek od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy zakupu na rynku wtórnym – jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość, przysługuje Ci zwolnienie.
Jeśli chodzi o koszty transakcyjne, to sporo zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość od dewelopera, czy z rynku wtórnego. W pierwszym przypadku musisz zapłacić jedynie za notariusza oraz opłaty sądowe, co nie powinno przekroczyć 0,7% ceny zakupu nieruchomości. Na rynku wtórnym do opłat notarialnych i kosztów sądowych trzeba doliczyć 2% podatku PCC-3 oraz prowizję dla biura nieruchomości – jeśli kupujesz nieruchomość za jego pośrednictwem. Standardowo opłata ta wynosi 2-4%. Spotykam się jednak zarówno z wyższymi, jak i z niższymi stawkami, więc tutaj zawsze polecam ponegocjować przed podpisaniem umowy pośrednictwa.
Jeśli masz już odłożone środki na wkład własny i koszty transakcyjne, czas zacząć myśleć o procesie kredytowym. Pierwszy krok – zdolność kredytowa.
Jak zbudować zdolność kredytową
Zdolność kredytowa to jeden z tych elementów, wokół którego narosło sporo mitów. Najbardziej popularny jest chyba ten o „pralce na raty”. A mianowicie: żeby zbudować zdolność kredytową, kup sprzęt na raty 0% i spłacaj regularnie, bo bez tego nie masz szans na kredyt. To nieprawda! Regularne spłacanie rat oczywiście wpływa pozytywnie na naszą historię kredytową, ale przy kredycie hipotecznym brak zobowiązań i brak historii kredytowej w żadnym wypadku nas nie dyskwalifikuje.
Co wpływa na zdolność kredytową?
- Odpowiednia wysokość dochodów
- Liczba kredytobiorców
- Liczba osób na utrzymaniu
- Wysokość miesięcznych zobowiązań
- Brak negatywnej historii kredytowej
Wysokość dochodów
Banki zawsze biorą pod uwagę dochód netto. Bez względu na to, czy posiadasz umowę o pracę, zlecenie, o dzieło, czy prowadzisz jakąś formę działalności gospodarczej, bank będzie patrzył na to, jaka kwota rzeczywiście zostaje w Twoim budżecie domowym, po odjęciu podatków oraz składek do ZUSu.
Jeśli chcesz wiedzieć jakie formy zatrudnienia są faworyzowane przy wyliczaniu zdolności, koniecznie przeczytaj artykuł „Jak obliczyć zdolność kredytową„.
Liczba kredytobiorców
Dla banku ma znaczenie to, czy przystępujesz do kredytu sam, czy z drugą osobą. Liczy się również to, czy oboje uzyskujecie dochód – jeśli tylko Ty zarabiasz, a Twój partner już nie, będzie potraktowany/a jako osoba obciążająca Twój budżet.
Liczba osób na utrzymaniu
Każda osoba obciąża Twój budżet – szczególnie dzieci. Obecnie większość banków wlicza jednak do dochodów 800+.
Wysokość miesięcznych zobowiązań
Zobowiązania, które mają wpływ na Twoją zdolność kredytową to raty kredytów, wysokość limitów w rachunkach i kartach kredytowych (nawet, jeśli nie wykorzystasz ich limitów), alimenty oraz inne koszty ustanowione przez sąd. Wszystko to zmniejsza Twoją zdolność.
Zła historia kredytowa
Brak historii kredytowej nie skreśla Cie przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Jednak zła historia kredytowa – zdecydowanie tak. BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej, to Twój kredytowy profil. Banki biorą go pod uwagę przy każdej decyzji kredytowej. Wiedz, że zły scoring kredytowy może przekreślić Twoje szanse mimo dobrych dochodów! No dobrze, ale czy możesz jakoś wpłynąć na swoją ocenę?
Jak dobrze wypaść w BIKU
Na temat historii kredytowej rozpisywałam się ostatnio w artykule „Twoja historia kredytowa – BIK”, dlatego dziś napiszę krótko: absolutną podstawą budowania pozytywnej historii kredytowej są:
- Terminowość w regulowaniu swoich zobowiązań
Każdy dzień opóźnienia i każda kwota, nawet złotówka, będzie odnotowana i wpłynie na Twoją finalną ocenę punktową. Dlatego spłacanie zadłużeń w odpowiednim czasie traktuj bardzo poważnie. - Liczba zaciągniętych zobowiązań
Banki nie traktują pobłażliwie klientów ze skłonnością do zaciągania zobowiązań. Jeśli więc masz kilka kredytów konsumpcyjnych, to warto czasem rozważyć ich konsolidację. - Liczba zapytań kredytowych
Bank nie będzie patrzył przychylnie także na kredytobiorców, którzy co chwila składają nowe zapytania ofertowe. Zwykle dotyczy to kredytów gotówkowych.
Podsumowując ten temat: płać regularnie i dbaj o to, by nie finansować przyjemności typu wakacje, kredytem konsumpcyjnym. To naprawdę bardzo niebezpieczne. O zakupie nieruchomości pomyśl dopiero wtedy, gdy dopracujesz swój budżet domowy.
Kredyt w banku czy u doradcy – co wybrać
Bez względu na to, czy decydujesz się na współpracę z ekspertem kredytowym, czy chcesz sam przebrnąć przez porównanie ofert i procedury bankowe, pamiętaj: to z kim pracujesz, naprawdę ma znaczenie. Znajomość procedur bankowych, możliwości odstępstw od nich oraz dobór banków i ofert w taki sposób, aby transakcja zakończyła się sukcesem, to często skomplikowana sprawa.
Bardzo ważne jest to, z kim zdecydujesz się pracować. A na osoby niedoświadczone i niekompetentne możesz trafić zarówno bezpośrednio w banku, jak i u pośredników kredytowych. Mam wielu klientów, którzy przyszli do mnie zarówno po współpracy z innym ekspertem kredytowym, jak i po negatywnej decyzji otrzymanej bezpośrednio w banku. Poczytaj:
- Jedna z moich klientek złożyła wnioski kredytowe bezpośrednio w banku. Otrzymała odmowę, bo bank nie akceptował źródła jej dochodów – nie dopilnował tego doradca pracujący bezpośrednio w banku. Kredyt udało się uzyskać w innym banku.
- Klient korzystający z usług doradcy otrzymał negatywną decyzję w dwóch bankach – problematyczna okazała się nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie. W końcu trafił do mnie i dostał pozytywną decyzję w tych samych dwóch bankach (!), na podstawie odstępstw proceduralnych.
- Klienci złożyli wnioski bezpośrednio w banku i otrzymali negatywną decyzję ze względu na brak zdolności kredytowej (posiadali kredyt gotówkowy). Część kredytu gotówkowego spłaciliśmy ze środków przeznaczonych na wkład własny. W pozostałej części wydłużyliśmy okres spłaty, przez co obniżyliśmy wysokość miesięcznego zobowiązania. Finalnie otrzymaliśmy kredyt hipoteczny z mniejszym wkładem własnym.
To tylko kilka przykładów sytuacji, z którymi spotykam się na co dzień. Decyzja należy do Ciebie, ale wybierając osobę, która ma Ci pomóc przejść przez zakup nieruchomości i procedury kredytowe, musisz pamiętać o tym:
- Współpraca bezpośrednio z bankiem nie daje Ci gwarancji profesjonalnej obsługi.
- Jeśli wydaje Ci się, że każdy ekspert kredytowy chce tylko jak najwięcej zarobić, wiedz, że osoby pracujące w banku również nie są tam charytatywnie. Mają plany sprzedażowe i często są wynagradzane za to, ile dodatkowych produktów Ci sprzedadzą.
- Eksperta kredytowego możesz wybrać sam, a w banku trafiasz na przypadkową osobę.
- Jeśli wierzysz, że najlepszą ofertę kredytu hipotecznego otrzymasz w banku, w którym masz konto – to mit. W większości przypadków banki mają takie same oferty dla wszystkich.
Podsumowanie
Przygotowanie do kredytu hipotecznego powinieneś zacząć się od dokładnego rozplanowania swojego budżetu, swoich oczekiwań oraz możliwości. Bardzo ważne jest, aby dokładnie przemyśleć, na jakie koszty będzie Cię stać. Jeśli wcześniej nie miałeś problemów z finansami, kredyt hipoteczny nie powinien przysporzyć Ci większych problemów. Natomiast, jeśli masz za sobą dłuższą historię kredytową, warto się z nią wcześniej rozprawić i dokładnie przeanalizować jak się mają nasze możliwości w stosunku do oczekiwań. I najważniejsze – przed podejmowaniem decyzji, upewnij się, że osoba, z którą współpracujesz jest odpowiednio kompetentna i rzeczywiście pomoże Ci podjąć najlepszą możliwą decyzję.
