Autor: adwokat Agnieszka Kolbuch – Wągiel, kancelaria prawna IPSOlegal.
Jaka jest różnica między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, dlatego warto, żebyś dobrze zrozumiał różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Największa różnica polega na tym, że jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, martwisz się o to, czy deweloperowi uda się ukończyć budowę na czas (lub w ogóle), podczas gdy mieszkanie na rynku wtórnym fizycznie już istnieje. Ba! Możesz je obejrzeć, zbadać księgę wieczystą i poznać dotychczasowego właściciela.
Co więcej, zakup mieszkania na rynku wtórnym jest zazwyczaj szybszy, ponieważ nie musisz czekać na zakończenie budowy. Jednak na pewne kwestie musisz zwrócić uwagę, jeśli chcesz mieć bezpieczną transakcję. W tej części poradnika wyjaśnię Ci, jakie kroki warto podjąć, aby uniknąć potencjalnych pułapek.
Zastanawiasz się na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym? Czytaj dalej.
Z tego artykułu dowiesz się:
Selekcja mieszkania na rynku wtórnym
Może zabrzmi to trywialnie, ale: wybierz nieruchomość, która zaspokoi Twoje aktualne potrzeby. Często w ferworze poszukiwań nieruchomości zapominamy o swoich potrzebach lub myślimy: „Jakoś to będzie”. Aby w przyszłości nie czuć się zawiedzionym, powinieneś jednak pamiętać o tym, co jest dla Ciebie ważne. Zwrócić szczególną uwagę na te kwestie:
- Lokalizacja: Bliskość pracy, szkół, transportu publicznego czy terenów zielonych.
- Metraż i układ: Czy powierzchnia oraz rozkład mieszkania odpowiadają Twoim planom?
- Stan techniczny: Należy dokładnie sprawdzić, w jakim stanie znajduje się nieruchomość.
- Cena: Dopasuj budżet do swoich możliwości finansowych, uwzględniając także dodatkowe koszty, takie jak opłaty notarialne czy remont.
Nie bój się pytać – kupując mieszkanie na rynku wtórnym, masz prawo dokładnie sprawdzić każdą kwestię.
Weryfikacja sprzedającego – klucz do bezpieczeństwa
Sprawdzenie sprzedającego to jeden z najważniejszych kroków, który często bywa pomijany. Nie warto jednak ryzykować – zaniedbanie tego etapu może prowadzić do poważnych problemów. Co dokładnie warto zrobić?
Sprawdź opinie o sprzedającym lub agencie nieruchomości
Sprawdzenie strony sprzedającej to jeden z najważniejszych kroków, które powinieneś wykonać przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości na rynku wtórnym.
Uzyskaj numer księgi wieczystej
Numer księgi wieczystej to absolutna podstawa. Jeśli sprzedający lub agent unika podania Ci tego numeru, może to być sygnał ostrzegawczy. Przykład z życia:
Pani Ania zleciła mi zweryfikowanie umowy przedwstępnej dot. nabycia własności lokalu mieszkalnego. Agent odmawiał jednak udostępnienia jej numeru księgi wieczystej, zasłaniając się RODO. Nie mając przy tym żadnych oporów przed tym, aby umożliwić pani Ani wejście do lokalu i jego dokładne obejrzenie. Dopiero na dwie godziny przed podpisaniem umowy przedwstępnej agent nieruchomości udostępnił pani Ani numer księgi wieczystej.
Co się okazało po zweryfikowaniu jej treści? Przedmiotem sprzedaży nie był lokal mieszkalny (własność), ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe). Do transakcji nie doszło, bo pani Ani zależało na zakupie własności nieruchomości.
Sprawdź rodzaj prawa własności
Upewnij się, czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości lub ma pełnomocnictwo do jej sprzedaży. Dokumenty, które warto sprawdzić, to m.in.:
- Księga wieczysta.
- Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
- Akt poświadczenia dziedziczenia lub darowizny.
Jeżeli nieruchomość jest objęta ustawową wspólnością małżeńską, wtedy stronami umowy muszą być obaj małżonkowie. Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku współwłasności.
Kupujący może stać się właścicielem nieruchomości tylko wtedy, gdy nabędzie udziały od wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. W przeciwnym razie, np. zawierając umowę tylko z jednym ze współwłaścicieli, nabędziesz udział w nieruchomości (prawo), a nie nieruchomość (rzecz).
Jeżeli właściciela lub właścicieli reprezentuje pełnomocnik, to powinien okazać dokument pełnomocnictwa – musisz sprawdzić, czy pełnomocnik ma umocowanie do zbycia nieruchomości.
Jeżeli “dotychczasowy właściciel” nie jest jeszcze wpisany do księgi wieczystej, powinieneś stanowczo zażądać okazania dokumentu, z którego będzie wynikało, że to on jest właścicielem nieruchomości.
Takie sytuacje zdarzają się najczęściej w przypadku nabycia nieruchomości od flippera, który bardzo szybko odsprzedaje zakupioną nieruchomość, podczas gdy sąd wieczystoksięgowy nie zdążył jeszcze wpisać go do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości.
Takim dokumentem będzie np. umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Mogą to też być postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia lub umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
W takiej sytuacji, w dziale II księgi wieczystej powinna zostać zamieszczona wzmianka „DZKW”. Czyli informująca o tym, że sprzedający, będący stroną transakcji, złożył wniosek o wpis jego własności do księgi wieczystej.
Ustal powód sprzedaży
Zastanów się, dlaczego nieruchomość jest sprzedawana. Może to być zwykła zmiana miejsca zamieszkania. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy sprzedający celowo wyzbywa się składników swojego majątku, bo chce udaremnić egzekucję prowadzoną przez komornika lub taką, która może zostać wobec niego wszczęta. Tych ostatnich sytuacji należy bezwzględnie unikać.
Podsumowanie – jak kupić mieszkanie bezpiecznie?
Podczas sprawdzania strony sprzedającej, warto zwrócić uwagę na:
- Opinie dot. agencji lub agenta pośredniczącego w sprzedaży
- Rodzaj lub zakres praw przysługujących “dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości”
- Umocowanie pełnomocnika do sprzedaży nieruchomości
- Obecność lub potwierdzenie rychłego dodania strony sprzedającej jako właściciela do księgi wieczystej
- Powód sprzedaży nieruchomości
W drugiej części poradnika dowiesz się więcej o dokumentach potrzebnych do finalizacji transakcji oraz o tym, jak negocjować warunki zakupu. Drugą część poradnika znajdziesz tutaj.
