Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Marzysz o własnym mieszkaniu? A może chcesz zmienić swoje obecne cztery kąty na większe lub wybudować dom? Zastanawiasz się, jak przygotować się do kredytu hipotecznego? Oto, o czym powinieneś pomyśleć, zanim rozpoczniesz poszukiwania wymarzonego miejsca na ziemi. 

 

Z tego artykułu dowiesz się:

 

• Jak określić, na jaką inwestycję Cię stać
• Ile powinieneś odłożyć pieniędzy
• Jak zbudować zdolność kredytową
• Co powinieneś zrobić, żeby dobrze wypaść w BIKu
• Co lepsze: kredyt w banku czy u doradcy

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego – krok pierwszy

Moim zdaniem pierwszym krokiem, który należy wykonać na drodze po własną nieruchomość, jest racjonalne ocenienie swoich możliwości. Nie sztuką jest kupić nieruchomość, wydać wszystkie zaoszczędzone pieniądze, a następnie nie móc pozwolić sobie na kawę z przyjaciółmi czy weekendowy wypad za miasto. Kupujesz nieruchomość po to, by spełnić swoje marzenia i plany, a nie uwiązać sobie pętlę na szyi.

 

Dlatego jeśli zastanawiasz się, jak przygotować się do kredytu hipotecznego, to Twoim pierwszym krokiem powinno być stworzenie racjonalnego budżetu domowego, w którym określisz na jaką nieruchomość Cię właściwie stać. Jakie miesięczne zobowiązanie jest w stanie udźwignąć Twój portfel? Mam tu na myśli nie samą ratę kredytu, a również koszty okołokredytowe, koszty transakcyjne oraz koszty utrzymania tejże nieruchomości (czyli: czynsz administracyjny, fundusz remontowy i wszystkie inne opłaty).

 

Ile więc powinieneś mieć odłożonych pieniędzy?

 

Wkład własny

Minimalny wkład własny na dzień dzisiejszy to wciąż 10%, jednak zdecydowanie korzystniejsze warunki cenowe oferowane są klientom, którzy mają go 20%. W przypadku wkładu własnego wyższego niż 20%, warunki cenowe albo nie zmieniają się wcale (w większości banków), albo różnice między nimi są nieznaczne. Oczywiście jeśli posiadasz wkład własny większy niż 20%, to super – będziesz potrzebował mniejszej kwoty kredytu. Jednak jeśli masz 20%, to jest to już naprawdę wystarczająca ilość, aby otrzymać bardzo dobrą ofertę kredytu hipotecznego. Dla 10% wkładów własnych banki oferują droższe kredyty, ale w przypadku, gdy jesteś przekonany, że już teraz chcesz przystąpić do transakcji, pamiętaj: w przyszłości, kiedy już trochę kredytu Ci ubędzie, najprawdopodobniej warto będzie rozważyć jego refinans.

 

Koszty okołokredytowe

Na koszty okołokredytowe, związane z uruchomieniem kredytu, składają się przede wszystkim takie opłaty, jak:

 

• prowizja za uruchomienie kredytu
• koszt wyceny nieruchomości
• ubezpieczenia: na życie, od utraty pracy, nieruchomości, pomostowe

Oczywiście nie w każdej ofercie spotkamy wszystkie wymienione koszty. Coraz częściej banki rezygnują z prowizji za uruchomienie kredytu, a ubezpieczenie na życie, tak samo jak ubezpieczenie od utraty pracy, nie zawsze jest obowiązkowe. Zawsze natomiast spotkasz się z ubezpieczeniem pomostowym, ubezpieczeniem nieruchomości oraz opłatą za wycenę. W najkorzystniejszych ofertach cenowych będzie to również ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy.

 

Często jest tak, że wybierając ofertę ze wszystkimi opłatami towarzyszącymi, sumując koszty, możemy zaoszczędzić sporo pieniędzy, dlatego warto to uwzględnić w planowaniu budżetu. Takie koszty w opcji maksymalnej nie powinny przekroczyć 4% wartości kredytu. W niektórych ofertach otrzymamy także możliwość rozłożenia ich w ratach.

 

Koszty transakcyjne

Zakup nieruchomości wiąże się także z szeregiem kosztów transakcyjnych, jak:

• notariusz
• agent nieruchomości
• podatek PCC-3
• opłaty sądowe

W tym wypadku sporo zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Na rynku wtórnym tych opłat jest więcej.

 

Kupując od dewelopera, musisz zapłacić jedynie za notariusza oraz opłaty sądowe, co nie powinno przekroczyć 0,7% ceny zakupu nieruchomości.  Na rynku wtórnym do opłaty notarialnej i kosztów sądowych trzeba doliczyć 2% podatku PCC-3 oraz prowizję dla biura nieruchomości – jeśli kupujesz nieruchomość za jego pośrednictwem. Standardowo opłata ta wynosi 2%. Spotykam się jednak zarówno z wyższymi stawkami, jak i z niższymi, więc tutaj zawsze polecam ponegocjować przed podpisaniem umowy pośrednictwa.

 

Jak zbudować zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to jeden z tych elementów, wokół którego rośnie sporo mitów. Takim, który wydaje mi się najciekawszy, jest mit „o sprzęcie na raty”. A mianowicie: żeby zbudować zdolność kredytową, kup sprzęt na raty 0% i spłacaj regularnie, bo bez tego nie masz szans na kredyt. Nie jest to prawdą. Regularne spłacanie rat oczywiście wpływa pozytywnie na naszą historię kredytową, ale przy kredycie hipotecznym brak zobowiązań i brak historii kredytowej w żadnym wypadku nas nie dyskwalifikuje.

 

Co więc wpływa na zdolność kredytową?

• Odpowiednia wysokość dochodów
• Liczba kredytobiorców
• Liczba osób na utrzymaniu
• Wysokość miesięcznych zobowiązań
• Brak negatywnej historii kredytowej

Wysokość dochodów

Banki zawsze biorą pod uwagę dochód netto. Bez względu na to, czy posiadasz umowę o pracę, zlecenie, o dzieło, czy prowadzisz jakąś formę działalności gospodarczej, bank będzie patrzył na to, jaka kwota rzeczywiście zostaje w Twoim budżecie domowym, po odjęciu podatków oraz składek do ZUSu.

 

Jeśli chcesz wiedzieć jakie formy zatrudnienia brane są pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej, koniecznie przeczytaj artykuł „Jak policzyć zdolność kredytową i co wchodzi w jej skład?”.

 

Liczba kredytobiorców

Dla banku ma znaczenie to, czy przystępujesz do kredytu sam, czy z drugą osobą. Ma również wpływ to, czy wspólnie uzyskujecie dochód. Jeśli tylko jedno z kredytobiorców zarabia, wówczas druga osoba będzie potraktowana jako osoba obciążająca.

 

Liczba osób na utrzymaniu

Zwykle są to oczywiście dzieci. Każde dziecko bank traktuje jako obciążenie, więc zdolność kredytowa jest wówczas mniejsza. 500+ nie jest wliczane do zdolności.

 

Wysokość miesięcznych zobowiązań

Zobowiązania, które mają wpływ na naszą zdolność kredytową to raty kredytów, wysokość limitów w rachunkach i kartach kredytowych. Nawet jeśli limity te nie są wykorzystane. Zobowiązaniami są również alimenty oraz inne koszty ustanowione przez sąd.

 

Zła historia kredytowa

Brak historii kredytowej nie skreśla nas przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Jednak zła historia kredytowa – zdecydowanie tak.

 

Jak dobrze wypaść w BIKU

Na temat historii kredytowej rozpisywałam się ostatnio w artykule „BIK – Twoja historia kredytowa”. Dlatego dziś napiszę krótko: absolutną podstawą budowania pozytywnej historii kredytowej są:

• Terminowość w regulowaniu swoich zobowiązań
• Liczba zaciągniętych zobowiązań
• Liczba zapytań kredytowych

Zobowiązania kredytowe to naprawdę poważna sprawa. Każdy dzień opóźnienia i każda kwota, nawet złotówka, będzie odnotowana i wpłynie na Twoją finalną ocenę punktową. Dlatego spłacanie zadłużeń w odpowiednim czasie traktuj bardzo poważnie.

 

Kolejnym aspektem jest zaciąganie wielu kredytów. Banki nie traktują pobłażliwie klientów ze skłonnością do zaciągania zobowiązań. Jeśli więc masz kilka kredytów konsumpcyjnych, to warto czasem rozważyć ich konsolidację.

 

Bank nie będzie patrzył przychylnie także na kredytobiorców, którzy co chwila składają nowe zapytania ofertowe. Zwykle dotyczy to kredytów gotówkowych.

 

Podsumowując ten temat: płać regularnie i dbaj o to, by nie finansować przyjemności typu wakacje, kredytem konsumpcyjnym. To naprawdę bardzo niebezpieczne. O zakupie nieruchomości pomyśl dopiero wtedy, gdy dopracujesz swój budżet domowy.

Co lepsze: kredyt w banku czy u doradcy?

Bez względu na to, czy decydujesz się na współpracę z ekspertem kredytowym, czy chcesz sam przebrnąć przez porównanie ofert i procedury bankowe, pamiętaj: to z kim pracujesz, naprawdę ma znaczenie. Znajomość procedur bankowych, możliwości odstępstw od nich oraz dobór banków i ofert w taki sposób, aby transakcja zakończyła się sukcesem, to często skomplikowana sprawa.

Niesamowicie istotne jest to, z kim pracujesz. A na osoby niedoświadczone i niekompetentne możesz trafić zarówno bezpośrednio w banku, jak i u pośredników kredytowych. Przykłady klientów, którzy przyszli do mnie zarówno po współpracy z innym ekspertem kredytowym, jak i po negatywnej decyzji otrzymanej bezpośrednio w banku, mogę mnożyć. Oto kilka z nich:

1. Jedna z moich klientek złożyła wnioski kredytowe bezpośrednio w banku. Otrzymała odmowę, bo bank w ogóle nie akceptował źródła jej dochodów. Nie dopilnował tego doradca pracujący bezpośrednio w banku. Finalnie transakcja została zamknięta w innym banku.
2. Klient korzystający z usług doradcy otrzymał negatywną decyzję w dwóch bankach. Następnie trafił do mnie i dostał pozytywną w tych samych dwóch bankach (!), na podstawie odstępstw proceduralnych. Problematyczna okazała się nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie.
3. Klient otrzymał dwukrotnie negatywną decyzję w jednym z banków, oraz jedną negatywną z innego, ponieważ ekspert kredytowy, z którym pracował, nie wiedział, że banki, które interesują klienta, nie akceptują zapłaty przed aktem dla deweloperów bez rachunków powierniczych. Deweloper budował na podstawie pozwolenia na budowę sprzed ustawy deweloperskiej. Temat zamknęliśmy w jednym z banków na podstawie odstępstwa proceduralnego.
4. Klienci otrzymali negatywną decyzję bezpośrednio z banku, ze względu na brak zdolności kredytowej – posiadali kredyt gotówkowy. Doradczyni z banku odesłała ich do mnie. Część kredytu gotówkowego spłaciliśmy ze środków przeznaczonych na wkład własny. W pozostałej części wydłużyliśmy okres spłaty, przez co obniżyliśmy wysokość miesięcznego zobowiązania. Finalnie otrzymaliśmy kredyt hipoteczny z mniejszym wkładem własnym.

To tylko kilka z wielu sytuacji, z którymi spotykam się na co dzień. Dlatego wybierając osobę, która ma Ci pomóc przejść przez zakup nieruchomości i procedury kredytowe, pamiętaj:

• Współpraca bezpośrednio z bankiem nie daje Ci gwarancji profesjonalnej obsługi
• Jeśli wydaje Ci się, że każdy ekspert kredytowy chce tylko jak najwięcej zarobić, wiedz, że osoby pracujące w banku również nie są tam charytatywnie. Mają plany sprzedażowe i są często wynagradzane od tego, ile dodatkowych produktów Ci sprzedadzą
• Doradcę kredytowego możesz wybrać sam, a w banku trafiasz na przypadkową osobę
• Jeśli wierzysz, że najlepszą ofertę kredytu hipotecznego otrzymasz w banku, w którym masz konto – to mit. W większości przypadków banki nie mają lepszych ofert dla swoich klientów, a dla wszystkich takie same

Podsumowanie

Przygotowanie do kredytu hipotecznego powinno zacząć się od dokładnego rozplanowania swojego budżetu, swoich oczekiwań oraz możliwości. Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, którego podejmujemy się na wiele lat. Z tego powodu tak ważne jest, aby dokładnie przemyśleć, na jakie koszty będzie nas stać. Jeśli wcześniej nie mieliśmy problemów z finansami, kredyt hipoteczny nie powinien przysporzyć nam większych problemów. Natomiast, jeśli mamy za sobą dłuższą historię kredytową, warto się z nią wcześniej rozprawić i dokładnie przeanalizować nasze możliwości vs. oczekiwania. I najważniejsze – przed podejmowaniem decyzji, upewnijmy się, że osoba, z którą współpracujemy jest odpowiednio kompetentna i rzeczywiście pomoże nam podjąć najlepszą możliwą decyzję.