Autor: adwokat Agnieszka Kolbuch – Wągiel, kancelaria prawna IPSOlegal.
Z pierwszej części poradnika „Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym” wiesz już, dlaczego należy dokładnie sprawdzić stronę sprzedającą oraz stan prawny kupowanej nieruchomości. Mogłeś się także utwierdzić w przekonaniu, że nie warto zapominać o swoich potrzebach i decydować się na pierwszą lepszą mieszkaniową zdobycz.
Trzy następne kroki, którymi podzielę się niżej, pomogą Ci upewnić się, czy dana nieruchomość jest na pewno tą wymarzoną.
3 następne kroki, które omówię w tym wpisie:
Jakie dokumenty związane z nieruchomością musisz zweryfikować
Nikt nie chce kupić mieszkania lub domu z niechcianym lokatorem, lub też nieruchomości gruntowej z dzierżawcą. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie na rynku wtórnym, należy zweryfikować wszystkie umowy dotyczące danej nieruchomości. Są to np. umowy dzierżawy czy umowy najmu. Należy także sprawdzić możliwość ich wypowiedzenia i koszty z tym związane.
Podobna sytuacja ma miejsce ze służebnością osobistą (służebnością mieszkania) lub umową dożywocia, której przedmiotem jest nabywana nieruchomość. Dlaczego to taki ważne?
Z prostego powodu – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- Prawu dożywocia (w tym również przeciwko służebności osobistej i użytkowaniu ustanowionych na rzecz dożywotnika);
- Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
- Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- Służebnościom przesyłu.
Jak zatem wygląda wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w praktyce?
Prosty przykład:
W księdze wieczystej, którą prowadzi się dla określonej nieruchomości, nie ujawniono służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości sąsiedniej. Służebność ta jest jednak ustanowiona, a właściciel nieruchomości sąsiedniej czynnie z niej korzysta. Działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej, nabywca kupił tę nieruchomość.
Nieruchomość jednak nadal pozostaje obciążona służebnością drogi koniecznej. Nabywca będzie zatem musiał tolerować fakt, że właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie przejeżdżał przez jego działkę. W tej sytuacji działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączone.
WAŻNE: jako nabywca zawsze powinieneś stosować zasadę ograniczonego zaufania do treści ksiąg wieczystych. Nie możesz zakładać, że zawsze nabędziesz określony przedmiot w takim stanie, jaki wynika z treści księgi wieczystej. Musisz więc liczyć się z ryzykiem, że nabywana nieruchomość jest obciążona ww. prawami, nawet jeśli nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej.
Zbadaj stan techniczny lokalu lub budynku i pamiętaj o rękojmi
Sprawdzenie stanu technicznego lokalu lub budynku to zadanie inspektora budowlanego. Z pewnością skorzystanie z fachowej wiedzy inspektora pozwoli Ci uniknąć wielu przykrych niespodzianek. Pozwoli Ci także zyskać kilka istotnych argumentów umożliwiających negocjowanie ceny.
Niewiele osób wie, że również w odniesieniu do nabycia nieruchomości na rynku wtórnym znajduje zastosowanie instytucja rękojmi. Dzieje się tak zarówno po stronie sprzedających, jak i nabywców.
Sprzedający nieruchomość ponosi odpowiedzialność na podstawie przepisu art. 556 § 1 KC (rękojmia), która ma charakter absolutny. Oznacza to, że sprzedawca nie może się od niej uwolnić. Niezależnie do tego, czy spowodował wadę oraz tego, czy o niej wiedział.
Dotychczasowego właściciela łączą umowy z osobami trzecimi (np. z deweloperem), na mocy których podmiot ten jest zobowiązany do usunięcia wad budynku lub lokalu. To na dotychczasowym właścicielu nieruchomości spoczywa odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. W przypadku odsprzedaży nieruchomości, każdy kolejny kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi od „swojego” sprzedawcy, a nie od poprzednich sprzedających.
Obecny właściciel mieszkania – Jacek – ma umowę z deweloperem i wtedy to deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad budynku lub lokalu. Jeśli Jacek sprzeda Ci mieszkanie, po czym ujawnią się jakieś wady ukryte, to na nim spoczywa odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. W przypadku odsprzedaży nieruchomości, każdy kolejny kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi od „swojego” sprzedawcy, a nie od poprzednich sprzedających.
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Zweryfikuj sąsiedztwo nieruchomości
Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym, powinieneś także dokładnie sprawdzić informacje dotyczące nieruchomości sąsiadujących. Sąsiedztwo, w przypadku nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym, może okazać się przysłowiowym „trupem w szafie”.
Pewnie ważne jest dla Ciebie to, czy sąsiedztwo innych nieruchomości powoduje ograniczenia w związku z planowaną budową domu. Jeśli szukasz ciszy i spokoju, z pewnością nie chcesz, żeby w sąsiedztwie Twojej nieruchomości był zlokalizowany np. tartak. Natomiast jeśli masz małe dzieci, z pewnością nie będziesz zainteresowany nabyciem lokalu w budynku, w którym inni właściciele wynajmują „mieszkania na godziny” lub w ramach airbnb.
Jak mówi ludowe przysłowie: koniec języka za przewodnika.
Dlatego przed nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym warto porozmawiać z sąsiadami.
Sąsiedzi – w przeciwieństwie do agentów, flipperów oraz dotychczasowych właścicieli, z reguły nie mają żadnego interesu w tym, aby reklamować nabywcy felerną nieruchomość. Raczej nie zatają też przed Tobą mankamentów związanych z sąsiedztwem. Wręcz przeciwnie, takie rozmowy bardzo często są naprawdę pomocne. Pozwalają podjąć świadomą oraz przemyślaną decyzję związaną z zakupem danej nieruchomości.
Podsumowanie
Doświadczenie pokazuje, że dopiero gdy zbierzesz i przeanalizujesz wszystkie dokumenty związane z nieruchomością nabywaną na rynku wtórnym, to tak naprawdę zobaczysz z jakimi problemami będziesz musiał się zmierzyć przy zakupie danej nieruchomości.
Dlatego zanim odbierzesz klucze, zawsze warto przeprowadzić fachowy audyt nieruchomości. W przypadku wątpliwości pamiętaj o tym, że jego koszt jest stosunkowo niewielki w porównaniu do kwoty zakupu nieruchomości. Fachowy audyt nieruchomości nabywanej na rynku wtórnym może uchronić Cię przed niemiłymi niespodziankami i “utopieniem” oszczędności życia w niewłaściwej nieruchomości.
