Zakup mieszkania lub domu to niewątpliwie wielkie wydarzenie i – dla dużej części z nas – ogromny wydatek. Często zdarza się, że przeznaczamy na ten cel oszczędności całego życia, a nierzadko również i oszczędności naszych bliskich. Dla wielu, własne mieszkanie czy dom to także największy element majątku. Dlatego uważam, że absolutną koniecznością jest dobre przygotowanie się pod kątem merytorycznym, jeszcze zanim przystąpimy do transakcji.

Aby Ci to ułatwić, przygotowałam ten artykuł. Postaram się opisać w nim najważniejsze elementy transakcji na rynku pierwotnym, zakładając, że przy zakupie nieruchomości posiłkujemy się kredytem hipotecznym lub kupujemy ją za gotówkę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są etapy transakcji w przypadku zakupu za gotówkę
• jakie są etapy transakcji w przypadku zakupu z pomocą kredytu hipotecznego
• do czego jest Ci potrzebna umowa rezerwacyjna
• co znajduje się w umowie deweloperskiej i ile kosztuje jej podpisanie
• w jaki sposób wypłacane są transze do dewelopera
• o akcie notarialnym przenoszącym własność

Zakup za gotówkę

Standardowy przebieg transakcji zakupu nieruchomości za gotówkę od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego (przy założeniu, że deweloper prowadzi rachunek powierniczy – co obecnie jest standardem na rynku) przedstawia poniższy schemat:

Zakup wspomagany kredytem

Proces zakupu wspomagany kredytem hipotecznym jest oczywiście nieco bardziej skomplikowany, ale nie taki diabeł straszny…

Sam schemat procesu w przypadku zakupu wspomaganego kredytem jest znacznie dłuższy niż przy zakupie za gotówkę. Postarajmy się jednak przyjrzeć poszczególnym etapom.

Umowa rezerwacyjna + opłata rezerwacyjna 

Większość deweloperów, u których wraz ze swoimi klientami kupowałam mieszkania lub domy, oferowała prostą, niezobowiązującą umowę rezerwacyjną, która dawała nam możliwość przeprowadzenia procedury kredytowej lub – w przypadku zakupu za gotówkę – więcej czasu do namysłu. Zwykle takie umowy obowiązują przez 30 dni i wiążą się z obowiązkiem wniesienia opłaty rezerwacyjnej, która w przypadku nie dojścia do umowy deweloperskiej zwracana jest klientowi. Opłata ta zwykle wynosi między 5 000 zł a 10 000 zł. Są to praktyki, z którymi spotykałam się w wielu miastach – Krakowie, Kielcach,  Rzeszowie,  Warszawie czy Gdańsku.

Zawiązanie umowy rezerwacyjnej daje nam podstawę do rozpoczęcia procedury kredytowej.

Kiedy mamy już wstępną decyzję kredytową, możemy przystąpić do podpisania umowy deweloperskiej. Jest to umowa, która zobowiązuje nas do zakupu lokalu, a dewelopera do jego sprzedaży. Jest podpisywana u notariusza i zwykle jest dość obszerna. Dlatego, gdy zaplanujemy wizytę u notariusza, to najlepiej zarezerwować sobie na ten cel około dwóch godzin.

Co znajduje się w umowie deweloperskiej i ile kosztuje jej podpisanie?

W umowie zawarty jest bardzo szczegółowy opis nieruchomości, którą kupujemy od dewelopera. Jej stan prawny, materiały, z których zostanie lub został wykonany budynek, zagospodarowanie terenów wokół (zwykle osiedla), terminy realizacji prac, obowiązki kupującego oraz sprzedającego, metraż, cena, harmonogram wpłat, data odbioru itp.

Koszt takiej umowy często dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego i liczony jest od wartości nieruchomości. Nie ma jednej kwoty, jednak stawki są dość zbliżone. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania za 400 000 zł, taksa notarialna wyniosła 980 zł, opłaty sądowe 150 zł. Całość zamknęła się w 1130 zł.

Kiedy mamy już podpisaną umowę deweloperską, przekazujemy ją do banku, a ten, po jej weryfikacji, wydaje ostateczną decyzję kredytową oraz przygotowuje umowę do podpisania.

Po podpisaniu umowy wpłacamy do dewelopera całość środków własnych, a następnie bank wypłaca swoją część.

Wypłata transz

Jeżeli kupujemy budynek jeszcze niegotowy, to deweloper zwykle rozpisuje harmonogram, zgodnie z którym należy wpłacać kolejne kwoty na rachunek powierniczy. Transze ustalane są zgodnie z zaawansowaniem robót na budowie. Aby dowiedzieć się, czym jest rachunek powierniczy, zajrzyj do słownika.

Przekazanie lokalu

Kiedy wszystkie transze są już opłacone, a budynek gotowy do odbioru, deweloper zaprosi nas na protokolarne przekazanie lokalu. O odbiorach technicznych napiszę odrębny artykuł – dziś skupmy się na schemacie transakcji. Tak więc mamy klucze, mieszkanie jest opłacone – co dalej?

Ano, dalej ustalamy termin podpisania aktu przeniesienia własności, czyli znów wybieramy się do notariusza.

Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, poinformuj o tym swój bank i poproś o oświadczenie do ustanowienia hipoteki. To dokument, na podstawie którego notariusz wpisze bank do działu IV księgi wieczystej (której na ten moment jeszcze nie ma, ale już wkrótce będzie). Jest to bardzo ważne, ponieważ w momencie, gdy bank znajdzie się już w tej księdze, wyłączy ubezpieczenie pomostowe, a Twoja marża kredytowa znacznie się obniży. Często to oszczędność kilkuset złotych miesięcznie! Więcej o opłatach ubezpieczeniowych dowiesz się z tego artykułu.

Akt notarialny

To ostatni krok do tego, abyś stał się pełnoprawnym właścicielem swojego nowego mieszkania lub domu. Jeśli dokonujesz transakcji gotówkowej, akt ten będzie aktem sprzedaży oraz ustanowienia odrębnej własności, czyli założenia oddzielnej księgi wieczystej. Jeśli wspomagasz się kredytem hipotecznym, będzie to akt sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności oraz ustanowienia hipoteki.

Czas trwania takiego aktu jest krótszy niż umowy deweloperskiej, a przykładowy koszt dla mieszkania o wartości 400 000 zł wynosi łącznie około 2500 zł. W tym taksa notarialna około 1700 zł, pozostała część tej kwoty to opłaty sądowe.

Mam nadzieję, że powyższy wpis będzie przydatny w tak ważnym momencie życia, jakim jest zakup własnej nieruchomości z rynku pierwotnego. Będzie mi bardzo miło, jeśli podzielisz się swoją opinią w komentarzu. A może masz jakieś pytania? Daj znać, a chętnie pomogę!