Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Cz. I.

paź 10, 2021 | ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Mogłoby się wydawać, że zakup mieszkania lub nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym na rynku wtórnym to bułka z masłem. 

Podczas gdy nabywcy na rynku pierwotnym martwią się o to, czy deweloperowi uda się ukończyć budowę na czas (lub w ogóle), nieruchomość na rynku wtórnym fizycznie już istnieje. Ba! Można ją obejrzeć, zbadać księgę wieczystą i poznać dotychczasowego właściciela. 

Co więcej, co do zasady, transakcje nabycia nieruchomości na rynku wtórnym można sfinalizować znacznie szybciej niż w przypadku rynku pierwotnego, gdzie nabywcy zmuszeni są czekać na ukończenie budowy. 

Co zatem może pokrzyżować nasze plany w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym? Niestety, jest wiele czynników, na które nabywcy często nie zwracają uwagi, bo czują się zbyt bezpiecznie. 

Zakup nieruchomości „z drugiej ręki” nie musi być jednak aż tak trudny, jak się wydaje, jeśli podejdziemy do niego przygotowani. W tej oraz drugiej części artykułu o bezpiecznym zakupie nieruchomości na rynku wtórnympostaram się wyjaśnić, na jakie elementy warto zwrócić szczególną uwagę.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Na co zwracać uwagę, szukając nieruchomości z drugiej ręki
  • Dlaczego nie warto zapominać o swoich potrzebach
  • Jak i dlaczego warto sprawdzić stronę sprzedającą nieruchomość
  • W jaki sposób zbadać stan prawny nieruchomości na rynku wtórnym

Po pierwsze: Selekcja

Może zabrzmi to trywialnie, ale: wybierz nieruchomość, która zaspokoi Twoje aktualne potrzeby. 

Często w ferworze poszukiwań nieruchomości zapominamy o swoich potrzebach lub myślimy: „Jakoś to będzie”. Aby w przyszłości nie czuć się zawiedzionym, warto jednak pamiętać o tym, co jest dla nas ważne.

Ważna jest lokalizacja, położenie mieszkania lub działki, wielkość domu, ale także… cena. Nie zapominajmy, aby cena nabywanej nieruchomości była dostosowana do naszego budżetu i możliwości finansowych

Po drugie: Sprawdź sprzedającego, czyli zrób tzw. background check 

Sprawdzenie strony sprzedającej to jeden z najważniejszych kroków, które nabywca powinien wykonać przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości na rynku wtórnym. 

Sprawdź opinie o agencie lub agencji nieruchomości pośredniczącej przy danej transakcji.

Czy działania agenta są transparentne? Jeżeli agent stara się omijać temat lub wręcz odmawia udostępnienia numeru księgi wieczystej nieruchomości, to nabywcy powinna zapalić się czerwona lampka. Dlaczego? 

Wyjaśnię to na przykładzie pani Ani. 

Pani Ania zleciła mi zweryfikowanie umowy przedwstępnej dot. nabycia własności lokalu mieszkalnego. Agent odmawiał jednak udostępnienia jej numeru księgi wieczystej, zasłaniając się RODO. Nie mając przy tym żadnych oporów przed tym, aby umożliwić pani Ani wejście do lokalu i jego dokładne obejrzenie. Dopiero na dwie godziny przed podpisaniem umowy przedwstępnej agent nieruchomości udostępnił pani Ani numer księgi wieczystej. 

Co się okazało po zweryfikowaniu jej treści? Przedmiotem sprzedaży nie był lokal mieszkalny (własność), ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe). Do transakcji nie doszło, bo pani Ani zależało na zakupie własności nieruchomości. Nie na nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Dlatego podstawowym wymogiem, o którym należy bezwzględnie pamiętać, nabywając nieruchomość, jest ustalenie rodzaju oraz zakresu praw przysługujących “dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości”.

Na przykład własność samodzielnego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej. Użytkowanie wieczyste, własność udziału w nieruchomości lub uprawnienie z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Jeżeli nieruchomość jest objęta ustawową wspólnością małżeńską, wtedy stronami umowy muszą być obaj małżonkowie. Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku współwłasności. 

Kupujący może stać się właścicielem nieruchomości tylko wtedy, gdy nabędzie udziały od wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. 

W przeciwnym razie, np. zawierając umowę tylko z jednym ze współwłaścicieli, kupujący nabędzie udział w nieruchomości (prawo), a nie nieruchomość (rzecz). 

Jeżeli właściciela lub właścicieli reprezentuje pełnomocnik, to powinien okazać dokument pełnomocnictwa. Należy sprawdzić, czy pełnomocnik ma umocowanie do zbycia nieruchomości. 

Jeżeli “dotychczasowy właściciel” nie jest jeszcze wpisany do księgi wieczystej, należy stanowczo zażądać okazania dokumentu, z którego będzie wynikało, że to on jest właścicielem nieruchomości. 

Takie sytuacje zdarzają się najczęściej w przypadku nabycia nieruchomości od flippera, który bardzo szybko odsprzedaje zakupioną nieruchomość, podczas gdy sąd wieczystoksięgowy nie zdążył jeszcze wpisać go do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości.

Takim dokumentem będzie np. umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Mogą to też być postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia lub umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

W takiej sytuacji, w dziale II księgi wieczystej powinna zostać zamieszczona wzmianka „DZKW”. Czyli informująca o tym, że flipper, będący stroną transakcji, złożył wniosek o wpis jego własności do księgi wieczystej.  

W zakresie weryfikacji sprzedającego ważne jest również ustalenie, dlaczego zdecydował się on na sprzedaż nieruchomości. 

Najczęściej sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym będzie związana z koniecznością spieniężenia kapitału ulokowanego w nieruchomości na potrzeby nowej inwestycji lub po prostu ze zmianą miejsca zamieszkania. 

Zdarzają się jednak sytuacje, gdy sprzedający celowo wyzbywa się składników swojego majątku. Dlatego, że chce udaremnić egzekucję prowadzoną przez komornika lub taką, która może zostać wobec niego wszczęta. Tych ostatnich sytuacji należy bezwzględnie unikać. 

Reasumując, podczas sprawdzania strony sprzedającej, warto zwrócić uwagę na:

  • Opinie dot. agencji lub agenta pośredniczącego w sprzedaży
  • Rodzaj lub zakres praw przysługujących “dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości” 
  • Umocowanie pełnomocnika do sprzedaży nieruchomości 
  • Obecność lub potwierdzenie rychłego dodania strony sprzedającej jako właściciela do księgi wieczystej
  • Powód sprzedaży nieruchomości 

Zapisz się na darmowe konsultacje!

Rozglądasz się za kredytem i nie wiesz, jak znaleźć najlepszą ofertę? Bardzo dobrze trafiłeś! 

Po trzecie: Zbadaj stan prawny nieruchomości

Podstawowym krokiem jest w tym przypadku zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości to prawdziwa kopalnia wiedzy dotyczącej jej aktualnego stanu prawnego. 

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

  • Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, takie jak, np.: 1) służebności gruntowe przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, 2) udział w nieruchomości macierzystej powiązany z własnością samodzielnego lokalu;
  • Drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. W przypadku, gdy prawo własności przysługuje kilku osobom, ujawnia się wszystkie te osoby. Oznaczając ich udziały lub rodzaj wspólności o charakterze łącznym (np. wspólność ustawowa małżeńska); 
  • Trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. prawa pierwszeństwa lub prawa pierwokupu, zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości,) lub użytkowaniem wieczystym, a także wpisy innych praw i roszczeń (np. ogłoszenie upadłości właściciela nieruchomości, zajęcie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, wpis nieruchomości do rejestru zabytków) z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W dziale III księgi wieczystej wpisuje się również ostrzeżenia. W tym ostrzeżenia dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
  • Czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. W dziale tym wpisuje się również, pod odrębnym numerem bieżącym, roszczenia odnośnie do ustanowienia hipoteki. 

Postępowania sądowe

Oprócz zbadania treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym, należy również ustalić, czy w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem transakcji nie toczą się postępowania sądowe (np. postępowanie o wydanie nieruchomości, postępowanie o naruszenie posiadania albo postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym). 

Natomiast w przypadku nieruchomości gruntowych (np. działek budowlanych) należy koniecznie zweryfikować cztery podstawowe kwestie:

  1. Zapisy w ewidencji gruntów i budynków. To z nich dowiemy się, czy nabywana właśnie “wymarzona nieruchomość pod budowę domu” jest rzeczywiście działką budowlaną. Dotychczasowy właściciel powinien przedstawić nabywcy aktualne wypisy z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dla danej nieruchomości.
  1. Uwarunkowania wynikające z miejscowej polityki planowania przestrzennego (wypisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli istnieje – studium, decyzje o warunkach zabudowy, inne). 

    W tym wypadku zwracamy szczególną uwagę na zapisy MPZP i/lub studium, w szczególności w zakresie ograniczeń nałożonych przez zapisy planistyczne. Aby zweryfikować te informacje, wystarczy wystąpić do właściwego Urzędu Gminy o wydanie zaświadczenia z planu zagospodarowania przestrzennego. Koszt wydania takiego zaświadczenia wynosi zaledwie 17 zł.
  1. Uzbrojenie nieruchomości, czyli dostęp do mediów, ew. możliwość przyłączenia nieruchomości do istniejących sieci mediów (w tym: odległości od istniejących sieci, parametry techniczne dostępnych mediów wraz z ewentualną możliwością ich rozbudowy).
  1. Drogi dojazdowe (stan, parametry techniczne i tonaż dróg istniejących, a także informacje o planowanych lub projektowanych drogach dojazdowych do nieruchomości).

Może się wydawać, że weryfikowanie stanu prawnego nieruchomości to żmudna i niepotrzebna praca. Przecież i tak umowę przenoszącą własność strony zawierają przed notariuszem. Niemniej jednak, mając pełną wiedzę o stanie prawnym nieruchomości jesteśmy w stanie zaoszczędzić nasz czas (nie marnować go na bezowocne negocjacje) i pieniądze.

Mając pełny obraz stanu prawnego nieruchomości, możemy uchronić się przed ich niewłaściwym zainwestowaniem lub po prostu mieć w ręku kilka istotnych argumentów wpływających na obniżenie ceny. 

Podsumowanie

Selekcja nieruchomości, sprawdzenie sprzedającego i dokładnie zbadanie stanu prawnego upatrzonego mieszkania lub domu mogą z początku brzmieć trochę przytłaczająco. To jednak etapy, których nie warto pomijać w drodze po wymarzone cztery kąty. Powinniśmy potraktować je jako solidny start w lepszą, wolną od problemów przyszłość. 

Autor: adwokat Agnieszka Kolbuch – Wągiel, kancelaria prawna IPSOlegal.